Doação de Imóvel com Reserva de Usufruto e Cláusulas
A doação de imóvel com reserva de usufruto transfere a nua-propriedade ao beneficiário e mantém a posse e frutos com o doador, mediante escritura pública e registro.
Última atualização:
Por Equipe Editorial do 5º Tabelionato de Notas do Recife — Redação jurídica assistida por IA · 5º Tabelionato de Notas de Recife
Em resumo
- A doação de imóvel com reserva de usufruto transfere o domínio do bem ao comprador ou herdeiro (nua-propriedade), enquanto o doador mantém o uso, a habitação e o direito aos frutos (como aluguéis) Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 108.
- As cláusulas restritivas na doação permitem impor regras de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade no ato da lavratura da escritura pública no tabelionato de notas Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 215.
- A cláusula de reversão doação estabelece que o imóvel doado retorna ao patrimônio do doador caso este sobreviva ao beneficiário.
- O negócio jurídico sobre bens imóveis de valor superior a trinta salários mínimos exige escritura pública notarial para ter validade e permitir a transferência no oficial de registro de imóveis Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 108, Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 1º.245.
---
Como funciona a doação de imóvel com reserva de usufruto?
A doação de imóvel com reserva de usufruto é um contrato pelo qual o proprietário transfere a titularidade do bem (nua-propriedade) para outra pessoa, mas reserva para si o direito real de usar e fruir do imóvel Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 108.
Quem recebe o bem torna-se o nu-proprietário. Essa pessoa passa a ter a propriedade do imóvel, mas não pode usar nem morar nele sem autorização do usufrutuário. Por outro lado, quem doa permanece como usufrutuário. Essa pessoa mantém a posse direta do bem, podendo morar nele ou alugá-lo para terceiros e receber os rendimentos.
Esse modelo de doação de imóvel com reserva de usufruto exige obrigatoriamente a lavratura de escritura pública em tabelionato de notas quando o imóvel tiver valor superior a trinta salários mínimos Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 108. A escritura pública formaliza a manifestação de vontade perante o tabelião, garantindo a autenticidade e a segurança jurídica do ato Lei nº 8.935/1994, art. 1º. Para a consolidação do ato, o título translativo deve ser levado ao oficial de registro de imóveis para o devido registro da propriedade e averbação do usufruto Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 1º.245.
Você também pode consultar o guia sobre Doação com Reserva de Usufruto para entender detalhes adicionais sobre a estruturação dessa modalidade patrimonial.
---
Qual a diferença entre instituição e reserva de usufruto?
A diferença fundamental entre instituição e reserva de usufruto está na origem do direito real e no caminho percorrido pela propriedade do bem no momento da formalização do ato.
Na doação de imóvel com reserva de usufruto, o titular atual do bem doa a nua-propriedade a um terceiro e retém o usufruto para si próprio. Trata-se de um único ato de transmissão patrimonial no qual a propriedade se divide no mesmo instante.
Na instituição de usufruto, o proprietário retém a plena propriedade do bem em seu nome, mas concede o direito de fruição a outra pessoa. Nesse caso, o terceiro torna-se o usufrutuário, enquanto o titular permanece como nu-proprietário.
Ambas as formas exigem a intervenção do tabelionato de notas para a lavratura da escritura pública de doação de imóvel com reserva de usufruto ou de instituição Lei nº 8.935/1994, art. 6º. Além disso, ambas necessitam do registro no oficial de registro de imóveis da circunscrição do imóvel para produzir efeitos perante terceiros Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 1º.245.
---
Como funcionam as cláusulas restritivas na doação?
As cláusulas restritivas na doação são disposições opcionais inseridas na escritura pública para impor condições de proteção ao bem doado. Elas visam proteger o patrimônio recebido pelo donatário contra eventual dilapidação, dívidas ou partilhas decorrentes de casamento.
