Escritura de Compra e Venda e Pacto Antenupcial: Regras
Entenda as diferenças, documentos exigidos e cláusulas essenciais para a lavratura da escritura de compra e venda e do pacto antenupcial em tabelionato de notas.
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Por Equipe Editorial do 5º Tabelionato de Notas do Recife — Redação jurídica notarial · 5º Tabelionato de Notas de Recife
Este artigo responde
- Quais são os documentos exigidos para lavrar a escritura de compra e venda e pacto antenupcial?
- Qual é a diferença entre a escritura de compra e venda e o pacto antenupcial?
- Como funciona a cláusula de quitação de débitos na escritura de compra e venda?
- Quais são as cláusulas essenciais para a validade do pacto antenupcial?
- Onde registrar a escritura de compra e venda e o pacto antenupcial após a lavratura no cartório de notas?
Em resumo
- A escritura de compra e venda e o pacto antenupcial são duas escrituras públicas distintas lavradas no tabelionato de notas com finalidades jurídicas autônomas.
- A compra e venda formaliza a transmissão imobiliária entre comprador e vendedor, exigindo certidões do imóvel e quitação tributária.
- O pacto antenupcial define as regras patrimoniais e o regime de bens do casal, passando a vigorar a partir da celebração do casamento civil.
- Ambos os atos exigem registro posterior nos tabelionatos de registro competentes para produção de efeitos perante terceiros.
Quais são os documentos exigidos para lavrar a escritura de compra e venda e pacto antenupcial?
Para planejar a lavratura da escritura de compra e venda e pacto antenupcial, você precisa apresentar documentações específicas para cada ato no tabelionato de notas Lei nº 8.935/1994, art. 6º. Como são instrumentos jurídicos autônomos, cada um possui requisitos próprios de instrução documental e qualificação das partes.
Para a transmissão do imóvel via escritura pública de compra e venda, os documentos essenciais incluem:
- Documentos de identificação oficial com foto e CPF dos compradores e vendedores.
- Certidão de estado civil atualizada no prazo de 90 dias (casamento ou nascimento).
- Certidão de matrícula do imóvel atualizada com ônus reais e ações reais ou pessoais reipersecutórias, expedida pelo Oficial de Registro de Imóveis.
- Guias de pagamento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) com o devido comprovante bancário.
- Certidões negativas de débitos fiscais (municipal, estadual e federal) e certidão negativa de débitos condominiais emitida pelo síndico.
Para a lavratura do pacto antenupcial, o tabelião exige a seguinte documentação das pessoas que pretendem se casar:
- Documento de identidade original (RG, CNH ou carteira profissional) e CPF dos noivos.
- Certidão de nascimento atualizada (emitida há menos de 90 dias) para solteiros.
- Certidão de casamento anterior com averbação de divórcio ou de óbito do cônjuge para divulgados ou viúvos.
- Comprovante de residência atualizado.
Qual é a diferença entre a escritura de compra e venda e o pacto antenupcial?
A diferença central está no objeto e na finalidade de cada ato notarial Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 215. A escritura de compra e venda é um negócio jurídico bilateral focado na alienação de um bem imóvel determinado. O vendedor se obriga a transferir o domínio e o comprador se obriga a pagar o preço ajustado.
O pacto antenupcial é um negócio jurídico do direito de família. Ele estabelece a organização patrimonial do casal antes da realização do matrimônio Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 104. Ele não transfere a propriedade de um imóvel específico no momento de sua assinatura. Ele fixa o estatuto patrimonial que regerá todos os bens presentes e futuros dos cônjuges.
Embora um casal possa decidir elaborar a escritura de compra e venda e pacto antenupcial na mesma época de sua vida, o tabelião lavra dois documentos separados. A compra e venda impacta o patrimônio imobiliário transacionado. O pacto regulamenta se os bens adquiridos no futuro pertencerão a um ou a ambos os cônjuges.
| Característica | Escritura Pública de Compra e Venda | Escritura Pública de Pacto Antenupcial |
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| Objeto principal | Transmissão de imóvel e pagamento do preço | Regras sobre o regime de bens do casamento |
| Partes envolvidas | Vendedor(es) e Comprador(es) | Cônjuges nubentes (noivos) |
| Produção de efeitos | Na data da assinatura (e registro imobiliário) | Condicionada à realização do casamento civil |
| Local de registro | Registro de Imóveis da circunscrição do bem | Registro Civil das Pessoas Naturais e Livro 3 do RI |
Como funciona a cláusula de quitação de débitos na escritura de compra e venda?
