Doação de Imóvel para Menor de Idade: Regras e Usufruto
A doação de imóvel para menor de idade exige escritura pública e registro imobiliário, com dispensa de aceite na modalidade pura e possibilidade de reserva de usufruto aos pais.
Última atualização:
Por Equipe Editorial do 5º Tabelionato de Notas do Recife — Redação jurídica notarial · 5º Tabelionato de Notas de Recife
Em resumo
- A doação de imóvel para menor de idade é o ato jurídico pelo qual os doadores transferem gratuitamente a propriedade de um bem de seu patrimônio para uma pessoa com menos de 18 anos.
- Na doação pura, quando não existem encargos ou obrigações financeiras impostas ao beneficiário, a aceitação do menor é dispensada por lei, facilitando a formalização no tabelionato de notas.
- A inclusão da cláusula de reserva de usufruto permite que os pais doem a nua-propriedade ao filho menor enquanto mantêm a posse direta, o uso e os frutos do imóvel.
O filho menor de idade precisa assinar a escritura pública?
Na modalidade de doação pura de imóvel para menor de idade, o filho não precisa assinar a escritura nem manifestar aceitação expressa. A legislação brasileira presume o benefício do ato para o incapaz quando a transferência do bem ocorre de forma totalmente gratuita e isenta de encargos.
Essa dispensa simplifica o procedimento no tabelionato de notas. Os doadores comparecem ao ato e declaram a vontade de transferir o patrimônio. Se a doação for realizada por terceiros aos filhos, os próprios pais intervêm na escritura pública para representar os filhos absolutamente incapazes (menores de 16 anos) ou assistir os relativamente incapazes (entre 16 e 18 anos incompletos).
Caso a doação de imóvel para menor de idade contenha algum encargo, como a obrigação de pagar dívidas ou cumprir condicionantes financeiras, o ato deixa de ser puro. Nessa hipótese, a aceitação precisa ser analisada com rigor, podendo exigir autorização judicial para resguardar o patrimônio do menor.
Para entender todas as opções jurídicas relativas à transferência gratuita patrimonial, consulte nosso guia sobre a doação de bens em vida.
Como funciona a doação de imóvel com reserva de usufruto?
A reserva de usufruto é uma cláusula muito utilizada na doação de imóvel para menor de idade por razões de planejamento familiar e proteção patrimonial. Por meio dessa estrutura, a propriedade do imóvel é dividida em dois direitos distintos: a nua-propriedade e o usufruto.
O filho menor recebe a nua-propriedade, tornando-se o dono titular registrado no Oficial de Registro de Imóveis. No entanto, os doadores reservam para si o usufruto vitalício. Isso garante aos pais o direito de morar no imóvel ou de alugá-lo e receber os rendimentos das locações durante toda a vida.
Ao estruturar a doação de imóvel para menor de idade com reserva de usufruto, assegura-se que o menor não possa vender o bem nem despejar os pais. O usufruto se extingue apenas com o falecimento dos doadores ou por renúncia expressa lavrada em cartório, momento em que a propriedade do filho se torna plena.
Detalhes completos sobre como instituir essa proteção podem ser conferidos no artigo sobre doação com reserva de usufruto.
Quais são as regras de representação e aceitação da doação?
A representação legal na doação de imóvel para menor de idade varia conforme a idade do beneficiário e quem está realizando a doação. Quando os próprios pais realizam a doação de um bem particular ao filho menor impúbere (com menos de 16 anos), eles atuam na condição de doadores. Como se trata de doação pura, a aceitação do filho é dispensada.
Quando o beneficiário tem entre 16 e 18 anos incompletos, ele é considerado relativamente incapaz. Nessa situação, o jovem comparece à escritura pública de doação de imóvel para menor de idade acompanhado de seus pais ou responsáveis legais, que assinam o ato para prestarem assistência jurídica.
Se houver conflito de interesses entre os pais e o filho menor durante a formalização do ato, o Código Civil determina a nomeação de um curador especial. O juiz designa esse curador para zelar pelos interesses do jovem no negócio jurídico, garantindo total lisura.
A lavratura do ato exige atenção à forma. Para imóveis com valor superior a trinta salários mínimos, a legislação torna obrigatória a elaboração de escritura pública em tabelionato de notas Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 108.
Acesse a diretriz geral sobre negócios imobiliários na análise da escritura pública.
Quanto custa e quais impostos incidem no processo?
A doação de imóvel para menor de idade gera a incidência do Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD). Este imposto é de competência estadual e possui alíquotas que variam conforme a legislação do estado onde o bem está localizado.
A base de cálculo do ITCMD costuma ser o valor venal de referência do imóvel ou o valor atribuído ao bem pelas partes, prevalecendo o maior. Em muitos estados, a legislação concede isenção do imposto para doações de bens de pequeno valor. Cabe às partes consultar a tabela oficial da Secretaria da Fazenda Estadual (SEFAZ).
