Registro de Contrato de Locação no RI: Vigência e Preferência
O registro de contrato de locação no registro de imóveis garante a manutenção do aluguel se o imóvel for vendido e protege o direito de preferência do locatário.
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Por Equipe CartorIA — Redação jurídica assistida por IA · 5º Tabelionato de Notas de Recife
Em resumo
- O registro de contrato de locação no registro de imóveis vincula o imóvel locado a terceiros adquirentes e assegura a permanência do locatário.
- A cláusula de vigência exige ato de registro em sentido estrito na matrícula do imóvel, enquanto a preferência exige averbação prévia de pelo menos trinta dias.
- Sem o formalismo registral, o adquirente pode denunciar a locação e conceder prazo de noventa dias para desocupação do bem.
- O procedimento traz segurança jurídica tanto para o proprietário quanto para o inquilino durante toda a execução contratual.
O contrato de locação precisa de registro para garantir a vigência em caso de venda?
A resposta direta é sim. O registro de contrato de locação no registro de imóveis é a única ferramenta jurídica capaz de obrigar o novo proprietário a respeitar o prazo de locação restante. Quando um imóvel é vendido durante o contrato, vigora a regra geral de que a venda rompe a locação. O adquirente pode notificar o inquilino e solicitar o imóvel de volta.
Para impedir a retomada precoce do bem, a legislação exige o preenchimento simultâneo de requisitos específicos. O contrato deve conter prazo determinado e possuir cláusula expressa de vigência em caso de alienação. Além disso, o instrumento precisa estar formalmente registrado na matrícula do bem mantida pelo oficial de registro de imóveis responsável pela circunscrição territorial.
O serviço notarial e de registro atua para conferir segurança e eficácia aos atos jurídicos Lei nº 8.935/1994, art. 1º. Ao ingressar no folho real da matrícula, o ajuste privado ganha publicidade erga omnes. Isso significa que a obrigação passa a vigorar contra qualquer pessoa que venha a adquirir o imóvel.
A realização de um procedimento prévio de due diligence imobiliária revela a existência do contrato gravado na matrícula. Assim, o novo comprador não pode alegar desconhecimento da locação. Se o imóvel for vendido, o adquirente assume a posição do antigo proprietário e deve manter o contrato até o término da vigência estabelecida.
Regra geral de âmbito federal se aplica a todos os estados brasileiros. Contudo, normas administrativas emitidas pela Corregedoria-Geral de Justiça de cada Estado regulam o recolhimento de emolumentos e os requisitos específicos de qualificação documental.
Qual a diferença entre registro e averbação do contrato de locação no registro de imóveis?
Embora usados como sinônimos no cotidiano, registro e averbação são atos com finalidades e naturezas jurídicas distintas na Lei de Registros Públicos. Entender essa diferença é crucial na hora de estruturar o registro de contrato de locação no registro de imóveis.
O registro em sentido estrito destina-se a constituir a cláusula de vigência. Ele é lançado na matrícula do imóvel para criar um direito real que vincula adquirentes futuros. A averbação, por outro lado, serve para dar publicidade ao direito de preferência. Ela informa a terceiros que o inquilino possui preferência para comprar o imóvel nas mesmas condições oferecidas ao mercado.
| Aspecto | Registro da Cláusula de Vigência | Averbação da Preferência |
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| Finalidade | Manter o inquilino no imóvel após a venda | Garantir prioridade para comprar o imóvel |
| Ato Praticado | Registro em sentido estrito na matrícula | Averbação na matrícula do imóvel |
| Prazo Prévio | Pode ser protocolado antes da venda | Mínimo de 30 dias antes da alienação |
| Efeito do Descumprimento | Continuidade obrigatória da locação | Direito de adjudicação do imóvel vendido |
| Base Normativa | Artigo 8º da Lei nº 8.245/1991 | Artigo 33 da Lei nº 8.245/1991 |
A formalização adequada do registro de contrato de locação no registro de imóveis pode englobar ambos os atos simultaneamente. O interessado pode requerer tanto o registro da vigência quanto a averbação da preferência no mesmo procedimento registral.
A averbação do direito de preferência garante proteção ao inquilino preterido na venda. Caso o proprietário venda o imóvel a terceiros sem notificar o locatário, este poderá depositar o valor da venda e haver para si o bem. Esse direito de adjudicação exige que o contrato esteja averbado há pelo menos trinta dias antes da alienação na matrícula do bem.
Caso não ocorra a averbação prévia, o locatário preterido não poderá tomar o imóvel do comprador. Restará a ele apenas requerer perdas e danos na via judicial contra o antigo locador. Essa diretriz consolidada é aplicada constantemente pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) na resolução de controvérsias locatícias.
FAQ
O contrato de locação precisa de registro para garantir a vigência em caso de venda?
Sim. O registro de contrato de locação no registro de imóveis com cláusula de vigência impede que o novo comprador denuncie o contrato e exija a desocupação antes do fim do prazo pactuado.
Qual a diferença entre registro e averbação do contrato de locação no registro de imóveis?
O registro em sentido estrito cria o direito real de vigência da locação contra terceiros compradores. A averbação garante a publicidade do direito de preferência para aquisição do imóvel pelo inquilino.
Quais cláusulas são essenciais no registro de contrato de locação no registro de imóveis?
São essenciais a cláusula expressa de vigência em caso de alienação, a determinação do prazo determinado de locação e a qualificação completa das partes contratantes.