Escritura Pública e Registro de Compra e Venda

Guia detalhado com a documentação indispensável para a lavratura de escritura pública e registro de compra e venda imobiliária de acordo com a lei civil.

2026-09-22

Última atualização: 2026-11-06

Por Equipe Editorial do 5º Tabelionato de Notas do Recife — Redação jurídica assistida por IA · 5º Tabelionato de Notas de Recife

Em resumo

A transferência de propriedade imobiliária exige a lavratura de ato notarial e posterior assento na matrícula do bem (Código Civil, art. 1º.245).
O checklist documental inclui documentos pessoais, comprovante do estado civil, certidão atualizada da matrícula e certidões de quitação tributária.
A qualificação registral analisa a legalidade dos títulos e exige o comprovante de pagamento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).
A ausência do assento na serventia imobiliária impede a aquisição do direito real, mantendo o vendedor como proprietário perante terceiros.

Em resumo

Para realizar a aquisição de um bem imóvel urbano ou rural de forma segura, você precisa apresentar documentação completa no tabelionato de notas e no registro de imóveis (Lei nº 8.935/1994, art. 1º). O processo exige a conferência de certidões pessoais das partes, comprovantes de quitação fiscal e a certidão de matrícula com ônus atualizada. A transmissão da propriedade só se conclui com o assento do título translativo no oficial de registro de imóveis competente (Código Civil, art. 1º.245).

Quais documentos são necessários para lavrar a escritura pública e registro de compra e venda?

Para concluir a transmissão imobiliária, você deve apresentar ao tabelionato de notas e ao cartório de imóveis os documentos de qualificação dos compradores e vendedores, as certidões do imóvel e as certidões dos alienantes (Lei nº 8.935/1994, art. 6º). O envio prévio dos papéis evita notas de exigência e atrasos na qualificação registral.

A documentação das partes abrange documento de identificação oficial com foto (RG, CNH ou identidade profissional legalmente aceita), CPF e comprovante de residência atualizado. Se a parte for casada ou mantiver união estável, deve apresentar a certidão correspondente com a respectiva averbação do regime de bens. Em caso de pessoas jurídicas, exige-se o contrato social ou estatuto atualizado, o comprovante de inscrição no CNPJ e os documentos de representação do administrador.

Em relação ao imóvel, você deve solicitar a certidão de matrícula atualizada com negativa de ônus e ações, expedida há menos de 30 dias pelo registro de imóveis. Também são exigidas a certidão negativa de débitos de IPTU expedida pela prefeitura e a declaração de quitação de taxa condominial emitida pelo síndico. Se o bem for rural, exige-se o Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR) e o comprovante do Cadastro Ambiental Rural (CAR).

O vendedor deve apresentar certidões de distribuições cíveis, criminais, trabalhistas e fiscais federais e estaduais para comprovar a segurança jurídica da alienação. O recolhimento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) deve ser demonstrado por meio da guia oficial quitada perante o município em que o bem está localizado.

Qual é a diferença entre lavrar a escritura pública e fazer o registro de compra e venda?

A lavratura do ato notarial no tabelionato de notas formaliza a vontade das partes, enquanto o assento no registro de imóveis transfere a propriedade (Código Civil, art. 1º.245). A escritura pública e registro de compra e venda constituem duas fases complementares da transação imobiliária legal.

No tabelionato de notas, o tabelião ou seu escrevente qualifica as partes, analisa a capacidade civil (Código Civil, art. 104), verifica a documentação e redige a declaração declaratória do negócio jurídico (Código Civil, art. 215). A escritura pública é o instrumento apto para conferir fé pública e segurança aos termos contratuais acordados. A transação pode inclusive ser feita digitalmente pela plataforma do e-Notariado, conforme explicamos no guia sobre atos notariais eletrônicos pela plataforma e-notariado.

Após a assinatura do título no tabelionato, você deve levar o traslado ao cartório de registro de imóveis onde o bem está matriculado (Provimento CNJ nº 149/2023, Livro I). O oficial registrador realiza o exame de legalidade — conhecido como qualificação registral — e efetua o assento na matrícula do bem (Provimento CNJ nº 149/2023, Livro II). Somente com esse ato registral o comprador adquire a titularidade do direito real.

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| Lavratura da Escritura | Tabelionato de Notas | Formalizar a vontade e o negócio jurídico | Cria vínculo obrigacional e gera título hábil com fé pública (Código Civil, art. 215) |

| Registro do Título | Registro de Imóveis | Proceder à qualificação e assento na matrícula | Transfere a propriedade e gera o direito real contra terceiros (Código Civil, art. 1º.245) |

O comprovante de pagamento do ITBI é obrigatório para lavrar a escritura pública e registro de compra e venda?

Sim. O recolhimento do ITBI é requisito legal indispensável tanto para a lavratura da escritura quanto para a qualificação no registro imobiliário. Os notários e registradores possuem o dever legal de fiscalizar a quitação dos tributos incidentes sobre os atos por eles praticados.

