Averbações na Matrícula Imobiliária: Guia Prático
As averbações na matrícula imobiliária atualizam o histórico do imóvel e declaram alterações de fato ou de direito, como cancelamento de hipoteca, penhoras e edificações.
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Por Equipe Editorial do 5º Tabelionato de Notas do Recife — Tabelionato de Notas / Redação Jurídica · 5º Tabelionato de Notas de Recife
Em resumo
- As averbações na matrícula imobiliária são anotações registrais que modificam ou atualizam o histórico jurídico e físico do imóvel ou a qualificação dos seus proprietários Lei nº 8.935/1994, art. 1º.
- O cancelamento de ônus (como hipoteca e alienação fiduciária) exige prova formal de quitação ou autorização judicial encaminhada ao oficial de registro de imóveis.
- A averbação de penhora serve para dar publicidade a execuções judiciais, impedindo alegações de boa-fé por futuros adquirentes.
- Imóveis antigos registrados sob o sistema de transcrições devem ser migrados para a matrícula imobiliária no primeiro ato de alteração ou transferência de propriedade Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 1º.245.
O que são averbações na matrícula imobiliária e para que servem?
As averbações na matrícula imobiliária correspondem a atos registrais praticados pelo oficial de registro de imóveis competente para registrar alterações de fato ou de direito que afetem o bem. Enquanto o registro principal formaliza a transferência de propriedade ou a constituição de direitos reais Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 1º.245, a averbação atualiza o histórico daquela folha registral.
Você utiliza as averbações na matrícula imobiliária para declarar mudanças de estado civil dos proprietários, alteração de nome, habite-se de construções, demolições, desmembramentos e indisponibilidades. Também servem para constar o cancelamento de garantias anteriores ou apontar restrições judiciais e administrativas.
A função central das averbações na matrícula imobiliária é garantir a publicidade, a autenticidade e a segurança jurídica das informações Lei nº 8.935/1994, art. 1º. Ao manter a folha registral atualizada, qualquer cidadão que solicitar uma certidão de inteiro teor conhecerá a exata situação jurídica daquele bem.
Em âmbito nacional, o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos facilita o envio digital de títulos e mandados para a efetivação desses atos Lei nº 14.382/2022, art. 3º. O procedimento previne fraudes e resguarda tanto o proprietário quanto potenciais compradores em negociações imobiliárias.
Como fazer o cancelamento de ônus e hipoteca na matrícula do imóvel?
O cancelamento de ônus — como hipoteca, penhora ou alienação fiduciária — ocorre por meio de averbação específica na folha do imóvel. Quando você liquida o financiamento habitacional, a instituição financeira credora deve emitir um termo de quitação em formato digital ou físico com firma reconhecida.
Você apresenta essa quitação diretamente no oficial de registro de imóveis onde o bem está registrado. O oficial analisa a regularidade dos documentos e realiza a averbação do cancelamento da garantia, liberando o imóvel de qualquer encargo financeiro anterior. Para entender casos de garantias antigas sem quitação formal do credor, você pode ler sobre a baixa de hipoteca no registro de imóveis.
(Nota normativa: O procedimento de baixa de hipoteca e penhora é disciplinado pelos arts. 248 a 251 da Lei nº 6.015/1973 e pelas diretrizes consolidadas no Provimento CNJ nº 149/2023 Provimento CNJ nº 149/2023, Livro II).
Nos casos em que o credor desapareceu ou a dívida prescreveu sem baixa voluntária, a liberação da matrícula exige provimento judicial ou a verificação de perempção decenal/trintenária perante o oficial registrador. Após a averbação, a certidão demonstrará o imóvel livre e desembaraçado.
Como funciona a averbação de penhora na matrícula imobiliária?
A averbação de penhora serve para dar conhecimento público de que um determinado imóvel foi constrito em processo de execução judicial para pagamento de dívida. O ato impede que o devedor aliene o bem a terceiros sem que o comprador assuma o risco da execução.
