Retificação de Área e Averbações no Registro de Imóveis
Guia procedimental completo sobre os requisitos, documentos, prazos e etapas para solicitar a retificação de área e averbações diretamente no Registro de Imóveis.
Última atualização:
Por Equipe Editorial Notarial e Registral — Redação e Revisão Registral · 5º Tabelionato de Notas de Recife
Em resumo
- A retificação de área e averbações no registro de imóveis é o procedimento administrativo que corrige dados físicos incorretos ou atualiza o estado civil, construções e ônus na matrícula do bem.
- O procedimento extrajudicial é realizado diretamente no oficial de registro de imóveis da circunscrição do imóvel, sem necessidade de processo judicial quando não há litígio.
- Exige instrução técnica adequada com planta, memorial descritivo assinado por profissional habilitado e anuência dos confrontantes vizinhos.
- A segurança jurídica e a publicidade registral garantem a proteção do direito real de propriedade perante terceiros (Lei nº 8.935/1994, art. 1º).
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Quem pode solicitar a retificação de área e averbações no registro de imóveis?
O proprietário registrado, o promitente comprador ou qualquer pessoa com interesse legítimo pode requerer a retificação de área e averbações no registro de imóveis diretamente na serventia imobiliária. O pedido de retificação de área e averbações no registro de imóveis exige capacidade civil plena ou representação legal por procuração pública expressa.
Para requerer a alteração da metragem ou a inserção de novas coordenadas geográficas, você deve comprovar a titularidade do imóvel ou o direito real sobre ele. O oficial de registro de imóveis analisa a documentação para garantir que a retificação não oculte uma transferência de propriedade sem o devido imposto ou uma transmissão imobiliária indevida.
Se o imóvel pertencer a um espólio (bens deixados por pessoa falecida), o inventariante nomeado assume a legitimidade para assinar o requerimento. Nos casos em que o bem pertence a um casal sob regime de comunhão de bens, é recomendável a anuência de ambos os cônjuges para evitar questionamentos futuros.
A atuação de um advogado ou defensor público não é obrigatória para retificações administrativas simples. No entanto, em procedimentos complexos de retificação de área e averbações no registro de imóveis com confrontantes não localizados, a assessoria jurídica traz agilidade ao processo.
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Quais documentos são exigidos para a retificação de área e averbações no registro de imóveis?
Você deve apresentar o requerimento com firma reconhecida, a planta do terreno, o memorial descritivo com ART ou RRT quitada e a anuência de todos os confrontantes. A documentação completa para a retificação de área e averbações no registro de imóveis assegura uma qualificação registral sem exigências complementares.
Para efetuar o procedimento, apresente ao cartório a seguinte relação documental:
- Requerimento formal: assinado pelo proprietário ou representante legal, detalhando os erros a corrigir ou as averbações a realizar.
- Planta do imóvel e memorial descritivo: elaborado e assinado por engenheiro ou agrimensor credenciado no CREA ou CAU.
- Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT): devidamente quitado junto ao conselho profissional.
- Anuência expressa dos confrontantes: declaração de concordância com os limites físicos, com firmas reconhecidas dos vizinhos tabulares e ocupantes.
- Certidão atualizada da matrícula: expedida nos últimos 30 dias para comprovação do histórico de registros e ônus.
- Comprovante de dados cadastrais urbanos ou rurais: como o carnê do IPTU para imóveis urbanos ou o Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR) e o Cadastro Ambiental Rural (CAR) para imóveis rurais.
Para averbações específicas, como a construção de uma casa, é necessária a apresentação do Habite-se concedido pela prefeitura e da Certidão Negativa de Débitos (CND) previdenciária da obra. Caso deseje entender mais sobre atualizações de dados e averbacoes-na-matricula-imobiliaria-cancelamento-de-onus-penhora-e-transcricoes, consulte nosso material especializado.
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Quanto tempo leva o procedimento de retificação de área e averbações no registro de imóveis?
O procedimento de retificação de área e averbações no registro de imóveis leva em média 20 a 60 dias úteis quando toda a documentação está correta e os confrontantes assinaram a planta. Se for preciso notificar vizinhos por meio do cartório, o prazo pode se estender por 90 dias úteis.
A legislação prevê que a qualificação registral do título entregue seja concluída no prazo de até 20 dias úteis (Lei nº 14.382/2022, art. 3º). Dentro desse período, o oficial de registro de imóveis emitirá a nota de devolução (com exigências) ou efetuará o ato registral solicitado.
