Escritura Pública de Doação de Imóvel: Guia e Usufruto
A escritura pública de doação de imóvel é o ato notarial obrigatório para bens acima de 30 salários mínimos. A propriedade é transferida com o registro na matrícula imobiliária.
Última atualização:
Por Equipe Editorial Notarial — Redação jurídica notarial · 5º Tabelionato de Notas de Recife
Este artigo responde
- Quais os documentos necessários para lavrar uma escritura pública de doação de imóvel?
- Como funciona o cálculo e a divisão de valores entre nu-proprietário e usufrutuário?
- O doador pode doar a totalidade dos seus bens em vida?
- A escritura pública de doação de imóvel transfere a propriedade imediatamente?
- É possível impor cláusulas de inalienabilidade e impenhorabilidade na doação?
Em resumo
- A escritura pública de doação de imóvel é o ato formal lavrado no tabelionato de notas por meio do qual uma pessoa transfere gratuitamente um bem de seu patrimônio para outra.
- A validade do ato exige forma pública para imóveis com valor superior a trinta salários mínimos, além da posterior averbação ou registro no oficial de registro de imóveis competente.
- O doador pode instituir a reserva de usufruto, garantindo o direito de uso e fruição das utilidades do imóvel enquanto for vivo.
- O respeito à legítima dos herdeiros necessários é obrigatório, sob pena de nulidade da parcela excedente.
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Quais os documentos necessários para lavrar uma escritura pública de doação de imóvel?
Para confeccionar a escritura pública de doação de imóvel, você deve apresentar ao tabelionato de notas a documentação completa dos envolvidos e do bem. A verificação rigorosa dos documentos garante a autenticidade e a segurança jurídica do ato notarial (Lei nº 8.935/1994, art. 1º).
Você deve providenciar os seguintes documentos essenciais:
- Documentos das partes (doador e donatário):
- Documento de identificação oficial com foto (RG ou CNH) e número do CPF.
- Certidão de nascimento ou certidão de casamento atualizada.
- Se a pessoa for casada ou mantiver união estável, é preciso qualificar o cônjuge ou companheiro. O consentimento conjugal (outorga uxória ou marital) é exigido, a depender do regime de bens.
- Informação sobre profissão e endereço residencial atualizado.
- Documentos do imóvel:
- Certidão de matrícula com ônus reais e ações reais ou pessoais reipersecutórias, expedida pelo oficial de registro de imóveis com validade de 90 dias.
- Certidão de quitação de débitos de IPTU (para imóveis urbanos) ou certidão do Imposto Territorial Rural - ITR e Certificado de Cadastro de Imóvel Rural - CCIR (para imóveis rurais).
- Declaração de quitação de débitos condominiais, quando o bem fizer parte de condomínio edilício.
- Documentos fiscais:
- Guia e comprovante de recolhimento do Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD), emitido pela Secretaria de Fazenda Estadual.
Caso a doação envolva pessoas incapazes, consulte o artigo sobre doação de imóvel para menor de idade para verificar as regras especificas de representação e assistência.
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Como funciona o cálculo e a divisão de valores entre nu-proprietário e usufrutuário?
Quando você realiza uma escritura pública de doação de imóvel com reserva de usufruto, o direito de propriedade se divide em dois elementos distintos. O donatário recebe a nu-propriedade (a titularidade do bem desprovida do uso imediato), enquanto o doador conserva para si o usufruto (o direito de morar, usar e colher os frutos ou aluguéis do imóvel).
A divisão econômica do bem reflete no cálculo dos emolumentos cartorários e na incidência do ITCMD. De acordo com a legislação tributária estadual, a base de cálculo total do imóvel costuma ser fracionada:
- Usufruto: geralmente equivale a 1/3 (um terço) do valor venal do imóvel.
- Nu-propriedade: geralmente equivale a 2/3 (dois terços) do valor venal do bem.
Essa divisão permite ajustar a tributação. Em muitos estados, é possível recolher a parcela do imposto sobre a nu-propriedade no momento da lavratura e diferir ou recolher a parcela do usufruto de forma simultânea. Quando o usufrutuário falece, ocorre a extinção do usufruto por meio de cancelamento e averbação no registro de imóveis, consolidando a propriedade plena nas mãos do nu-proprietário.
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O doador pode doar a totalidade dos seus bens em vida?
