Escritura Pública de Compra e Venda: Guia Completo
A escritura pública de compra e venda formaliza a vontade das partes em tabelionato de notas, sendo indispensável para a validade de negócios imobiliários acima de 30 salários mínimos.
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Por Equipe Editorial do 5º Tabelionato de Notas do Recife — Tabelionato de Notas · 5º Tabelionato de Notas de Recife
Este artigo responde
- Quais documentos você precisa apresentar para lavrar a escritura pública de compra e venda?
- Quando a escritura pública de compra e venda é obrigatória na transferência de imóveis?
- Como funciona a permuta e a divisão amigável de imóveis no tabelionato de notas?
- O ITBI pago na lavratura da escritura pública de compra e venda exige complementação no registro?
- Quais são os riscos de usar um contrato particular em vez da escritura pública de compra e venda?
Em resumo
- A escritura pública de compra e venda é o ato notarial pelo qual o tabelião formaliza a vontade das partes na compra e venda de um bem imóvel Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 215.
- O documento é essencial para conferir validade jurídica a negócios acima de 30 salários mínimos Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 108.
- A propriedade do bem imóvel só é transferida após o registro da escritura no oficial de registro de imóveis competente Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 1º.245.
- Atos como permuta e divisão amigável seguem rito notarial semelhante para garantir a segurança jurídica patrimonial.
Quais documentos você precisa apresentar para lavrar a escritura pública de compra e venda?
Você precisa apresentar a documentação pessoal completa dos compradores e vendedores ao tabelionato de notas. Isso inclui documento de identidade oficial com foto, CPF, comprovante de residência e certidão de estado civil atualizada expedida em até 90 dias.
Para o imóvel urbano, você deve fornecer a certidão de ônus reais com ações reais e pessoais reipersecutórias emitida pelo oficial de registro de imóveis. Apresente também a certidão negativa de débitos de IPTU e a guia do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) paga.
Se o imóvel for rural, adicione o Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR), a certidão de quitação do ITR e o recibo do Cadastro Ambiental Rural (CAR). A análise dessa documentação pelo tabelião assegura a eficácia do ato notarial Lei nº 8.935/1994, art. 1º. Para conferir a lista completa de documentos, consulte o nosso guia sobre a escritura pública de compra e venda de imóvel.
Quando a escritura pública de compra e venda é obrigatória na transferência de imóveis?
A escritura pública de compra e venda é obrigatória para qualquer negócio jurídico que vise à transferência de imóveis com valor superior a trinta salários mínimos Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 108. A regra abrange transações à vista ou parceladas realizadas sem financiamento bancário do Sistema Financeiro da Habitação (SFH).
O tabelião de notas atua lavrando o instrumento para garantir que as partes possuem capacidade civil e plena liberdade de escolha Lei nº 8.935/1994, art. 6º. Ele verifica a legalidade de todas as cláusulas contidas no negócio jurídico antes de colher as assinaturas.
Sem a lavratura do título notarial, o negócio não obtém acesso ao registro de imóveis. A ausência da escritura impede a transmissão do direito real e deixa o adquirente em situação de vulnerabilidade jurídica.
Como funciona a permuta e a divisão amigável de imóveis no tabelionato de notas?
A permuta imobiliária ocorre quando duas partes decidem trocar imóveis entre si. O tabelião lavra a escritura pública formalizando a troca dos bens. Caso haja diferença de valores entre os imóveis, as partes realizam a torna, que é o pagamento complementar em dinheiro.
A divisão amigável de imóveis é adotada quando dois ou mais proprietários possuem um bem em condomínio e desejam individualizar as suas partes. A escritura de divisão extingue o condomínio e fixa as frações territoriais de cada titular de forma autônoma.
Ambos os procedimentos exigem a apuração dos impostos incidentes sobre a operação. As partes devem apresentar as certidões negativas fiscais e a quitação dos tributos aplicáveis antes da assinatura do ato no tabelionato de notas. Você pode verificar detalhes no artigo sobre diferença entre registro e averbação na matrícula.