Para efetuar a averbação, a parte interessada ou o juízo envia a certidão da penhora ao oficial de registro de imóveis competente. O registro pode ser feito por meio da central eletrônica do registro de imóveis Lei nº 14.382/2022, art. 3º ou por certidão extraída dos autos judiciais.
(Nota normativa: A averbação de penhora encontra fundamento no art. 844 da Lei nº 13.105/2015 - Código de Processo Civil, assegurando presunção absoluta de conhecimento de terceiros quanto à fraude à execução).
Quando a execução judicial é quitada ou extinta por acordo, o juiz expece um mandado ou certidão de levantamento da penhora. Você deve protocolar essa ordem no oficial de registro de imóveis para que ocorra a devida averbação do cancelamento da penhora, restabelecendo a plena disponibilidade do imóvel.
Qual a diferença entre transcrição e matrícula imobiliária?
A transcrição imobiliária é o sistema de registro adotado no Brasil antes da entrada em vigor da Lei de Registros Públicos em 1976. Na transcrição, o cartório registrava os atos em livros sequenciais de acordo com a ordem de apresentação das escrituras, sem criar um documento único e individual para cada imóvel.
A matrícula imobiliária, criada com a modernização do sistema registral, funciona como um prontuário exclusivo do bem. Cada imóvel possui o seu número próprio de matrícula, no qual constam todas as alienações, registros de ônus e averbações na matrícula imobiliária realizadas ao longo do tempo.
Se você possui um imóvel cujo título ainda está em transcrição, será necessário abrir uma matrícula imobiliária individual quando for praticar o primeiro ato de registro ou averbação. Esse procedimento exige certidões atualizadas que comprovem toda a cadeia de filiação do bem.
A migração de transcrição para matrícula traz segurança às transações. Em casos complexos em que a cadeia documental possui lacunas históricas, o proprietário pode recorrer a procedimentos de regularização, a exemplo da usucapião extrajudicial.
Quais documentos são exigidos para averbar uma construção no imóvel urbano?
Para realizar as averbações na matrícula imobiliária referentes à construção de uma casa ou prédio comercial em terreno urbano, você deve regularizar primeiro a edificação perante a prefeitura do município onde se localiza o bem.
A lista de exigências documentais compreende:
- Requerimento do proprietário com firma reconhecida no tabelionato de notas ou assinado digitalmente no padrão ICP-Brasil.
- Habite-se (Carta de Habitação ou Certificado de Conclusão de Obra) emitido pela prefeitura municipal.
- Certidão de expedição do Habite-se contendo a área construída e o valor atribuído ao imóvel.
- Certidão Negativa de Débitos (CND) relativa às contribuições previdenciárias da obra, emitida pela Receita Federal.
- Planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto), quando a legislação local exigir.
Após a entrega da documentação ao oficial de registro de imóveis, a serventia realiza a qualificação registral. Se o processo estiver correto, o registrador averba a construção, atualizando a descrição do lote para um imóvel edificado.
Caso haja divergências em metragens do terreno, você deverá solucionar as discrepâncias por meio da retificação de registro de imóveis antes da inclusão do prédio na matrícula.
Checklist de documentos
- [ ] Requerimento assinado pelo proprietário com firma reconhecida em tabelionato de notas ou assinatura digital ICP-Brasil.
- [ ] Documento pessoal de identificação oficial (RG, CNH ou DNI) e CPF do requerente.
- [ ] Certidão de casamento ou nascimento atualizada do proprietário para atualização de estado civil.
- [ ] Termo de quitação emitido pelo credor (para cancelamento de hipoteca ou alienação fiduciária).
- [ ] Mandado ou certidão judicial de cancelamento (para liberação de penhoras ou indisponibilidades).
- [ ] Habite-se municipal e CND previdenciária da Receita Federal (para averbação de construção urbana).
- [ ] Certidão atualizada da transcrição (caso o imóvel ainda não possua matrícula aberta).