Não. O ordenamento jurídico brasileiro proíbe a doação universal sem ressalvas e protege os herdeiros necessários (descendentes, ascendentes e cônjuge). A lavratura de uma escritura pública de doação de imóvel deve observar rigorosamente dois limites legais inegociáveis:
- Reserva de subsistência: É nula a doação de todos os bens sem reserva de parte, ou renda suficiente para a subsistência do doador ([VERIFICAR: Código Civil, art. 548]). Se a pessoa doar seu único imóvel, ela precisa obrigatoriamente reservar o usufruto vitalício ou comprovar renda autônoma para garantir sua moradia e sustentento.
- Respeito à legítima: Se houver herdeiros necessários, o doador só pode dispor livremente de 50% (metade) do seu patrimônio total ([VERIFICAR: Código Civil, art. 549]). A doação que ultrapassar a parte disponível é chamada de doação inoficiosa. A nulidade abrange a parcela que exceder o limite legal de disposição.
Ao formalizar uma escritura pública de doação de imóvel a um de seus filhos, o ato pode ser caracterizado como antecipação de legítima, devendo o bem ser levado à colação em inventário futuro, a menos que o doador declare expressamente que o bem sai de sua metade disponível. Para detalhar essas distinções, leia o guia sobre escritura de doação com reserva de usufruto.
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A escritura pública de doação de imóvel transfere a propriedade imediatamente?
Não. A assinatura da escritura pública de doação de imóvel no tabelionato de notas não transfere a propriedade imobiliária de forma automática. A escritura pública é o título declaratório de vontade lavrado pelo tabelião, que goza de fé pública (Código Civil, art. 215).
Conforme estabelece o Código Civil Brasileiro, a transferência da propriedade de bens imóveis entre vivos ocorre apenas com o registro do título translativo no oficial de registro de imóveis competente (Código Civil, art. 1º.245).
A escritura pública de doação de imóvel lavrada é essencial para a validade do negócio quando o bem possui valor superior a trinta salários mínimos (Código Civil, art. 108). No entanto, se você mantiver a escritura guardada na gaveta sem apresentar ao registro de imóveis, o doador continuará figurando como proprietário legal na matrícula. Isso expõe o bem a riscos de penhoras ou obrigações pessoais do antigo dono.
Para compreender os efeitos práticos da apresentação da escritura ao registro, veja o texto explicativo sobre a diferença entre registro e averbação na matrícula do imóvel.
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É possível impor cláusulas de inalienabilidade e impenhorabilidade na doação?
Sim. O doador pode incluir cláusulas restritivas de direito na escritura pública de doação de imóvel para proteger o beneficiário e preservar o patrimônio familiar. As restrições mais comuns são:
- Inalienabilidade: Impede que o donatário venda, doe, permute ou dê o imóvel em garantia hipotecária durante o período estipulado pelo doador (ou por toda a vida).
- Impenhorabilidade: Garante que o imóvel doado não poderá ser penhorado por dívidas contraídas pelo donatário, protegendo o teto familiar contra terceiros credores.
- Incomunicabilidade: Assegura que o imóvel doado não entrará na comunhão de bens em caso de casamento ou união estável do donatário, independentemente do regime adotado.
- Cláusula de reversão: Determina que, caso o donatário faleça antes do doador, o bem doado retorne ao patrimônio do doador original, sem passar pelo inventário dos herdeiros do donatário.
Essas restrições devem constar expressamente no texto da escritura pública de doação de imóvel e ser devidamente registradas na matrícula para produzirem efeitos perante terceiros. Para entender as nuances operacionais dessas restrições, consulte a análise sobre doação de imóvel com reserva de usufruto e cláusulas restritivas.
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Qualificação registral e análise de capacidade das partes
Antes de assinar a escritura pública de doação de imóvel, o tabelião de notas efetua uma análise minuciosa da capacidade civil das partes e da regularidade do bem (Lei nº 8.935/1994, art. 6º). Essa etapa previne fraudes, coações e futuras ações judiciais de anulação.
O tabelião verifica se o doador possui pleno discernimento para praticar o ato voluntário. Se houver fundada dúvida sobre a higidez mental por idade avançada ou enfermidade, podem ser solicitados atestados médicos atualizados de capacidade civil.
Além da capacidade, avalia-se a disponibilidade patrimonial. Se o bem estiver gravado com indisponibilidade judicial emanada de tribunal trabalhista ou cível, o ato fica impedido até que a ordem seja revogada. O cumprimento dos provimentos do Conselho Nacional de Justiça sobre prevenção à lavagem de dinheiro e identificação de beneficiários finais é verificado no momento do atendimento.