Além do ITCMD, o procedimento de doação de imóvel para menor de idade envolve custos cartorários fixados por tabelas estaduais de emolumentos:
- Emolumentos do tabelionato de notas para a lavratura da escritura pública Lei nº 8.935/1994, art. 6º.
- Emolumentos do registro de imóveis competente para registrar a transferência na matrícula Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 1º.245.
Na doação de imóvel para menor de idade com reserva de usufruto, alguns estados permitem o recolhimento fracionado do ITCMD. Paga-se uma parcela no momento da doação sobre a nua-propriedade e o restante quando ocorrer a extinção do usufruto.
Os pais podem vender o imóvel doado ao filho menor?
Não. Após a conclusão da doação de imóvel para menor de idade, o bem deixa de integrar o patrimônio dos pais e passa a pertencer exclusivamente ao filho. Os pais mantêm o poder familiar e o direito de administração dos bens dos filhos incapazes, mas não possuem liberdade para alienar o patrimônio.
A venda, permuta ou doação de bem imóvel pertencente a menor de idade exige obrigatoriamente uma autorização judicial prévia, denominada alvará judicial. O juiz concede esse alvará apenas se ficar comprovada a real necessidade financeira da família ou uma clara vantagem para o menor.
Os recursos provenientes de eventual venda autorizada judicialmente devem ser depositados em uma conta vinculada ao juízo. O valor fica guardado e protegido até que o menor atinja a maioridade civil ou seja emancipado, salvo se o juiz autorizar a compra imediata de outro imóvel de valor equivalente ou superior para substituir o bem vendido.
Por isso, a doação de imóvel para menor de idade exige planejamento cuidadoso. A indisponibilidade do bem impede que o imóvel seja vendido rapidamente em situações de aperto financeiro dos pais.
Checklist de documentos
Para realizar a doação de imóvel para menor de idade em tabelionato de notas, apresente a seguinte documentação:
- [ ] RG, CPF, certidão de nascimento ou casamento atualizada e comprovante de residência dos doadores.
- [ ] RG, CPF e certidão de nascimento atualizada do filho menor beneficiário. Obtenha a certidão de inteiro teor para comprovar filiação.
- [ ] Certidão de propriedade atualizada com ônus e ações do imóvel, emitida pelo Oficial de Registro de Imóveis competente há menos de 30 dias.
- [ ] Carnê do IPTU do ano vigente ou certidão de valor venal do imóvel urbano (ou CCIR e ITR para imóveis rurais).
- [ ] Certidão negativa de débitos tributários municipais, estaduais e federais em nome dos doadores.
- [ ] Guia e comprovante de pagamento quitado do ITCMD emitido pela Secretaria da Fazenda Estadual.
Na prática
Caso 1: Planejamento familiar com reserva de usufruto
Um casal decidiu realizar a doação de imóvel para menor de idade transferindo um apartamento para seu filho de 8 anos. Procuraram o tabelionato de notas e optaram pela lavratura da escritura pública com reserva de usufruto vitalício aos pais.
Como a doação foi pura, a criança não precisou assinar a escritura. Os pais assinaram como doadores e como representantes legais do filho. Com a escritura lavrada, o documento foi encaminhado ao registro de imóveis competente para a atualização da matrícula. Os pais continuam morando no imóvel com total segurança jurídica, enquanto a propriedade já pertence ao filho.
Caso 2: Tentativa de venda de imóvel de filho menor
Anos após realizarem a doação de imóvel para menor de idade para sua filha de 12 anos, os pais enfrentaram dificuldades financeiras e tentaram vender o bem a terceiros. Ao solicitarem a lavratura da escritura de compra e venda no tabelionato de notas, foram informados de que o ato não poderia ser realizado diretamente.
Por pertencer a uma menor de idade, o bem só poderia ser vendido mediante autorização do Poder Judiciário. Os pais precisaram ingressar com um pedido de alvará judicial, demonstrando ao juiz que a venda revertia em benefício direto da saúde e educação da menor. Somente após a expedição do alvará a venda pôde ser formalizada de forma regular.
O que costuma dar errado
- Acreditar que o contrato particular transfere a propriedade: Fazer a doação de imóvel para menor de idade por contrato particular ou recibo de gaveta não transfere a propriedade do bem. A lei exige escritura pública para imóveis acima de 30 salários mínimos Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 108.
- Esquecer de registrar a escritura: Lavrar a escritura no tabelionato de notas é apenas o primeiro passo. A propriedade do imóvel só é efetivamente transferida quando o documento é registrado na matrícula no Oficial de Registro de Imóveis Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 1º.245.
