Usucapião Extrajudicial: Etapas e Requisitos no Cartório
A usucapião extrajudicial permite regularizar a propriedade imobiliária diretamente no Registro de Imóveis, reduzindo o tempo de trâmite com total segurança jurídica.
Última atualização:
Por Equipe Editorial Notarial — Redação jurídica e notarial do 5º Tabelionato de Notas do Recife · 5º Tabelionato de Notas de Recife
Em resumo
- A usucapião extrajudicial é o meio administrativo pelo qual o possuidor de um bem adquire a propriedade de um imóvel diretamente no oficial de registro de imóveis competente (Lei nº 6.015/1973, art. 216-A).
- O procedimento exige a presença obrigatória de advogado ou defensor público e se inicia pela lavratura de uma ata notarial no tabelionato de notas (Lei nº 8.935/1994, art. 6º).
- Caso haja concordância dos confrontantes e ausência de oposição dos entes públicos, o registro de imóveis abre uma nova matrícula para o bem em nome do usucapiente.
- O procedimento extrajudicial traz celeridade e segurança jurídica, convertendo anos de tramitação judicial em um trâmite administrativo simplificado (Lei nº 8.935/1994, art. 1º).
---
O que é a usucapião extrajudicial no registro de imóveis e quem pode solicitar?
A usucapião extrajudicial é o procedimento administrativo previsto na Lei de Registros Públicos que permite obter a declaração de propriedade imobiliária diretamente no serviço registral, sem a necessidade de um processo judicial (Lei nº 6.015/1973, art. 216-A).
Esse direito pode ser exercido por qualquer cidadão que mantenha a posse de um imóvel por um determinado período fixado em lei, desde que essa posse seja mansa, pacífica, contínua e com intenção de dono. A modalidade aplica-se a imóveis urbanos e rurais, exigindo sempre o auxílio técnico de um advogado ou defensor público para a condução do requerimento.
A posse mansa e pacífica caracteriza-se pela ausência de litígio, ou seja, quando ninguém contestou judicialmente a presença do ocupante no local durante todo o lapso temporal. Para a viabilidade do pedido extrajudicial, não pode haver controvérsia sobre o direito de posse. Se houver oposição fundamentada de vizinhos ou dos antigos proprietários registrados, o caso precisará ser resolvido pela via judicial.
A obtenção da propriedade por esse meio regulariza a situação da moradia ou terreno. Essa medida assegura que o nome do novo titular passe a constar oficialmente na matrícula do imóvel no oficial de registro de imóveis, conferindo plena segurança jurídica ao patrimônio (Código Civil, art. 1º.245).
Para entender melhor as diferenças de aplicação em áreas do campo, você pode consultar o nosso artigo sobre a usucapião extrajudicial rural.
---
Quais são os requisitos legais para fazer a usucapião extrajudicial?
Para requerer a usucapião extrajudicial no oficial de registro de imóveis, você deve preencher condições objetivas estabelecidas no Código Civil e na legislação registral (Lei nº 6.015/1973, art. 216-A). O primeiro requisito essencial é o cumprimento do prazo temporal de posse, que varia conforme a espécie de usucapião pretendida.
As prazos legais principais aplicados na legislação brasileira são:
- Usucapião extraordinária: 15 anos de posse contínua, reduzidos para 10 anos se o possuidor tiver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual ou realizado nele obras de caráter produtivo.
- Usucapião ordinária: 10 anos de posse ininterrupta com justo título e boa-fé, reduzidos para 5 anos se o imóvel tiver sido adquirido com base em registro cancelado posteriormente.
- Usucapião especial urbana: 5 anos de posse para terrenos de até 250 metros quadrados usados para moradia, desde que você não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
- Usucapião especial rural: 5 anos de posse sobre área até 50 hectares na zona rural, desde que torne a terra produtiva por seu trabalho e nela resida.
Além do lapso temporal, você necessita comprovar a cadeia possessional sem interrupções. É permitida a soma de posses de antecessores, desde que todas tenham sido contínuas e pacíficas. Outro requisito fundamental é o consenso prático ou a ausência de impugnação dos vizinhos confrontantes do imóvel e dos proprietários constantes da matrícula imobiliária.
O pedido requer ainda a comprovação do adimplemento dos tributos municipais ou territoriais, demonstrando que você arca com os custos operacionais da propriedade como legítimo titular.
---
Quais são as etapas do procedimento de usucapião extrajudicial no cartório?
O procedimento de usucapião extrajudicial envolve atos articulados entre o tabelionato de notas e o registro de imóveis local. As etapas sequenciais visam garantir a veracidade dos fatos declarados e proteger o direito de terceiros.
As etapas detalhadas do procedimento são:
- Lavratura da ata notarial: O interessado solicita ao tabelionato de notas a constatação de todos os fatos da posse. O tabelião analisa os documentos e realiza as diligências cabíveis Lei nº 8.935/1994, art. 6º.
- Elaboração da petição inicial: O advogado do requerente elabora o pedido formal indicando a modalidade de usucapião, o histórico da posse e a especificação completa do bem.
- Prenotação e qualificação no Registro de Imóveis: Apresenta-se o pedido ao oficial de registro de imóveis competente para autuação e exame dos requisitos da documentação Lei nº 6.015/1973, art. 216-A.