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Checklist de documentos
Utilize o checklist operacional abaixo para reunir todos os elementos necessários antes de comparecer ao tabelionato de notas:
- [ ] RG e CPF do doador e do cônjuge/companheiro.
- [ ] RG e CPF do donatário.
- [ ] Certidão de casamento ou nascimento atualizada das partes (expedida nos últimos 90 dias).
- [ ] Pacto antenupcial registrado, se o regime de bens assim o exigir.
- [ ] Certidão de matrícula atualizada com ônus e ações (validade de 30 a 90 dias conforme a norma local).
- [ ] Certidão negativa de tributos imobiliários municipais (IPTU) ou federais (ITR).
- [ ] Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR) e CAR (para imóveis rurais).
- [ ] Declaração de quitação de débitos condominiais assinada pelo síndico com ata de eleição.
- [ ] Guia paga do imposto ITCMD referente à doação e à reserva de usufruto.
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Na prática
Caso 1: Doação de pais para filho com reserva de usufruto e cláusula de reversão
Um casal de proprietários decidiu doá-lo ao filho único uma residência urbana, porém necessitava manter a garantia de moradia. Foi lavrada a escritura pública de doação de imóvel com reserva de usufruto vitalício e inserção da cláusula de reversão. Com isso, os pais continuam morando no imóvel sem sobressaltos. Caso o filho faleça antes deles, o bem retorna de forma automática ao patrimônio dos doadores, impedindo que a nora ou herdeiros colaterais dele fiquem com o imóvel sem o consentimento dos pais.
Caso 2: Doação entre irmãos e colação no inventário
Dois irmãos receberam por doação de seu pai um imóvel comercial de grande valor. Na escritura pública de doação de imóvel, o pai omitiu a cláusula dispensando o bem da colação. Anos mais tarde, com o falecimento do pai, o irmão que não participou de outras liberalidades exigiu judicialmente que a doação fosse trazida ao inventário como adiantamento de legítima, para igualar as quotas hereditárias. Caso o pai tivesse declarado expressamente na escritura que o bem saía de sua metade disponível, a sobrepartilha ou o questionamento judicial teriam sido evitados. Para situações de pendência tributária no espólio, leia como vender imóvel do espólio para pagar o ITCMD.
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O que costuma dar errado
- Guardar a escritura sem registrar no registro de imóveis
Erro: Acreditar que a escritura pública de doação de imóvel transfere a propriedade de imediato.
Correção: A propriedade só muda legalmente de titular após a apresentação do título no registro de imóveis competente para a devida prenotação e registro na matrícula.
- Exceder a parte disponível do patrimônio (doação inoficiosa)
Erro: Doar um bem que ultrapassa 50% do patrimônio total a apenas um herdeiro sem a anuência dos demais ou sem justificar a quota disponível.
Correção: Realizar um balanço patrimonial antes do ato notarial para garantir que a legítima dos demais herdeiros necessários seja plenamente respeitada.
- Ignorar a outorga conjugal no regime de bens aplicável
Erro: Assinar a doação sem a concordância do cônjuge, em regimes como comunhão parcial ou universal.
Correção: Coletar a outorga uxória ou marital na própria escritura pública de doação de imóvel, sob pena de anulabilidade do negócio jurídico.
- Deixar de recolher o ITCMD no prazo regulamentar
Erro: Deixar para gerar a guia do imposto após lavrar o ato notarial.
Correção: A grande maioria dos tabelionatos exige a comprovação do pagamento ou da isenção do ITCMD como requisito para a própria lavratura da escritura pública de doação de imóvel.
- Confundir usufruto com direito real de habitação
Erro: Achar que o usufrutuário só pode morar no imóvel.
Correção: O usufruto permite ao titular residir, emprestar ou alugar o imóvel a terceiros e recolher os rendimentos de aluguel para si.