O ITBI pago na lavratura da escritura pública de compra e venda exige complementação no registro?
O ITBI recolhido na lavratura da escritura pública de compra e venda pode exigir complementação no momento do registro do título. Isso ocorre quando a Prefeitura altera a avaliação fiscal do imóvel no intervalo entre a lavratura da escritura pública de compra e venda e a sua efetiva apresentação ao oficial de registro de imóveis.
A competência para cobrar e fiscalizar o tributo de transmissão cabe ao município onde o imóvel está localizado. O tabelião exige a guia quitada para lavrar a escritura pública de compra e venda, mas a qualificação feita pelo registrador verifica se o imposto pago corresponde ao valor do imóvel na data da prenotação.
Caso haja divergência entre a avaliação da guia e a tabela municipal vigente, o comprador deve recolher a diferença. Esse recolhimento complementar garante a correta transmissão da propriedade na matrícula imobiliária. Para saber mais sobre requisitos de documentação, acesse nosso checklist documental de escritura pública.
Quais são os riscos de usar um contrato particular em vez da escritura pública de compra e venda?
O contrato particular de compra e venda não transfere a propriedade de imóveis com valor acima do limite legal de trinta salários mínimos Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 108. Ele gera apenas obrigações pessoais entre o comprador e o vendedor, sem eficácia perante terceiros.
Se o vendedor contrair dívidas judiciais, o bem mantido apenas por contrato particular pode sofrer penhora ou indisponibilidade no registro de imóveis. O comprador corre o risco de perder o imóvel para credores do antigo proprietário.
Outra complicação ocorre em caso de morte do vendedor antes da outorga do ato formal. O comprador precisará buscar a regularização do imóvel por meio do inventário dos herdeiros ou acionar a via judicial para obter o título de propriedade. Para consultar a legislação civil federal, acesse o texto oficial do Código Civil no portal do Planalto.
Checklist de documentos
Para a lavratura da escritura pública de compra e venda no tabelionato de notas, providencie os seguintes itens:
- [ ] Documento oficial de identidade (RG ou CNH) e CPF das partes envolvidas.
- [ ] Certidão de casamento ou nascimento emitida há menos de 90 dias.
- [ ] Pacto antenupcial registrado, caso o regime de bens exija.
- [ ] Certidão de ônus reais e ações reipersecutórias emitida pelo oficial de registro de imóveis.
- [ ] Certidão negativa de débitos do IPTU expedida pela Prefeitura Municipal.
- [ ] Comprovante de recolhimento da guia do ITBI.
- [ ] Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR) e quitação do ITR (para imóveis rurais).
- [ ] Recibo do Cadastro Ambiental Rural - CAR (para imóveis rurais).
Na prática
Caso 1: Compra e venda de imóvel urbano com ITBI atualizado
João comprou um apartamento no Recife por R$ 400.000,00. As partes compareceram ao tabelionato de notas com as certidões pessoais e a matrícula atualizada do bem. O tabelião lavrou a escritura pública de compra e venda após a apresentação da guia de ITBI recolhida. João levou o traslado ao oficial de registro de imóveis da jurisdição, que efetuou o registro da escritura pública de compra e venda na matrícula, concluindo a transferência da propriedade Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 1º.245.
Caso 2: Permuta de bens de valores distintos com complementação financeira
Maria e Carlos decidiram permutar suas casas localizadas em municípios vizinhos. A casa de Maria foi avaliada pela Prefeitura em R$ 300.000,00 e a de Carlos em R$ 400.000,00. No tabelionato de notas, lavrou-se a escritura pública de permuta com torna de R$ 100.000,00 paga por Maria. Cada parte recolheu o imposto de transmissão sobre a avaliação do bem recebido e apresentou o título nos respectivos oficiais de registro de imóveis para averbação e registro dos direitos reais.
O que costuma dar errado
- Acreditar que o contrato particular transfere a propriedade: O contrato particular gera apenas compromisso entre as partes. A propriedade só se transfere com o registro da escritura pública de compra e venda no oficial de registro de imóveis Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 1º.245.