O ITBI é um imposto municipal cujas alíquotas e momentos de exigibilidade são regulamentados pela legislação da cidade onde o imóvel se situa. O valor da taxa é calculado com base no valor venal ou de transação do imóvel. Para compreender em detalhes os desdobramentos sobre valores e prazos no município, confira nosso artigo sobre ITBI e exigência de certidões negativas na qualificação registral imobiliária.

Se o ITBI tiver sido recolhido com base na avaliação municipal no momento da escritura pública e a apresentação ao registro ocorrer muito tempo depois, o oficial de imóveis verificará a conformidade da guia. Havendo variação nas exigências do fisco municipal ou divergência de valores, o cartório poderá solicitar a complementação ou a emissão de nova certidão de quitação pelo município.

Quem deve apresentar as certidões pessoais e fiscais no processo de compra e venda?

A responsabilidade pela apresentação das certidões de quitação fiscal e de distribuição cível e trabalhista é precipuamente do vendedor do imóvel. Essa verificação protege o comprador contra riscos de fraude contra credores ou fraude à execução.

O comprador deve apresentar documentos de qualificação pessoal e comprovação de estado civil. Se for pessoa jurídica, é imperativo demonstrar a regularidade de sua constituição e a extensão dos poderes outorgados aos seus representantes contratuais no contrato social ou estatuto regente.

As certidões que devem ser apresentadas pelo alienante incluem:

Certidão negativa de débitos tributários federais e da Dívida Ativa da União (PGFN).
Certidão negativa de débitos estaduais e municipais vinculados ao seu CPF ou CNPJ.
Certidão negativa de débitos trabalhistas (CNDT), obtida perante a Justiça do Trabalho.
Certidões de distribuição de processos cíveis, criminais e executivos fiscais da comarca de residência e do local do imóvel.

O que acontece se a escritura pública e registro de compra e venda não forem feitos no cartório de imóveis?

Caso você deixe de lavrar a escritura pública e efetuar o respectivo assento no registro imobiliário, você não adquire a propriedade do bem (Código Civil, art. 1º.245). Contratos particulares, recibos de gaveta ou promessas de compra e venda possuem natureza estritamente pessoal e obrigacional.

Se o contrato particular não for registrado na matrícula, o vendedor continua figurando na matrícula como o titular formal do imóvel. Isso expõe o comprador a riscos significativos, tais como a penhora ou o bloqueio do bem em decorrência de execuções fiscais, trabalhistas ou cíveis movidas contra o antigo dono.

Além disso, em caso de falecimento do vendedor constante na matrícula, o bem integrará o espólio deste e será arrolado em inventário, exigindo procedimentos judiciais ou extrajudiciais onerosos para regularizar a situação. Para se aprofundar nos efeitos de contratos prévios, consulte nosso artigo sobre a diferença entre promessa de compra e venda e escritura definitiva.

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Checklist de documentos

Utilize esta lista de verificação para separar a documentação antes de comparecer ao tabelionato de notas e ao registro de imóveis:

Documentação dos Vendedores e Compradores (Pessoas Físicas)

[ ] Documento oficial de identidade com foto (RG, CNH ou identidade de classe)
[ ] Cadastro de Pessoas Físicas (CPF)
[ ] Certidão de Nascimento (se solteiros) ou de Casamento atualizada (expedida há menos de 90 dias)
[ ] Comprovante de residência emitido nos últimos 90 dias
[ ] Pacto antenupcial registrado (se houver regime de bens diverso da comunhão parcial legal)

Documentação de Pessoa Jurídica (se aplicável)

[ ] Cartão de Inscrição no CNPJ
[ ] Contrato Social consolidado ou Estatuto Social com a ata de eleição da diretoria
[ ] Certidão simplificada da Junta Comercial atualizada
[ ] Documentos de identificação pessoal dos administradores ou procuradores

Documentação do Imóvel

[ ] Certidão de matrícula com ônus reais e ações reais e pessoais reipersecutórias (expedida há menos de 30 dias pelo registro de imóveis) (Provimento CNJ nº 149/2023, Livro I)
[ ] Certidão negativa de débitos de IPTU (ou certidão positiva com efeito de negativa)
[ ] Declaração de quitação de débitos condominiais assinada pelo síndico (com ata de eleição)
[ ] Guia de ITBI quitada e respectivo comprovante bancário de pagamento
[ ] Carnê do IPTU do ano vigente com o valor venal do imóvel

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Na prática

Caso 1: Compra de imóvel de vendedor com processo de execução em andamento

Um cidadão adquiriu um apartamento por meio de compromisso particular sem consultar certidões do vendedor e sem lavrar a escritura pública e registro de compra e venda no cartório competente. Três anos depois, ao tentar regularizar a situação, descobriu que o imóvel havia sofrido penhora em uma execução de dívida trabalhista instaurada contra o alienante. Como o título não havia sido levado a registro imobiliário (Código Civil, art. 1º.245), o imóvel continuava formalmente sob o patrimônio do antigo dono. Para resguardar seus direitos de posse, o comprador precisou ajuizar embargos de terceiro no Poder Judiciário, enfrentando morosidade e custos advocatícios que teriam sido evitados se a transação tivesse seguido a qualificação registral no momento adequado.

