Usucapião e Adjudicação Compulsória Extrajudiciais | Guia
Entenda os procedimentos e a documentação para requerer a usucapião e a adjudicação compulsória extrajudiciais diretamente no registro de imóveis.
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Por Equipe de Redação Notarial do 5º Tabelionato de Notas do Recife — Redação jurídica assistida por IA · 5º Tabelionato de Notas de Recife
Em resumo
- A usucapião e a adjudicação compulsória extrajudiciais são procedimentos realizados diretamente perante o oficial de registro de imóveis para regularizar a propriedade de um bem imóvel sem necessidade de processo judicial.
- A usucapião extrajudicial fundamenta-se na posse prolongada, contínua e mansueta, enquanto a adjudicação compulsória exige o pagamento integral do preço e a recusa ou impossibilidade de lavratura da escritura definitiva.
- A ata notarial lavrada no tabelionato de notas é documento obrigatório para instruir a usucapião extrajudicial.
- A Lei nº 14.382/2022 incluiu a adjudicação compulsória no âmbito extrajudicial, acelerando o registro definitivo para compradores quitados.
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O que são a usucapião e a adjudicação compulsória extrajudiciais?
A usucapião e a adjudicação compulsória extrajudiciais são caminhos administrativos previstos na legislação brasileira para obtenção do registro de propriedade imóvel. Ambos os atos ocorrem no serviço de registro de imóveis da circunscrição onde a propriedade está localizada Lei nº 8.935/1994, art. 1º.
A usucapião extrajudicial foca na situação fática da posse. Se você possui um imóvel por determinado período de tempo com intenção de dono, sem interrupção e sem oposição, pode requerer a declaração de propriedade Lei nº 6.015/1973, art. 216-A. Para isso, o tabelionato de notas emite uma ata notarial comprovando o tempo de posse e a inexistência de litígio Lei nº 8.935/1994, art. 6º.
Já a adjudicação compulsória extrajudicial pressupõe uma relação contratual prévia. Ela se aplica quando existe um compromisso ou promessa de compra e venda Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 1º.417. O comprador paga o preço ajustado na totalidade, mas o vendedor não outorga a escritura pública translativa Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 108. Nesses cenários, o oficial do registro de imóveis notifica o vendedor para suprir a declaração de vontade Lei nº 14.382/2022, art. 3º.
Você escolhe entre usucapião e adjudicação compulsória extrajudiciais conforme a origem do seu direito sobre o imóvel. A usucapião apoia-se no fato da posse. A adjudicação apoia-se na quitação do contrato firmado entre as partes. Ambos os instrumentos conferem segurança jurídica e evitam a sobrecarga do Poder Judiciário.
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Quais são os requisitos e documentos para requerer a usucapião extrajudicial no cartório?
Para dar entrada na usucapião extrajudicial, o interessado deve preencher requisitos legais específicos. O primeiro passo é obter a ata notarial lavrada por tabelião de notas Lei nº 8.935/1994, art. 6º. O tabelião atesta o tempo de posse, a cadeia possessória e os fatos que demonstram o domínio sem oposição.
A documentação exigida inclui a planta e o memorial descritivo do imóvel, assinados por profissional habilitado com anotação de responsabilidade técnica. Os confrontantes (vizinhos de divisa) e o titular registrado na matrícula do imóvel precisam assinar a planta dando anuência. Se algum confrontante não for localizado, o oficial do registro de imóveis fará a notificação pessoalmente ou por edital Lei nº 6.015/1973, art. 216-A.
O requerimento deve conter também certidões negativas dos distribuidores forenses da comarca e da Justiça Federal. Essas certidões provam que não existem ações possessórias contra o possuidor nem contra os antecessores na posse pelo período exigido por lei.
A falta de anuência expressa de algum vizinho não impede a usucapião e a adjudicação compulsória extrajudiciais. No caso da usucapião, o silêncio do notificante após o prazo do edital ou da notificação formal pode ser interpretado como concordância, conforme as regras consolidadas pelo Conselho Nacional de Justiça no Provimento CNJ nº 149/2023 Provimento CNJ nº 149/2023, Livro II.
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Quando cabe a adjudicação compulsória extrajudicial em cartório?
A adjudicação compulsória extrajudicial cabe quando há contrato de promessa de compra e venda ou cessão de direitos devidamente caracterizado, estipulando o valor do imóvel e a obrigação de outorga de escritura pública Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 1º.417. O comprador precisa comprovar a quitação integral do preço ajustado.
A hipótese típica ocorre quando o vendedor desaparece, recusa-se irremediavelmente a assinar a escritura no tabelionato de notas ou falece sem deixar procuradores com poderes específicos Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 215. O procedimento é direcionado ao registro de imóveis competente para a circunscrição da propriedade.