- Imaginar que a doação pode ser revertida facilmente: A doação de imóvel para menor de idade é irrevogável em regra, salvo hipóteses extremas previstas em lei como ingratidão comprovada. Os doadores não podem arrepender-se e cancelar o ato de forma unilateral.
- Ignorar o adiantamento de legítima: A doação de pais para filhos é considerada adiantamento daquilo que o filho herdará no futuro. Se o casal tiver outros filhos, deve respeitar a legítima (50% do patrimônio reservado aos herdeiros necessários) para evitar questionamentos judiciais no futuro.
Base legal
- Lei nº 10.406/2002, art. 108 — Estabelece a exigência de escritura pública para atos de constituição e transferência de direitos reais sobre imóveis com valor superior a 30 salários mínimos Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 108. Acesse a lei no Planalto.
- Lei nº 10.406/2002, art. 1º.245 — Determina que a transferência da propriedade de bem imóvel entre vivos ocorre mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 1º.245. Acesse a lei no Planalto.
- Lei nº 8.935/1994, art. 1º — Define os serviços notariais e registrais como de organização técnica destinados a garantir publicidade, autenticidade, segurança e eficácia aos atos jurídicos Lei nº 8.935/1994, art. 1º. Acesse a lei no Planalto.
- Lei nº 8.935/1994, art. 6º — Define as atribuições e competências exclusivas conferidas aos notários Lei nº 8.935/1994, art. 6º. Acesse a lei no Planalto.
Nota normativa: As regras específicas que tratam da dispensa de aceitação na doação pura feita a incapazes (Código Civil, art. 543), do adiantamento de legítima nas doações de pais para filhos (Código Civil, art. 544) e da necessidade de autorização judicial para venda de bens de menores (Código Civil, art. 1º.691) pertencem ao Direito de Família e das Sucessões e derivam do Código Civil. Os números exatos desses dispositivos específicos não constavam expressamente no recorte do contexto normativo delimitado para este artigo, motivo pelo qual são mencionados como fundamentação doutrinária complementar.
Próximos passos
- Reúna a certidão de nascimento atualizada do menor e a certidão de propriedade do imóvel.
- Solicite a guia de apuração do ITCMD junto à Secretaria da Fazenda Estadual.
- Agende o atendimento no tabelionato de notas de sua preferência para a análise dos documentos e a minuta da escritura.
- Após a assinatura e lavratura da escritura, leve o traslado emitido ao registro de imóveis competente para registrar a transferência na matrícula.
Rodapé editorial
Autor: Equipe Editorial do 5º Tabelionato de Notas do Recife
Revisão jurídica: Setor Notarial e Jurídico
Data da última revisão: 11 de agosto de 2026
Versão: 1.0 — PEAN Compliant
Aviso: O conteúdo apresentado neste artigo possui caráter estritamente educativo e informativo sobre normas federativas gerais do direito notarial e imobiliário brasileiro. Não substitui a orientação jurídica personalizada ou a consulta técnica perante o tabelionato de notas para análise de casos concretos.
FAQ
O filho menor de idade precisa assinar a escritura pública de doação?
Não. Quando a doação de imóvel para menor de idade ocorre de forma pura, sem encargos ou obrigações financeiras, a legislação dispensa a aceitação expressa do menor. Os próprios doadores ou representantes legais assinam o ato perante o tabelionato de notas.
Como funciona a doação de imóvel com reserva de usufruto?
A doação de imóvel para menor de idade com reserva de usufruto transfere a nua-propriedade ao filho, enquanto os doadores mantêm o direito de uso e frutos do bem. Isso permite que os pais residam ou aluguem o bem até o fim da vida ou prazo estipulado.
Quais são os documentos necessários para fazer a doação?
São necessários documentos de identificação das partes, certidão de nascimento do menor, certidão de propriedade atualizada do imóvel, comprovantes de quitação de tributos e a guia quitada do Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD).
Quais impostos incidem sobre a doação de imóvel para menor?
Incide o ITCMD, tributo estadual cobrado sobre a transferência gratuita de bens. Cada estado estabelece suas próprias alíquotas e faixas de isenção, exigindo a apuração e o pagamento da guia antes da lavratura ou registro do ato.
Os pais podem vender o imóvel depois de doado ao filho menor?
Não diretamente. Uma vez formalizada a doação de imóvel para menor de idade, o bem integra o patrimônio do incapaz. Os pais exercem apenas a administração e não podem alienar ou gravar o bem sem prévia autorização judicial baseada na demonstração de necessidade ou evidente interesse do menor.
Base legal
- codigo 10.406 2002 — Lei nº 10.406/2002 — Código Civil
- lei_federal 8.935 1994 — Lei nº 8.935/1994
- codigo 10.406 2002 — Lei nº 10.406/2002 — Código Civil
- lei_federal 10.406 2002 — Lei nº 10.406/2002 (Código Civil)
- lei_federal 8.935 1994 — Lei nº 8.935/1994