Caso 2: Divergência no valor do ITBI por atraso na apresentação ao Registro de Imóveis

Um comprador lavrou a escritura pública de compra e venda de uma casa em 2022, data em que quitou a guia do ITBI calculada pelo município. Por razões pessoais, guardou o traslado no gaveteiro e deixou de apresentar o título ao cartório de registro de imóveis. Em 2026, ao dar entrada na prenotação para obter a transferência imobiliária, a equipe de qualificação registral do cartório identificou a alteração na legislação tributária local e exigiu a atualização das certidões fiscais e verificação da guia junto à Prefeitura. O usuário precisou solicitar o reexame fiscal na prefeitura para obter a validação do comprovante antigo antes que o oficial pudesse praticar o ato registral com segurança.

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O que costuma dar errado

Acreditar que o contrato particular transfere a propriedade do imóvel
Correção: A lei civil é taxativa ao determinar que a transferência de propriedade entre vivos de bens de valor superior a 30 salários mínimos só ocorre mediante o assento da escritura pública e registro de compra e venda na matrícula mantida no cartório de imóveis (Código Civil, arts. 108 e 1.245).

Deixar de atualizar as certidões pessoais do vendedor
Correção: É indispensável solicitar certidões atualizadas de distribuições cíveis, trabalhistas e de execuções fiscais da comarca onde reside o alienante e do local do imóvel. As certidões evitam a aquisição de bens sujeitos à fraude contra credores.

Ignorar o regime de bens do casamento e a outorga conjugal
Correção: Salvo no regime de separação absoluta de bens, a alienação de bem imóvel por pessoa casada exige a outorga uxória ou marital (assinatura do cônjuge). A omissão dessa formalidade é causa de anulabilidade do negócio jurídico.

Retardar o envio da escritura pública ao Registro de Imóveis após a assinatura
Correção: Lavrar a escritura no tabelionato de notas é apenas o primeiro passo. Você deve protocolar o traslado no cartório de registro de imóveis o quanto antes para garantir a prenotação e prioridade do título, conforme detalhado no artigo sobre qualificação registral imobiliária, prazos e prenotação.

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Base legal

Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 108 Lei nº 10.406/2002 (Código Civil), art. 108 — Define a escritura pública como forma essencial para a validade dos negócios jurídicos de constituição ou transferência de direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 salários mínimos.
Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 1º.245 Lei nº 10.406/2002 (Código Civil), art. 1º.245 — Estabelece que a transferência da propriedade de bens imóveis entre vivos ocorre mediante o registro do título translativo no registro de imóveis competente.
Lei nº 8.935/1994, art. 1º Lei nº 8.935/1994, art. 1º — Regulamenta os serviços notariais e registrais destinados a garantir a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos no âmbito federal. Fonte oficial no portal do Planalto.
Lei nº 8.935/1994, art. 6º Lei nº 8.935/1994, art. 6º — Dispõe sobre as atribuições exclusivas dos notários no exame documental e formalização dos negócios jurídicos das partes.
Provimento CNJ nº 149/2023, Livro II Provimento CNJ nº 149/2023, Livro II — Consolida as normas de serviço da Corregedoria Nacional de Justiça relativas aos serviços notariais e registrais. Diretrizes detalhadas no portal do CNJ.

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Próximos passos

Reúna os documentos de identificação: Verifique se as certidões de nascimento ou casamento das partes foram expedidas recentemente e solicite a qualificação completa das partes.
Emita a certidão de matrícula atualizada: Solicite ao cartório de registro de imóveis a certidão de inteiro teor com ônus e ações, expedida há menos de 30 dias.
Solicite as certidões de quitação fiscal e do distribuidor: Baixe as certidões negativas de débitos municipais, estaduais e federais do imóvel e do alienante.
Agende o atendimento no Tabelionato de Notas: Envie a documentação ao tabelionato de sua preferência para a conferência da minuta e lavratura da escritura pública de compra e venda.
Protocolize o traslado no Registro de Imóveis: Após assinar a escritura, dê entrada com o traslado e os comprovantes de imposto no registro de imóveis onde o bem está matriculado.

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Rodapé editorial

Conteúdo elaborado pela Equipe Editorial do 5º Tabelionato de Notas do Recife com base na legislação federal vigente e nas diretrizes normativas do Conselho Nacional de Justiça.

Última revisão jurídica: 25 de agosto de 2026.

Aviso: Este conteúdo possui caráter exclusivamente informativo e técnico-institucional. Ele não substitui o atendimento notarial individualizado nem a análise jurídica específica para casos concretos realizada junto à serventia extrajudicial competente.

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