O requerimento de adjudicação compulsória extrajudicial deve ser apresentado com o contrato original, os comprovantes bancários ou recibos de quitação e as certidões do distribuidor cível Lei nº 14.382/2022, art. 3º. Também é necessária a notificação extrajudicial do vendedor ou de seus herdeiros para que manifestem oposição no prazo legal.
Diferente da usucapião, a adjudicação não exige o transcurso de longos anos de posse. O requisito central é o cumprimento da obrigação financeira e a injustificada omissão do vendedor no dever de formalizar a transferência de propriedade por meio do título correto Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 1º.245. Acompanhe detalhes em nosso artigo sobre adjudicação compulsória extrajudicial.
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Cabe adjudicação compulsória extrajudicial quando o promitente comprador ou vendedor falece?
Sim, a usucapião e a adjudicação compulsória extrajudiciais admitem a condução do procedimento mesmo no caso de falecimento de qualquer das partes do contrato original. Quando o promitente vendedor falece, a obrigação de dar a escritura definitiva transmite-se aos herdeiros legalmente habilitados ou ao espólio Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 1º.784.
Caso o vendedor tenha falecido e o inventário esteja encerrado, a notificação para anuência deve ser direcionada aos herdeiros que receberam o bem no formal de partilha. Se o inventário ainda estiver em andamento, o inventariante nomeado responderá pelo espólio Lei nº 13.105/2015 — Código de Processo Civil, art. 610. O inventariante pode ser nomeado em cartório conforme o procedimento detalhado no artigo sobre inventário extrajudicial.
Se o falecido for o promitente comprador, os seus herdeiros têm o direito de requerer a adjudicação compulsória extrajudicial para que o imóvel seja registrado diretamente em nome do espólio ou dos sucessores, desde que comprovada a quitação realizada em vida Lei nº 11.441/2007, art. 1º.
Quando ocorrem divergências graves entre herdeiros ou impossibilidade de citação dos sucessores de um vendedor falecido há muitas décadas, a usucapião extrajudicial pode funcionar como alternativa, caso os requisitos de posse contínua e mansueta estejam plenamente preenchidos pelo comprador e seus herdeiros.
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Quanto custa e quanto tempo leva o procedimento no cartório?
Os custos com a usucapião e a adjudicação compulsória extrajudiciais envolvem emolumentos notariais e registrais, além de honorários de profissional técnico e tributos incidentes. Os valores dos emolumentos são fixados por legislação estadual em tabelas oficiais de cada Tribunal de Justiça Provimento CNJ nº 149/2023, Livro I.
Na usucapião extrajudicial, o requerente paga pela lavratura da ata notarial no tabelionato de notas e, em seguida, pelos atos de notificação, edital e registro perante o serviço de registro de imóveis Lei nº 8.935/1994, art. 6º. Na adjudicação compulsória, há emolumentos referentes ao processamento e à qualificação registral do contrato de compromisso.
O prazo do procedimento extrajudicial varia de acordo com a complexidade das notificações e diligências. Enquanto uma ação judicial de usucapião ou adjudicação pode durar anos, o procedimento extrajudicial costuma ser concluído entre 60 e 180 dias úteis no cartório de imóveis, desde que toda a documentação esteja completa e sem impugnação válida.
Tanto na usucapião quanto na adjudicação compulsória extrajudiciais, pode haver a incidência do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) ou do Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD), a depender do ato praticado e do entendimento fiscal do município ou estado em que o bem esteja localizado.
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Checklist de documentos
Para facilitar o atendimento na serventia registral e no tabelionato de notas, organize os seguintes documentos:
- [ ] Documento oficial de identidade e CPF dos interessados.
- [ ] Certidão de casamento ou nascimento atualizada.
- [ ] Ata notarial de constatação da posse (exclusivo para usucapião) lavrada em tabelionato de notas Lei nº 8.935/1994, art. 6º.
- [ ] Contrato de promessa de compra e venda ou cessão de direitos (exclusivo para adjudicação compulsória) Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 1º.417.
- [ ] Comprovantes de pagamento integral do preço (recibos, depósitos, extratos ou declaração de quitação).
- [ ] Planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado com Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT).
- [ ] Certidão de ônus e ações reais da matrícula do imóvel atualizada.
- [ ] Certidões negativas de distribuição cível (estaduais e federais) em nome do requerente e dos antecessores.
- [ ] Comprovante do pagamento de tributos municipais (IPTU ou ITR) que demonstrem o histórico da posse ou propriedade.
- [ ] Carnês ou comprovantes de pagamento de contas de água e luz ao longo do tempo (para prova de posse na usucapião).