A cláusula de quitação de débitos é inserida exclusivamente na escritura de compra e venda do imóvel para garantir segurança jurídica ao comprador. Dívidas de condomínio e IPTU possuem natureza propter rem (acompanham o bem). Se o vendedor deixar débitos em aberto, o imóvel pode responder pela dívida após a transferência da propriedade.
Para lavrar a escritura com total transparência, o tabelião faz constar a declaração do vendedor sobre a inexistência de pendências. A parte compradora pode exigir a apresentação da declaração de quitação emitida pelo síndico com firma reconhecida ou ata de eleição do gestor.
Caso existam débitos pendentes no momento da lavratura, as partes podem negociar o abatimento do valor correspondente no preço final do imóvel. A cláusula especificará expressamente se o comprador assume os débitos conhecidos ou se o vendedor reteve quantia para efetuar a quitação perante o condomínio ou a prefeitura.
Quais são as cláusulas essenciais para a validade do pacto antenupcial?
A validade do pacto antenupcial depende da observância da forma pública perante o tabelionato de notas Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 108. Para saber mais sobre regimes de bens, confira as diferenças entre escritura de união estável e pacto antenupcial. As cláusulas essenciais abrangem:
- Escolha expressa do regime de bens: Declaração clara da opção pela separação total de bens, comunhão parcial ajustada, comunhão universal ou participação final nos meados.
- Regras de administração dos bens: Definição sobre como os frutos dos bens particulares serão geridos e se haverá necessidade de outorga conjugal para alienação de ativos específicos, quando a lei permitir.
- Cláusulas convivenciais ou indenizatórias: Disposições sobre a gestão da vida em comum, desde que não violem preceitos de ordem pública ou a dignidade da pessoa humana Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 166.
- Condição resolutiva de casamento: Cláusula que vincula a eficácia do ato à futura celebração do casamento civil.
É nula qualquer cláusula contratual no pacto antenupcial que tente afastar deveres fundamentais do casamento, como o dever de mútua assistência ou que viole disposições cogentes do Código Civil.
Onde registrar a escritura de compra e venda e o pacto antenupcial após a lavratura no cartório de notas?
A lavratura no tabelionato de notas é a primeira etapa dos procedimentos. Para que a compra e venda e o regime de bens tenham plena eficácia perante terceiros, você deve efetuar os registros nos cartórios competentes:
- Escritura de compra e venda: Você deve apresentar o traslado da escritura ao Oficial de Registro de Imóveis da circunscrição do bem. A transferência efetiva do domínio ocorre somente com o registro na matrícula Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 1º.245.
- Pacto antenupcial no Registro Civil: Leve a escritura pública do pacto ao Registro Civil das Pessoas Naturais onde será realizada a habilitação para o casamento civil.
- Pacto antenupcial no Registro de Imóveis: Após o casamento, registre a certidão de casamento acompanhada do pacto no Livro 3 (Registro Auxiliar) do Oficial de Registro de Imóveis do domicílio do casal para que produza efeitos em relação a terceiros.
A falta do registro do pacto antenupcial no Registro de Imóveis faz com que a escolha do regime de bens produza efeitos apenas entre o casal, não podendo ser oposta contra credores ou terceiros de boa-fé.
Checklist de documentos
Para agilizar o atendimento no tabelionato de notas, organize a documentação preventiva conforme a lista abaixo:
- [ ] Documentos de identidade (RG, CNH ou registro profissional) e CPF das partes.
- [ ] Certidões de nascimento ou casamento atualizadas (prazo máximo de 90 dias).
- [ ] Certidão de matrícula do imóvel com ônus e ações reipersecutórias atualizada.
- [ ] Certidão negativa de débitos municipais (IPTU e taxas imobiliárias).
- [ ] Comprovante de pagamento do imposto ITBI e guia de arrecadação.
- [ ] Declaratório de quitação condominial assinado pelo síndico com ata de eleição.
- [ ] Minuta com o regime de bens escolhido para elaboração do pacto antenupcial.
Na prática
Caso 1: A aquisição do primeiro imóvel antes do casamento
Um casal de noivos resolveu comprar um apartamento antes de oficializar a união. Eles compareceram ao tabelionato de notas para lavrar a escritura pública de compra e venda do bem. Simultaneamente, solicitaram a lavratura da escritura pública de pacto antenupcial optando pelo regime de separação total de bens. O tabelião lavrou as duas escrituras de forma independente. A compra e venda foi registrada na matrícula do imóvel e o pacto antenupcial foi levado ao Registro Civil para o processo de habilitação matrimonial.