- Notificação das partes interessadas: O registrador de imóveis notifica o titular do imóvel registrado, os confrontantes da área e os entes públicos (União, Estado e Município) para se manifestarem.
- Edital público: Não havendo oposição, publica-se edital em jornal de circulação local ou em meio eletrônico para dar ciência a terceiros eventualmente interessados.
- Decisão e registro final: Transcorrido o prazo sem impugnação, o oficial do registro de imóveis defere o pedido e efetua o registro da propriedade em nome do requerente, abrindo nova matrícula Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 1º.245.
---
Quais documentos são necessários para dar entrada na usucapião extrajudicial?
A instrução probatória na usucapião extrajudicial deve ser robusta para fundamentar a convicção do registrador imobiliário. Cada documento cumpre papel estratégico na formação do conjunto probatório.
A documentação base para a proposição da usucapião extrajudicial inclui:
- Ata notarial de usucapião: Documento lavrado pelo tabelião de notas comprovando o tempo de posse e os elementos materiais que atestam a vivência no local (Lei nº 8.935/1994, art. 6º).
- Planta e memorial descritivo: Elaborados por profissional habilitado pelo CREA ou CAU, com ART ou RRT quitada, indicando as coordenadas georreferenciadas do imóvel.
- Anuência expressa dos confrontantes: Assinatura dos vizinhos de divisa na planta ou declarações individuais reconhecidas em cartório.
- Certidões negativas dos distribuidores forenses: Documentos emitidos pela Justiça Estadual e Federal provando a ausência de ações possessórias envolvendo as partes nos últimos anos.
- Comprovantes da posse e despesas: Talões de IPTU ou ITR, contas de fornecimento de água e energia elétrica, contratos particulares de compromisso de compra e venda ou recibos de benfeitorias.
Para compreender o funcionamento dos registros de intenção do imóvel e outros procedimentos de regularização, consulte também nosso artigo sobre usucapião e adjudicação compulsória extrajudiciais.
---
FAQ
O que é a usucapião extrajudicial no registro de imóveis e quem pode solicitar?
A usucapião extrajudicial é o reconhecimento administrativo da propriedade imobiliária pelo oficial de registro de imóveis, sem necessidade de processo judicial (Lei nº 6.015/1973, art. 216-A). Qualquer possuidor que cumpra o tempo de posse e os requisitos legais com assistência de advogado ou defensor público pode solicitar.
Quais são os requisitos legais para fazer a usucapião extrajudicial?
Os requisitos incluem a posse mansa, pacífica e contínua pelo prazo legal exigido para a modalidade pretendida, a ausência de oposição, a fundamentação do pedido e a anuência ou ausência de impugnação dos confinantes e do titular do domínio do imóvel.
Quais são as etapas do procedimento de usucapião extrajudicial no cartório?
O procedimento começa com a lavratura da ata notarial no tabelionato de notas (Lei nº 8.935/1994, art. 6º), seguida do protocolo da petição inicial no registro de imóveis competente (Lei nº 6.015/1973, art. 216-A), notificações dos confrontantes e entes públicos, publicação de edital e posterior registro da propriedade (Código Civil, art. 1.245).
Quais documentos são necessários para dar entrada na usucapião extrajudicial?
A lista documental exige a ata notarial lavrada por tabelião (Lei nº 8.935/1994, art. 6º), planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, certidões negativas dos distribuidores forenses e comprovantes de pagamento de tributos do imóvel.
Quanto custa e quanto tempo demora a usucapião extrajudicial?
Os custos envolvem emolumentos notariais e registrais fixados em tabela estadual, além dos honorários do advogado e do engenheiro. O tempo médio varia entre 6 e 12 meses, conforme a agilidade das notificações e a ausência de impugnação.
É obrigatório ter advogado para pedir a usucapião extrajudicial?
Sim. A presença de advogado inscrito na OAB ou de defensor público é requisito legal obrigatório em todas as etapas do procedimento administrativo perante o Registro de Imóveis (Lei nº 6.015/1973, art. 216-A).
Qual é a função da ata notarial na usucapião extrajudicial?
A ata notarial é lavrada no tabelionato de notas e possui fé pública para atestar a veracidade da posse e o tempo de ocupação do imóvel, podendo conter depoimentos de testemunhas e constatações do tabelião no local.
O que acontece se um vizinho (confrontante) não concordar ou contestar?
Havendo impugnação fundamentada, o oficial de registro de imóveis promoverá uma tentativa de conciliação entre as partes. Se não houver acordo, o processo é encerrado na via administrativa e remetido ao Poder Judiciário.
Imóvel sem matrícula ou sem registro prévio pode ser usucapido extrajudicialmente?
Sim. Caso a área usucapienda não possua matrícula anterior identificada, o registrador de imóveis processará o pedido e, no deferimento, efetuará a abertura de uma nova matrícula para o bem.
Base legal
- lei_federal 10.406 2002 — Lei nº 10.406/2002 (Código Civil)
- provimento_cnj 149 2023 — Provimento CNJ nº 149/2023
- codigo 10.406 2002 — Lei nº 10.406/2002 — Código Civil
- lei_federal 6.015 1973 — Lei nº 6.015/1973
- lei_federal 8.935 1994 — Lei nº 8.935/1994