Registro de Memorial de Incorporação e Terrenos Foreiros
O registro de memorial de incorporação imobiliária em terrenos foreiros formaliza o empreendimento e suas frações ideais no Registro de Imóveis, exigindo a comprovação do domínio útil e regularidade do aforamento.
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Por Equipe Editorial do 5º Tabelionato de Notas do Recife — Redação jurídica assistida por IA · 5º Tabelionato de Notas de Recife
Em resumo
- O registro de memorial de incorporação imobiliária em terreno foreiro exige a comprovação da titularidade do domínio útil pelo incorporador e a regularidade das obrigações enfitêuticas perante o senhorio direto.
- A indicação de domínio útil na matrícula imobiliária comprova que o titular detém o uso e a fruição do bem, mantendo a propriedade direta com o senhorio competente.
- Para consolidar a propriedade plena antes ou durante o empreendimento, o titular do domínio útil deve requerer a remição do foro mediante quitação dos encargos estipulados e averbação no Cartório de Registro de Imóveis.
- O procedimento de registro de memorial de incorporação imobiliária garante a segurança jurídica do empreendimento, autorizando a comercialização regular das unidades autônomas na planta Lei nº 8.935/1994, art. 1º.
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Como funciona o registro de memorial de incorporação imobiliária em terrenos foreiros?
O registro de memorial de incorporação imobiliária em terreno foreiro é o ato jurídico pelo qual o incorporador formaliza o projeto do empreendimento no Cartório de Registro de Imóveis competente, especificando as frações ideais do solo e das futuras unidades autônomas. Quando o imóvel está submetido ao regime de aforamento (ou enfiteuse), a estrutura jurídica do terreno divide-se entre domínio direto (pertencente ao senhorio) e domínio útil (pertencente ao particular).
Você, ao atuar como incorporador ou comprador de imóvel em terreno foreiro, deve verificar se o direito real registrado permite a construção do edifício e o fracionamento em unidades condominiais. O oficial registrador analisa a documentação apresentada para confirmar que o titular do domínio útil possui poderes bastantes para constituir o condomínio edilício e prenotar o memorial.
A transmissão dos direitos reais ou a instituição do condomínio em terreno aforado exige a demonstração do pagamento do foro anual e a apresentação da certidão de autorização ou recolhimento do laudêmio, quando couber. O artigo 1.245 do Código Civil determina que a constituição e transferência de direitos reais sobre imóveis aperfeiçoam-se com o registro do título no registro de imóveis competente (Lei nº 10.406/2002, art. 1º.245).
Para entender detalhadamente o passo a passo documental genérico desse procedimento, você pode consultar o nosso guia sobre incorporação imobiliária e atos de registro. Em terrenos foreiros, a complexidade documental aumenta devido à necessidade de interlocução com a Secretaria do Patrimônio da União (SPU), órgãos estaduais, municipais ou entidades privadas que figurem como senhorios diretos.
Ao solicitar o registro de memorial de incorporação imobiliária, o incorporador submete o memorial descritivo, as plantas aprovadas pela prefeitura e as certidões do titular do domínio útil. O registrador imobiliário efetua a qualificação registral e, não havendo exigências, realiza o registro na matrícula mãe do imóvel, permitindo a comercialização regular das unidades na planta.
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FAQ
Como funciona o registro de memorial de incorporação imobiliária em terrenos foreiros?
O registro de memorial de incorporação imobiliária em terrenos foreiros exige a comprovação da titularidade do domínio útil pelo incorporador e a quitação de obrigações enfitêuticas, como o foro anual e o laudêmio. O oficial de registro de imóveis qualifica a documentação para garantir que a construção e a futura individualização das unidades respeitem o regime de aforamento existente.
O que significa a indicação de domínio útil na matrícula do imóvel?
A indicação de domínio útil na matrícula demonstra que o titular detém os direitos de uso, gozo e alienação sobre o bem, enquanto a propriedade direta (domínio direto) pertence ao senhorio, como a União, o Município ou a Igreja. No mercado imobiliário, o titular do domínio útil pode realizar o registro de memorial de incorporação imobiliária desde que cumpra as exigências legais e contratuais da enfiteuse.
Como efetuar a remição do foro para obter a propriedade plena?
A remição do foro ocorre mediante o pagamento do valor do laudêmio e da taxa de consolidação estipulada pelo senhorio direto, permitindo ao titular do domínio útil adquirir a propriedade plena. Após a quitação e expedição do termo administrativo ou certidão de remição, o interessado apresenta o documento no registro de imóveis para averbar a consolidação do domínio na matrícula.
Base legal
- lei_federal 10.406 2002 — Lei nº 10.406/2002 (Código Civil)
- provimento_cnj 149 2023 — Provimento CNJ nº 149/2023
- codigo 10.406 2002 — Lei nº 10.406/2002 — Código Civil
- lei_federal 8.935 1994 — Lei nº 8.935/1994
- lei_federal 14.382 2022 — Lei nº 14.382/2022