Caso 2: A pendência de débitos condominiais no ato da venda
Durante a análise da documentação para lavrar uma escritura de compra e venda, o tabelião identificou a ausência da certidão de quitação condominial. O vendedor declarou a existência de duas cotas em atraso. As partes acordaram em incluir uma cláusula na escritura onde o comprador abateu o valor da dívida do preço de aquisição, assumindo a obrigação de quitar o boleto perante o condomínio. O negócio foi lavrado com total transparência e segurança jurídica para ambas as partes.
O que costuma dar errado
- Tentar unificar a compra e venda e o pacto antenupcial no mesmo ato: Trata-se de um erro conceitual grave. A compra e venda aliena um patrimônio específico; o pacto antenupcial fixa o regime de bens do futuro casamento. São escrituras separadas.
- Deixar de registrar a escritura de compra e venda no Registro de Imóveis: Achar que a assinatura da escritura no tabelionato de notas já confere a propriedade do bem. Sem o registro na matrícula, o comprador não se torna proprietário legal Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 1º.245.
- Não registrar o pacto antenupcial no Livro 3 do Registro de Imóveis: Esquecer de registrar o pacto no Registro de Imóveis após o casamento impede que o regime de bens escolhido tenha eficácia contra terceiros.
- Não exigir a declaração de quitação condominial: Ignorar a verificação de débitos de condomínio pode fazer com que o novo proprietário seja responsabilizado por dívidas antigas do vendedor.
Base legal
- Lei nº 10.406/2002, art. 108 — Exige escritura pública para constituição e transferência de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta salários mínimos Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 108.
- Lei nº 10.406/2002, art. 1º.245 — Determina que a transferência da propriedade imóvel entre vivos se dá pelo registro do título no Registro de Imóveis Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 1º.245.
- Lei nº 10.406/2002, art. 215 — Estabelece que a escritura pública lavrada em tabelionato de notas faz prova plena Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 215.
- Lei nº 8.935/1994, art. 1º — Regula os serviços notariais e de registro para garantir publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos Lei nº 8.935/1994, art. 1º.
- Provimento CNJ nº 149/2023, Livro II — Consolida as normas da Corregedoria Nacional de Justiça sobre os atos notariais e lavratura de escrituras Provimento CNJ nº 149/2023, Livro II.
Para consultar a legislação federal completa sobre negócios jurídicos imobiliários e regimes de bens, acesse o portal da Presidência da República no Planalto ou verifique as diretrizes normativas no Conselho Nacional de Justiça.
Perguntas frequentes
Quais são os documentos exigidos para lavrar a escritura de compra e venda e pacto antenupcial?
Para a escritura de compra e venda, você apresenta documentos pessoais, certidão de matrícula atualizada com ônus e certidões fiscais. Para o pacto antenupcial, você apresenta documentos de identificação e certidões de nascimento ou casamento atualizadas com averbação de divórcio.
Qual é a diferença entre a escritura de compra e venda e o pacto antenupcial?
A escritura de compra e venda é o negócio jurídico que transfere a propriedade imobiliária entre partes. O pacto antenupcial é uma escritura pública na qual os noivos estabelecem as regras patrimoniais que vigorarão durante o casamento.
Como funciona a cláusula de quitação de débitos na escritura de compra e venda?
A cláusula declara que o vendedor quitou os débitos de condomínio e IPTU até a data da transmissão. A apresentação da declaração do síndico ou certidão negativa garante proteção jurídica ao comprador contra dívidas anteriores.
Quais são as cláusulas essenciais para a validade do pacto antenupcial?
O pacto antenupcial exige a opção expressa pelo regime de bens (como separação total ou participação final nos meados), regras de administração patrimonial e eventual indenização, respeitando os limites da ordem pública.
Onde registrar a escritura de compra e venda e o pacto antenupcial após a lavratura no cartório de notas?
A escritura de compra e venda é registrada no Oficial de Registro de Imóveis competente. O pacto antenupcial é levado ao Registro Civil das Pessoas Naturais para o casamento e registrado no Livro 3 do Registro de Imóveis do domicílio dos noivos.
Rodapé editorial
Equipe Editorial: 5º Tabelionato de Notas do Recife
Data da última revisão jurídica: 18 de setembro de 2026
Versão: 2.1 — PEAN Compliant
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