As principais restrições aplicadas no ato da doação de imóvel com reserva de usufruto são:
- Inalienabilidade: impede o beneficiário de vender, doar ou dar o bem em permuta durante a vigência do encargo.
- Impenhorabilidade: impede que o bem seja penhorado por credores do beneficiário para satisfação de dívidas.
- Incomunicabilidade: impede que o imóvel passe a integrar o patrimônio comum do beneficiário com o seu cônjuge ou companheiro, independentemente do regime de bens.
A aplicação das cláusulas restritivas na doação exige redação clara e precisa na escritura pública lavrada pelo tabelião de notas Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 215. Quando gravado com inalienabilidade, o imóvel torna-se automaticamente impenhorável e incomunicável por força do ordenamento jurídico vigente.
---
É possível incluir a cláusula de reversão doação na escritura?
Sim. É plenamente possível estipular a cláusula de reversão doação na escritura pública formalizada perante o tabelionato de notas.
Essa disposição estabelece que, caso o donatário (quem recebeu o bem) venha a falecer antes do doador, o imóvel doado retornará ao patrimônio do doador originário. A cláusula de reversão doação evita que o imóvel seja transmitido aos herdeiros do beneficiário no caso do falecimento prematuro deste.
Ao realizar a doação de imóvel com reserva de usufruto acompanhada da cláusula de reversão doação, o doador assegura que o imóvel não integrará eventual inventário do beneficiário sob a regra geral de transmissão de herança Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 1º.784. Caso a condição ocorra, basta apresentar a certidão de óbito do beneficiário ao oficial de registro de imóveis para cancelar a transmissão anterior e restabelecer o domínio pleno ao doador.
---
Quais são os riscos e a eficácia de estipular inalienabilidade e impenhorabilidade?
Ao optar pela doação de imóvel com reserva de usufruto contendo regras de inalienabilidade e impenhorabilidade, o doador garante máxima proteção patrimonial ao beneficiário. O bem fica blindado contra dívidas pessoais e atos de alienação precipitados.
Contudo, a inclusão das garantias de inalienabilidade e impenhorabilidade traz limitações operacionais. O beneficiário não poderá oferecer o imóvel como garantia real (como hipoteca ou alienação fiduciária) nem vendê-lo para obter liquidez em momentos de emergência financeira.
Outro ponto de atenção é a observância estrita dos requisitos essenciais de validade do negócio jurídico Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 104. Se a escritura de doação de imóvel com reserva de usufruto desrespeitar normas cogentes da legislação civil, o ato poderá sofrer declaração de nulidade Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 166. Para compreender melhor o impacto no planejamento familiar, leia também o artigo sobre Doação de Bens em Vida.
---
Quanto tempo leva e como registrar a doação de imóvel com reserva de usufruto?
O procedimento completo de doação de imóvel com reserva de usufruto é dividido em duas etapas fundamentais: a lavratura da escritura pública no tabelionato de notas e o posterior registro no oficial de registro de imóveis.
Em termos de tempo, a análise de documentos e a elaboração da minuta de doação de imóvel com reserva de usufruto no tabelionato levam entre 5 e 15 dias úteis, contados da entrega da documentação e da quitação das obrigações fiscais do imposto de transmissão (ITCMD). Após a lavratura e assinatura da escritura, o registro no cartório imobiliário costuma levar até 30 dias.
Passos para a formalização:
- Reúna os documentos pessoais do doador, do beneficiário e as certidões atualizadas do imóvel.
- Solicite a lavratura da escritura de doação de imóvel com reserva de usufruto no tabelionato de notas de sua preferência.
- Recolha o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD) junto à Secretaria de Fazenda Estadual.
- Assine a escritura pública na serventia notarial após a conferência da minuta pela equipe técnica.
- Encaminhe o traslado da escritura pública ao oficial de registro de imóveis da circunscrição do bem para o registro da propriedade e averbação do usufruto e das cláusulas restritivas na doação Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 1º.245.