- Deixar de atualizar a certidão do imóvel: Apresentar certidões antigas pode ocultar penhoras ou hipotecas recentes na matrícula do bem.
- Não recolher o ITBI antes da assinatura: A falta do comprovante de quitação do imposto impede a conclusão da lavratura da escritura pública de compra e venda no tabelionato de notas.
- Esquecer a outorga conjugal: A ausência de assinatura do cônjuge, a depender do regime de bens adotado no casamento, pode causar a anulação do negócio jurídico Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 166.
- Demorar para registrar a escritura: Guardar a escritura pública de compra e venda na gaveta sem levar ao oficial de registro de imóveis deixa o imóvel em nome do vendedor na matrícula.
Base legal
- Lei nº 10.406/2002, art. 108 — Exigência de escritura pública para transferência de imóveis de valor superior a 30 salários mínimos Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 108. Fonte: Planalto.
- Lei nº 10.406/2002, art. 1º.245 — A transferência da propriedade imóvel entre vivos se dá pelo registro do título no registro de imóveis Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 1º.245. Fonte: Planalto.
- Lei nº 10.406/2002, art. 215 — A escritura pública lavrada em tabelionato de notas faz prova plena dos atos celebrados perante o notário Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 215. Fonte: Planalto.
- Lei nº 8.935/1994, art. 1º — Regulamenta as atividades dos serviços notariais e de registro para garantir a publicidade e a segurança jurídica Lei nº 8.935/1994, art. 1º. Fonte: Planalto.
- Provimento CNJ nº 149/2023, Livro II — Estabelece normas gerais relativas aos atos notariais e registrais no país Provimento CNJ nº 149/2023, Livro II. Fonte: Conselho Nacional de Justiça.
Perguntas frequentes
Quais documentos você precisa apresentar para lavrar a escritura pública de compra e venda?
Você deve apresentar documentos de identificação das partes, certidão de casamento ou nascimento atualizada, certidão de ônus reais do imóvel, certidão negativa de débitos municipais e o comprovante de recolhimento do ITBI. Caso o imóvel seja rural, o tabelionato exige também o CCIR e a certidão do CAR.
Quando a escritura pública de compra e venda é obrigatória na transferência de imóveis?
A escritura pública de compra e venda é obrigatória para negócios imobiliários de valor superior a 30 salários mínimos vigentes no país Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 108. A regra garante a validade do negócio jurídico e a proteção dos direitos reais das partes envolvidas.
Como funciona a permuta e a divisão amigável de imóveis no tabelionato de notas?
Na permuta, as partes trocam bens imóveis no mesmo ato notarial, pagando os impostos devidos sobre a avaliação de cada bem. Na divisão amigável, os coproprietários extinguem o condomínio sobre o imóvel, dividindo a área em frações autônomas mediante concordância de todos.
O ITBI pago na lavratura da escritura pública de compra e venda exige complementação no registro?
Se a avaliação fiscal da prefeitura sofrer reajuste ou se a alíquota municipal for alterada entre a lavratura da escritura pública de compra e venda e a apresentação ao oficial de registro de imóveis, a fonte arrecadadora pode exigir a complementação do imposto antes de efetuar o registro.
Quais são os riscos de usar um contrato particular em vez da escritura pública de compra e venda?
O contrato particular não transfere a propriedade no oficial de registro de imóveis em bens acima de 30 salários mínimos Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 108. O comprador fica exposto a penhoras por dívidas do antigo proprietário, falecimento do vendedor e impossibilidade de obter a matrícula do bem em seu nome.
Rodapé editorial
Equipe Editorial: 5º Tabelionato de Notas do Recife
Data da última revisão jurídica: 12 de outubro de 2026
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Aviso: Este conteúdo possui caráter estritamente informativo e educacional para a redução da assimetria de informação do cidadão. Ele não substitui a orientação jurídica individualizada nem a análise documental realizada diretamente no atendimento notarial para cada caso concreto.