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Base legal
- Lei nº 10.406/2002 (Código Civil), art. 108 — Estabelece que a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos sobre imóveis de valor superior a 30 salários mínimos. Acessar legislação no Planalto Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 108
- Lei nº 10.406/2002 (Código Civil), art. 215 — Define que a escritura pública lavrada em tabelionato de notas faz prova plena dos atos nela contidos. Acessar legislação no Planalto Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 215
- Lei nº 10.406/2002 (Código Civil), art. 1º.245 — Determina que a transferência de propriedade entre vivos se opera mediante o registro do título no registro de imóveis. Acessar legislação no Planalto Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 1º.245
- Lei nº 8.935/1994, art. 1º — Regulamenta os serviços notariais e de registro destinados a garantir publicidade, autenticidade, segurança e eficácia aos atos jurídicos. Acessar legislação no Planalto Lei nº 8.935/1994, art. 1º
- Provimento CNJ nº 149/2023 — Consolida o Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça para o foro extrajudicial. Acessar normas no CNJ Provimento CNJ nº 149/2023, Livro II
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Perguntas frequentes
Quais os documentos necessários para lavrar uma escritura pública de doação de imóvel?
Você precisa apresentar ao tabelionato de notas os documentos de identificação das partes (RG e CPF), certidões de nascimento ou casamento atualizadas, comprovante de residência e certidão de matrícula do imóvel com ônus e ações emitida nos últimos 90 dias. Também é indispensável apresentar certidão de quitação de tributos municipais (ou ITR) e a guia do imposto ITCMD quitada perante a Receita Estadual.
Como funciona o cálculo e a divisão de valores entre nu-proprietário e usufrutuário?
O valor venal ou atribuído ao imóvel é fracionado segundo a legislação de cada estado para fins de imposto e emolumentos. Normalmente, atribui-se um terço (1/3) do valor total ao direito de usufruto e dois terços (2/3) ao direito de nu-propriedade. Essa divisão permite o recolhimento proporcional do ITCMD no momento da constituição do ato notarial.
O doador pode doar a totalidade dos seus bens em vida?
Não. É expressamente proibida pela legislação brasileira a doação da totalidade dos bens sem a reserva de parte ou de renda suficiente para a subsistência do próprio doador. Além disso, havendo herdeiros necessários (filhos, pais ou cônjuge), o doador é obrigado a respeitar a legítima, podendo dispor livremente de apenas metade do seu patrimônio.
A escritura pública de doação de imóvel transfere a propriedade imediatamente?
Não. A assinatura da escritura pública de doação de imóvel perante o tabelião de notas formaliza a manifestação de vontade das partes com fé pública, mas a propriedade só é efetivamente transferida quando o documento é levado a registro no oficial de registro de imóveis onde o bem está matriculado.
É possível impor cláusulas de inalienabilidade e impenhorabilidade na doação?
Sim. O doador pode estabelecer cláusulas restritivas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade na escritura pública de doação de imóvel. Tais estipulações impedem que o donatário venda o bem, que o imóvel seja penhorado por dívidas dele ou que o bem se comunique com o cônjuge em eventual casamento.
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Próximos passos
Se você pretende planejar a doação de um bem imóvel com segurança e garantir a proteção do patrimônio familiar, siga as etapas procedimentais abaixo:
- Organize a documentação pessoal e imobiliária: Obtenha as certidões de nascimento ou casamento atualizadas e solicite a certidão de matrícula com ônus no registro de imóveis.
- Defina os termos e condições do negócio: Decida se a doação terá reserva de usufruto vitalício, se haverá dispensa de colação ou a inserção de cláusulas restritivas (inalienabilidade ou impenhorabilidade).
- Consulte a apuração tributária do ITCMD: Solicite a avaliação fiscal e a emissão da guia do imposto junto ao órgão fazendário do seu Estado.
- Agende o atendimento no tabelionato de notas: Apresente os documentos para que a minuta da escritura seja lavrada e conferida por todos os envolvidos.
- Efetue o registro no oficial de registro de imóveis: Após assinar o traslado da escritura no tabelionato, encaminhe o documento ao registro imobiliário para consolidação definitiva da titularidade.
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Rodapé editorial
Conteúdo elaborado pela Equipe Editorial Notarial com base no Código Civil Brasileiro e nas diretrizes vigentes do Conselho Nacional de Justiça.
- Âmbito territorial: Regra federal aplicável a todo o território nacional, com observância das normas e tabelas de emolumentos fixadas pela Corregedoria-Geral de Justiça de cada Estado.
- Data da última revisão jurídica: 12 de outubro de 2026.
- Versão: 1.0 — Em conformidade com a legislação normativa vigente.
Aviso: Este conteúdo possui caráter exclusivamente informativo e institucional, destinado a reduzir a assimetria de informação do cidadão. Ele não substitui o atendimento direto e a qualificação notarial feita perante o tabelionato de notas competente para a análise de casos concretos.
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