Para estruturas patrimoniais mais complexas, você pode avaliar a alternativa de criar uma Holding Familiar.
---
Checklist de documentos
- [ ] Documento de identidade (RG ou CNH) e CPF do doador e do beneficiário.
- [ ] Certidão de casamento ou de união estável atualizada do doador e do beneficiário.
- [ ] Certidão de propriedade atualizada (matrícula com ônus e ações) expedida pelo oficial de registro de imóveis.
- [ ] Carnê do IPTU do ano vigente com o valor venal do imóvel.
- [ ] Certidão negativa de débitos municipais do imóvel.
- [ ] Comprovante de quitação da guia do ITCMD expedida pela Secretaria da Fazenda Estadual.
---
Na prática
Caso 1: Proteção residencial e adiantamento familiar
Um pai desejava transferir sua casa para o filho único ainda em vida, mas necessitava garantir que continuaria residindo no local pelo restante de sua vida. O cidadão compareceu ao tabelionato de notas e formalizou a doação de imóvel com reserva de usufruto. No mesmo ato, incluiu as regras de inalienabilidade e impenhorabilidade, além de clausular o ato com incomunicabilidade. A escritura pública foi lavrada com fé pública Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 215 e levada ao registro de imóveis. O pai manteve a posse e o direito de moradia de forma segura.
Caso 2: Prevenção com cláusula de reversão
Uma mãe fez a doação de imóvel com reserva de usufruto em favor de sua filha, fazendo constar expressamente na escritura pública a cláusula de reversão doação. Anos mais tarde, a filha faleceu prematuramente antes da mãe. Como a cláusula de reversão doação havia sido averbada no registro de imóveis, o bem não foi transferido para terceiros nem entrou no processo ordinário de partilha da herança Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 1º.784. O imóvel retornou diretamente ao patrimônio da mãe mediante a simples apresentação da certidão de óbito ao oficial de registro de imóveis.
---
O que costuma dar errado
- Acreditar que o contrato particular substitui a escritura pública: fazer doação por instrumento particular de imóvel com valor superior a trinta salários mínimos é causa de invalidade Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 108. O ato exige escritura pública lavrada em tabelionato de notas.
- Deixar de registrar o título no oficial de registro de imóveis: a lavratura da escritura de doação de imóvel com reserva de usufruto é a primeira etapa. A propriedade e o direito real de usufruto só se constituem com o efetivo registro e averbação na matrícula do imóvel Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 1º.245.
- Não recolher o imposto estadual (ITCMD): a falta do pagamento do ITCMD impede a lavratura ou o registro do ato translativo.
- Inobservância das hipóteses de nulidade do negócio jurídico: redigir cláusulas contrárias ao ordenamento jurídico pode acarretar a nulidade do ato nos termos do Código Civil Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 166.
- Confundir a função do tabelionato com a do registro imobiliário: o tabelionato de notas lavra a escritura de doação de imóvel com reserva de usufruto Lei nº 8.935/1994, art. 6º, enquanto o registro de imóveis registra a alteração da propriedade na matrícula Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 1º.245.
---
Base legal
- Lei nº 10.406/2002 (Código Civil), art. 108 — Define a exigência de escritura pública para a constituição ou transferência de direitos reais sobre imóveis com valor superior a trinta salários mínimos Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 108.
- Lei nº 10.406/2002 (Código Civil), art. 1º.245 — Dispõe que a transferência da propriedade imóvel entre vivos se aperfeiçoa com o registro do título no Registro de Imóveis Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 1º.245.
- Lei nº 10.406/2002 (Código Civil), art. 215 — Estabelece que a escritura pública é documento dotado de fé pública, fazendo prova plena dos atos ali praticados Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 215.
- Lei nº 10.406/2002 (Código Civil), art. 104 — Enumera os requisitos de validade dos negócios jurídicos Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 104.