O cronograma do procedimento segue o fluxo detalhado abaixo:
- Prenotação do título: o requerimento gera uma nota de protocolo que garante a prioridade do direito real por 30 dias.
- Qualificação registral: a equipe técnica do cartório examina o memorial descritivo, a planta e os documentos pessoais.
- Notificação de terceiros (se necessária): caso algum confrontante não tenha assinado a planta, o oficial envia notificação pessoal com prazo de 15 dias úteis para manifestação.
- Publicação de edital: em situações de inacessibilidade dos vizinhos, publica-se edital em jornal de circulação ou meio eletrônico regulamentado pelo Conselho Nacional de Justiça (Provimento CNJ nº 149/2023, Livro II).
- Averbação na matrícula: inexistindo oposição, o oficial realiza o ato de retificação de área e averbações no registro de imóveis.
Para aprofundar a compreensão sobre alterações e retificações de medidas na matrícula, veja também nosso artigo sobre retificacao-de-registro-de-imoveis-como-corrigir-erros-na-matricula.
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Quanto custa fazer a retificação de área e averbações no registro de imóveis?
O valor da retificação de área e averbações no registro de imóveis varia conforme a tabela oficial de emolumentos do tribunal de justiça do seu estado e os custos do responsável técnico. O ato registral pode ter valor fixo ou proporcional ao valor venal do imóvel, dependendo da natureza da averbação.
Os custos globais englobam diversas etapas financeiras obrigatórias:
- Emolumentos registrais: cobrados pelo cartório de registro de imóveis para praticar os atos de averbação com base na legislação estadual.
- Honorários técnicos: valor pago ao engenheiro ou agrimensor responsável pela elaboração da planta, levantamento topográfico e memorial descritivo.
- Taxas de ART ou RRT: recolhimento aos conselhos de classe (CREA ou CAU).
- Despesas com notificações e editais: custeio de envios pelo Registro de Títulos e Documentos (RTD) ou publicações eletrônicas caso falte a assinatura de algum vizinho.
Os emolumentos são definidos por lei estadual e atualizados anualmente. Consulte a tabela oficial de emolumentos do Tribunal de Justiça do seu Estado ou dirija-se ao oficial de registro de imóveis competente para obter a guia de depósito prévio correspondente às averbações pretendidas.
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FAQ
Quem pode solicitar a retificação de área e averbações no registro de imóveis?
O proprietário registrado, o possuidor ou qualquer interessado legítimo pode requerer a retificação de área e averbações no registro de imóveis perante o oficial de registro de imóveis. A representação por advogado é facultativa no procedimento administrativo extrajudicial comum, mas recomendada em situações com impasse de limites.
Quais documentos são exigidos para a retificação de área e averbações no registro de imóveis?
Você precisa apresentar requerimento assinado com firma reconhecida, planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado (com ART ou RRT pago), Anotação de Responsabilidade Técnica e anuência expressa dos confrontantes (vizinhos dos limites do terreno).
Quanto tempo leva o procedimento de retificação de área e averbações no registro de imóveis?
O prazo legal para qualificação registral é de até 20 dias úteis. Caso seja necessário notificar confrontantes que não assinaram a planta, o procedimento pode levar entre 30 e 90 dias úteis.
Quanto custa fazer a retificação de área e averbações no registro de imóveis?
Os emolumentos são fixados pela tabela oficial do tribunal de justiça do seu estado. O custo total inclui a taxa de averbação, as notificações por edital ou via Registro de Títulos e Documentos (RTD) e os honorários do engenheiro ou agrimensor.
O que acontece se houver impugnação dos confrontantes na retificação de área e averbações no registro de imóveis?
Se um confrontante apresentar impugnação fundamentada, o oficial de registro de imóveis buscará a conciliação entre as partes. Caso não haja acordo, o processo é remetido ao juiz corregedor competente para decisão judicial.
Base legal
- provimento_cnj 149 2023 — Provimento CNJ nº 149/2023
- codigo 10.406 2002 — Lei nº 10.406/2002 — Código Civil
- lei_federal 8.935 1994 — Lei nº 8.935/1994
- lei_federal 6.015 1973 — Lei nº 6.015/1973
- lei_federal 14.382 2022 — Lei nº 14.382/2022
- lei_federal 10.406 2002 — Lei nº 10.406/2002