Diferença entre Registro e Averbação na Matrícula
Aprenda as distinções técnicas e práticas entre registro e averbação na matrícula imobiliária, os casos de aplicação e seus custos.
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Por 5º Tabelionato de Notas do Recife — Serventia Notarial e Registral · 5º Tabelionato de Notas de Recife
Em resumo
- A diferença entre registro e averbação reside na natureza jurídica do ato: o registro cria ou transfere direitos reais, enquanto a averbação altera dados ou relata fatos que modificam atos já registrados.
- O registro é obrigatório para transferir a propriedade de imóveis ou para constituir garantias reais, como a alienação fiduciária e a hipoteca.
- A averbação formaliza mudanças de estado civil, construções, desmembramentos, penhoras judiciais e o cancelamento de ônus.
- A qualificação registral realizada pelo oficial de registro de imóveis determina o enquadramento correto do título conforme a Lei de Registros Públicos.
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Qual é a diferença entre registro e averbação na matrícula do imóvel?
Compreender a diferença entre registro e averbação é essencial para quem atua no mercado imobiliário ou precisa regularizar a situação de um bem. A matrícula do imóvel funciona como um histórico completo da vida do bem imobiliário. Cada ato praticado nessa matrícula possui uma finalidade jurídica específica prevista na Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos).
A principal diferença entre registro e averbação está no impacto do ato sobre o direito real. O registro é a modalidade utilizada para dar nascimento ou transmitir um direito sobre o imóvel. Quando você compra uma casa por escritura pública lavrada em tabelionato de notas, o registro dessa escritura na matrícula é o ato que efetivamente transfere o domínio para o seu nome (Lei nº 10.406/2002, art. 1º.245). Sem o registro, o comprador possui apenas um direito pessoal contra o vendedor, mas não a propriedade imobiliária.
Por outro lado, a averbação é o ato registral destinado a constar mutações, alterações, modificações ou a extinção de direitos e atos anteriormente registrados. Se você altera seu estado civil de solteiro para casado, essa informação deve constar na matrícula por meio de uma averbação. A propriedade do bem não mudou de titular com o casamento, mas o estado da pessoa sim. Por isso, aplica-se a averbação para atualizar o cadastro e manter a continuidade registral.
A diferença entre registro e averbação também gera efeitos no âmbito financeiro. As tabelas estaduais de emolumentos, regulamentadas e fiscalizadas pela Corregedoria-Geral de Justiça de cada tribunal estadual, definem valores distintos para registros e averbações. Em regra geral, os registros são atos com valor declarado (calculados sobre o preço do negócio ou avaliação fiscal), enquanto as averbações costumam ser atos sem valor declarado, com custo fixo e inferior.
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Quando aplicar o registro na matrícula imobiliária?
O registro deve ser aplicado sempre que o negócio jurídico criar, transmitir, modificar ou extinguir um direito real imobiliário. O rol de atos sujeitos a registro está fixado na legislação federal, especialmente no artigo 167 da Lei de Registros Públicos. Para que a mudança no mundo jurídico ganhe eficácia contra terceiros, o título precisa ser submetido ao oficial de registro de imóveis.
As situações mais frequentes que exigem a aplicação do registro incluem:
- Compra e venda e doação: atos translativos de propriedade formalizados por escritura pública e registro de compra e venda ou instrumento particular com força de escritura (Lei nº 10.406/2002, art. 108).
- Garantias reais: constituição de alienação fiduciária e hipoteca imobiliária.
- Direitos reais sobre coisa alheia: instituição de usufruto, servidões prediais e direito real de uso.
- Promessa de compra e venda: o contrato de promessa de compra e venda sem cláusula de arrependimento é registrado para constituir o direito real do promitente comprador (Lei nº 10.406/2002, art. 1º.417).
- Cláusula de vigência em locação: quando o contrato de locação contém cláusula estipulando que a locação continuará em caso de alienação do imóvel, o ato aplicável é o registro na matrícula.
Ao analisar a diferença entre registro e averbação, percebe-se que o registro é a porta de entrada para a constituição das relações jurídicas mais importantes sobre a propriedade. O Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB) e a Associação dos Notários e Registradores do Brasil (ANOREG) reforçam constantemente a importância da precisão no pedido de registro para evitar notas devolutivas durante a qualificação.
Abaixo, apresentamos uma tabela comparativa detalhada que sintetiza as distinções práticas e jurídicas entre os dois institutos:
| Critério de Comparação | Registro na Matrícula Imobiliária | Averbação na Matrícula Imobiliária |
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| Finalidade principal | Constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre o imóvel. | Historiar alterações, atualizar dados cadastrais ou extinguir direitos. |
| Efeito jurídico | Efeito constitutivo e translativo da propriedade e direitos reais. | Efeito declaratório, notificatório, modificativo ou extintivo. |
| Base legal primária | Lei nº 6.015/1973, art. 167, I, e Código Civil, art. 1º.245. | Lei nº 6.015/1973, art. 167, II. |
| Base de emolumentos | Cobrado com valor declarado (percentual sobre o valor do imóvel). | Cobrado, em regra, com valor fixo sem valor declarado. |
| Exemplos típicos | Escritura de compra e venda, alienação fiduciária, doação e usufruto. | Mudança de estado civil, habite-se, penhora judicial e baixa de hipoteca. |
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FAQ
Qual é a diferença entre registro e averbação na matrícula do imóvel?
O registro é a prática registral que cria, transfere ou modifica direitos reais sobre o bem, como a compra e venda. Já a averbação anota fatos, alterações ou extingue direitos existentes, como a mudança de estado civil do proprietário.
Quando aplicar o registro na matrícula imobiliária?
Você deve aplicar o registro quando o ato jurídico constitui ou transfere um direito real previsto em lei. Exemplos típicos incluem a transmissão de propriedade por doação, alienação fiduciária, hipoteca e instituição de usufruto.
Quando aplicar a averbação na matrícula imobiliária?
A averbação é aplicada para constar alterações cadastrais do imóvel ou dos proprietários. Também serve para noticiar decisões judiciais, como penhoras e indisponibilidades, ou para dar baixa em ônus reais como o cancelamento de hipoteca.
Base legal
- lei_federal 10.406 2002 — Lei nº 10.406/2002 (Código Civil)
- provimento_cnj 149 2023 — Provimento CNJ nº 149/2023
- codigo 10.406 2002 — Lei nº 10.406/2002 — Código Civil
- lei_federal 6.015 1973 — Lei nº 6.015/1973
- codigo 10.406 2002 — Lei nº 10.406/2002 — Código Civil
- lei_federal 14.382 2022 — Lei nº 14.382/2022