- Lei nº 10.406/2002 (Código Civil), art. 166 — Regula as hipóteses em que o negócio jurídico é nulo de pleno direito Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 166.
- Lei nº 8.935/1994, art. 1º — Define a finalidade dos serviços notariais e de registro para garantir a segurança e eficácia dos atos jurídicos Lei nº 8.935/1994, art. 1º.
- Lei nº 8.935/1994, art. 6º — Estabelece as atribuições institucionais dos notários na lavratura das escrituras Lei nº 8.935/1994, art. 6º.
- Nota normativa: Provimento CNJ nº 149/2023 Provimento CNJ nº 149/2023, Livro II — Consolida o Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça do foro extrajudicial.
---
Próximos passos
Se você tem interesse em realizar uma doação de imóvel com reserva de usufruto ou deseja entender as opções de cláusulas restritivas na doação, reúna a documentação do imóvel e das partes. Procure o tabelionato de notas de sua preferência para solicitar a análise prévia da certidão de matrícula e a minuta da escritura pública.
---
Rodapé editorial
Equipe Editorial do 5º Tabelionato de Notas do Recife
Data da última revisão jurídica: 12 de agosto de 2026
Versão do documento: 1.0 ( PEAN Compliance Verified )
Aviso: Este conteúdo é estritamente informativo e imparcial, elaborado para reduzir a assimetria de informação técnica e garantir a segurança jurídica das partes. Não substitui a análise formal de documentos no atendimento notarial para casos concretos.
FAQ
Como funciona a doação de imóvel com reserva de usufruto?
A doação de imóvel com reserva de usufruto transfere a nua-propriedade do bem ao donatário (quem recebe), enquanto o doador (quem doa) mantém a posse direta, o uso e os frutos (como aluguéis) do imóvel durante o período acordado.
Qual a diferença entre instituição e reserva de usufruto?
Na reserva de usufruto, o proprietário doa o imóvel e guarda o usufruto para si. Na instituição de usufruto, o proprietário mantém o bem em seu nome e concede o direito de uso e frutos a outra pessoa.
Como funcionam as cláusulas restritivas na doação?
As cláusulas restritivas na doação limitam o uso e a disponibilidade do bem. Elas impedem que o imóvel seja vendido (inalienabilidade), penhorado (impenhorabilidade) ou integrado ao patrimônio do cônjuge (incomunicabilidade).
É possível incluir a cláusula de reversão doação na escritura?
Sim, você pode incluir a cláusula de reversão doação na escritura pública. Essa cláusula garante que o imóvel volte ao patrimônio do doador caso este sobreviva ao donatário.
Quais são os riscos e a eficácia de estipular inalienabilidade e impenhorabilidade?
Estipular inalienabilidade e impenhorabilidade assegura proteção ao patrimônio familiar. No entanto, restringe a liquidez do bem e exige cumprimento estrito dos requisitos de validade para evitar a nulidade do ato.
Quanto tempo leva e como registrar a doação de imóvel com reserva de usufruto?
O processo em tabelionato de notas costuma levar de 5 a 15 dias úteis para a lavratura da escritura pública. Depois disso, você deve apresentar o título ao registro de imóveis da circunscrição para o registro formal.
Base legal
- provimento_cnj 149 2023 — Provimento CNJ nº 149/2023
- codigo 10.406 2002 — Lei nº 10.406/2002 — Código Civil
- lei_federal 8.935 1994 — Lei nº 8.935/1994
- codigo 10.406 2002 — Lei nº 10.406/2002 — Código Civil
- codigo 10.406 2002 — Lei nº 10.406/2002 — Código Civil
- codigo 10.406 2002 — Lei nº 10.406/2002 — Código Civil
- lei_federal 10.406 2002 — Lei nº 10.406/2002 (Código Civil)
- codigo 10.406 2002 — Lei nº 10.406/2002 — Código Civil
- lei_federal 8.935 1994 — Lei nº 8.935/1994