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Na prática
Caso 1: Vendedor que se mudou do país sem assinar a escritura
Carlos adquiriu um apartamento residencial mediante promessa de compra e venda em 2012. Ele quitou todas as parcelas em 2017. No entanto, o promitente vendedor mudou-se para o exterior sem lavrar a escritura pública definitiva prevista no artigo 108 do Código Civil Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 108. Como possuía os comprovantes bancários de quitação e a promessa assinada, Carlos optou pela adjudicação compulsória extrajudicial. O oficial do registro de imóveis realizou a notificação do vendedor e, ante a ausência de impugnação, deferiu o registro da propriedade em nome de Carlos de forma rápida e segura.
Caso 2: Posse consolidada há mais de vinte anos sem contrato formal
Helena reside em um terreno urbano desde 2001. Ela construiu sua casa, pagou todos os impostos municipais e manteve a posse mansa e pacífica, sem oposição de vizinhos ou de proprietários antigos. Helena não possui contrato de compra e venda assinado. Diante desse cenário fático, ela recorreu à usucapião extrajudicial. Primeiramente, solicitou a lavratura da ata notarial no tabelionato de notas para provar sua posse e benfeitorias Lei nº 8.935/1994, art. 6º. Com a ata, a planta elaborada por engenheiro e a concordância dos vizinhos, o registro de imóveis concluiu a usucapião extrajudicial, abrindo uma nova matrícula para o bem Lei nº 6.015/1973, art. 216-A.
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FAQ
O que são a usucapião e a adjudicação compulsória extrajudiciais?
A usucapião e a adjudicação compulsória extrajudiciais são ferramentas administrativas conduzidas no cartório de registro de imóveis para obter a titularidade formal de uma propriedade. A usucapião fundamenta-se na posse qualificada pelo tempo sem oposição. A adjudicação apoia-se no cumprimento de contrato de compra e venda quitado em que o vendedor não forneceu a escritura. Ambos evitam a lentidão da via judicial.
Quais são os requisitos e documentos para requerer a usucapião extrajudicial no cartório?
Os requisitos para a usucapião extrajudicial incluem posse mansa, pacífica e contínua pelo tempo exigido em lei. O interessado deve instruir o pedido com ata notarial feita no tabelionato de notas, planta e memorial descritivo assinados por engenheiro, certidões negativas dos distribuidores cíveis e anuência dos confrontantes ou notificação promovida pelo registro de imóveis.
Quando cabe a adjudicação compulsória extrajudicial em cartório?
A adjudicação compulsória extrajudicial cabe quando o comprador possui promessa de compra e venda ou cessão de direitos e demonstra ter pago integralmente o preço acordado. Aplica-se às situações em que o promitente vendedor se recusa a assinar a escritura pública definitiva, falece sem outorgar a transferência ou encontra-se em local incerto e não sabido.
Cabe adjudicação compulsória extrajudicial quando o promitente comprador ou vendedor falece?
Sim, cabe adjudicação compulsória extrajudicial em caso de falecimento das partes. Se o vendedor faleceu, a notificação deve ser direcionada ao espólio, representado pelo inventariante, ou aos herdeiros indicados na partilha. Se o comprador faleceu, seus herdeiros podem promover a adjudicação em favor do espólio, desde que comprovada a quitação contratual.
Quanto custa e quanto tempo leva o procedimento no cartório?
Os custos dependem da tabela de emolumentos do estado onde o imóvel está localizado, somados aos impostos devidos (ITBI ou ITCMD) e aos honorários do profissional técnico responsável pela planta ou ata. O tempo médio de tramitação no registro de imóveis varia de 60 a 180 dias úteis quando a documentação está correta e não há oposição dos notificados.
Base legal
- provimento_cnj 149 2023 — Provimento CNJ nº 149/2023
- provimento_cnj 149 2023 — Provimento CNJ nº 149/2023
- codigo 10.406 2002 — Lei nº 10.406/2002 — Código Civil
- lei_federal 8.935 1994 — Lei nº 8.935/1994
- lei_federal 11.441 2007 — Lei nº 11.441/2007
- codigo 13.105 2015 — Lei nº 13.105/2015 — Código de Processo Civil
- codigo 10.406 2002 — Lei nº 10.406/2002 — Código Civil
- lei_federal 10.406 2002 — Lei nº 10.406/2002
- codigo 10.406 2002 — Lei nº 10.406/2002 — Código Civil
- lei_federal 14.382 2022 — Lei nº 14.382/2022
- lei_federal 6.015 1973 — Lei nº 6.015/1973
- lei_federal 8.935 1994 — Lei nº 8.935/1994