Na prática
Caso 1: Cancelamento de hipoteca de financiamento antigo
Um proprietário quitou o financiamento habitacional contratado em 1995, mas não efetuou a baixa na serventia registral. Ao tentar vender o imóvel em 2026, a certidão apontava o ônus ativo. O proprietário compareceu ao banco credor, obteve o termo de quitação e o protocolou no oficial de registro de imóveis. O oficial averbou o cancelamento da hipoteca, emitindo a certidão de inteiro teor com a matrícula atualizada e desimpedida.
Caso 2: Averbação de penhora e acordo de quitação
Em uma execução de título extrajudicial, o exequente obteve certidão da execução e averbou a penhora na matrícula do devedor. Meses depois, as partes celebraram um acordo homologado pelo juízo. Com o pagamento integral da dívida, o juiz expeceu mandado de cancelamento da penhora. O devedor apresentou o documento ao oficial de registro de imóveis, que averbou a liberação do imóvel, devolvendo a plena disponibilidade do patrimônio ao dono.
O que costuma dar errado
- Confundir protocolo no tabelionato de notas com averbação no registro de imóveis: O tabelionato de notas lavra escrituras e reconhece firmas Lei nº 8.935/1994, art. 6º, mas o ato que atualiza a folha do imóvel ocorre no oficial de registro de imóveis.
- Não reconhecer a firma no termo de quitação: Apresentar termo de quitação emitido por particular ou empresa sem o devido reconhecimento de firma no tabelionato de notas gera nota devolutiva do registrador.
- Acreditar que o pagamento da última parcela baixa a hipoteca automaticamente: A quitação financeira não atualiza a folha do imóvel por ato próprio; você deve providenciar a solicitação da averbação registral.
- Ignorar a necessidade de CND previdenciária na averbação de obra: Tentativa de averbar construção urbana apenas com o Habite-se da prefeitura, sem obter a certidão negativa da Receita Federal.
- Vender imóvel registrado apenas em transcrição sem abrir matrícula: Tentar lavrar e registrar escritura direta sem atualizar a transcrição antiga para a matrícula imobiliária atual.
FAQ
O que são averbações na matrícula imobiliária e para que servem?
As averbações na matrícula imobiliária são anotações efetuadas no registro de imóveis para atualizar o histórico do bem ou alterar a situação jurídica do imóvel ou de seus proprietários, assegurando publicidade e proteção a terceiros.
Como fazer o cancelamento de ônus e hipoteca na matrícula do imóvel?
O cancelamento de ônus ou hipoteca exige a apresentação do termo de quitação emitido pelo credor com firma reconhecida ou ordem judicial. O documento é protocolado no registro de imóveis competente para a baixa do registro.
Como funciona a averbação de penhora na matrícula imobiliária?
A averbação de penhora torna pública a vinculação do bem a uma execução judicial. O ato pode decorrer de mandado judicial ou de certidão de execução requerida pela parte para evitar fraudes contra credores.
Qual a diferença entre transcrição e matrícula imobiliária?
A transcrição é o registro sequencial antigo utilizado até a edição da Lei nº 6.015/1973. A matrícula imobiliária é a ficha individualizada de cada imóvel criada a partir do novo sistema registral em 1976.
Quais documentos são exigidos para averbar uma construção no imóvel urbano?
Para averbar uma construção urbana, você deve apresentar o Habite-se concedido pela prefeitura municipal, a certidão de quitação tributária/previdenciária da obra e o requerimento com firma reconhecida do proprietário.
Base legal
- lei_federal 13.105 2015 — Lei nº 13.105/2015
- provimento_cnj 149 2023 — Provimento CNJ nº 149/2023
- codigo 10.406 2002 — Lei nº 10.406/2002 — Código Civil
- lei_federal 8.935 1994 — Lei nº 8.935/1994
- lei_federal 6.015 1973 — Lei nº 6.015/1973
- lei_federal 14.382 2022 — Lei nº 14.382/2022
- lei_federal 8.935 1994 — Lei nº 8.935/1994