Registro de Contrato de Locação no RI: Vigência e Preferência
O registro de contrato de locação no registro de imóveis garante a manutenção do aluguel se o imóvel for vendido e protege o direito de preferência do locatário.
Última atualização:
Por Equipe CartorIA — Redação jurídica assistida por IA · 5º Tabelionato de Notas de Recife
Em resumo
- O registro de contrato de locação no registro de imóveis vincula o imóvel locado a terceiros adquirentes e assegura a permanência do locatário.
- A cláusula de vigência exige ato de registro em sentido estrito na matrícula do imóvel, enquanto a preferência exige averbação prévia de pelo menos trinta dias.
- Sem o formalismo registral, o adquirente pode denunciar a locação e conceder prazo de noventa dias para desocupação do bem.
- O procedimento traz segurança jurídica tanto para o proprietário quanto para o inquilino durante toda a execução contratual.
O contrato de locação precisa de registro para garantir a vigência em caso de venda?
A resposta direta é sim. O registro de contrato de locação no registro de imóveis é a única ferramenta jurídica capaz de obrigar o novo proprietário a respeitar o prazo de locação restante. Quando um imóvel é vendido durante o contrato, vigora a regra geral de que a venda rompe a locação. O adquirente pode notificar o inquilino e solicitar o imóvel de volta.
Para impedir a retomada precoce do bem, a legislação exige o preenchimento simultâneo de requisitos específicos. O contrato deve conter prazo determinado e possuir cláusula expressa de vigência em caso de alienação. Além disso, o instrumento precisa estar formalmente registrado na matrícula do bem mantida pelo oficial de registro de imóveis responsável pela circunscrição territorial.
O serviço notarial e de registro atua para conferir segurança e eficácia aos atos jurídicos Lei nº 8.935/1994, art. 1º. Ao ingressar no folho real da matrícula, o ajuste privado ganha publicidade erga omnes. Isso significa que a obrigação passa a vigorar contra qualquer pessoa que venha a adquirir o imóvel.
A realização de um procedimento prévio de due diligence imobiliária revela a existência do contrato gravado na matrícula. Assim, o novo comprador não pode alegar desconhecimento da locação. Se o imóvel for vendido, o adquirente assume a posição do antigo proprietário e deve manter o contrato até o término da vigência estabelecida.
Regra geral de âmbito federal se aplica a todos os estados brasileiros. Contudo, normas administrativas emitidas pela Corregedoria-Geral de Justiça de cada Estado regulam o recolhimento de emolumentos e os requisitos específicos de qualificação documental.
Qual a diferença entre registro e averbação do contrato de locação no registro de imóveis?
Embora usados como sinônimos no cotidiano, registro e averbação são atos com finalidades e naturezas jurídicas distintas na Lei de Registros Públicos. Entender essa diferença é crucial na hora de estruturar o registro de contrato de locação no registro de imóveis.
O registro em sentido estrito destina-se a constituir a cláusula de vigência. Ele é lançado na matrícula do imóvel para criar um direito real que vincula adquirentes futuros. A averbação, por outro lado, serve para dar publicidade ao direito de preferência. Ela informa a terceiros que o inquilino possui preferência para comprar o imóvel nas mesmas condições oferecidas ao mercado.
| Aspecto | Registro da Cláusula de Vigência | Averbação da Preferência |
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| Finalidade | Manter o inquilino no imóvel após a venda | Garantir prioridade para comprar o imóvel |
| Ato Praticado | Registro em sentido estrito na matrícula | Averbação na matrícula do imóvel |
| Prazo Prévio | Pode ser protocolado antes da venda | Mínimo de 30 dias antes da alienação |
| Efeito do Descumprimento | Continuidade obrigatória da locação | Direito de adjudicação do imóvel vendido |
| Base Normativa | Artigo 8º da Lei nº 8.245/1991 | Artigo 33 da Lei nº 8.245/1991 |
A formalização adequada do registro de contrato de locação no registro de imóveis pode englobar ambos os atos simultaneamente. O interessado pode requerer tanto o registro da vigência quanto a averbação da preferência no mesmo procedimento registral.
A averbação do direito de preferência garante proteção ao inquilino preterido na venda. Caso o proprietário venda o imóvel a terceiros sem notificar o locatário, este poderá depositar o valor da venda e haver para si o bem. Esse direito de adjudicação exige que o contrato esteja averbado há pelo menos trinta dias antes da alienação na matrícula do bem.
Caso não ocorra a averbação prévia, o locatário preterido não poderá tomar o imóvel do comprador. Restará a ele apenas requerer perdas e danos na via judicial contra o antigo locador. Essa diretriz consolidada é aplicada constantemente pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) na resolução de controvérsias locatícias.
Quais cláusulas são essenciais no registro de contrato de locação no registro de imóveis?
Para obter o deferimento do registro de contrato de locação no registro de imóveis, o documento particular ou a escritura pública precisa preencher requisitos normativos rígidos. Requisitos gerais de validade dos negócios jurídicos devem estar presentes no instrumento Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 104.
A primeira cláusula indispensável é a redação clara e inequívoca da cláusula de vigência. Ela deve declarar formalmente que o contrato continuará válido em caso de alienação do imóvel a terceiros. Expressões genéricas não são aceitas pelo oficial de registro de imóveis durante a qualificação registral.
A segunda exigência é a determinação do prazo de locação. Contratos por prazo indeterminado não admitem o registro de vigência. O instrumento deve fixar data de início e término da locação, permitindo o cálculo do período de vinculação da matrícula imobiliária.
A qualificação das partes exige alinhamento absoluto com os dados constantes na matrícula imobiliária. Se o locador casou ou mudou de nome, deve realizar a atualização prévia do seu estado civil perante o registro de imóveis. Divergências cadastrais geram nota de exigência do registrador, interrompendo o processo de registro.
O contrato também deve descrever o imóvel de maneira idêntica à sua matrícula. Caso o imóvel locado seja apenas uma fração ou sala comercial de um prédio, a caracterização precisa delimitar a área utilizada. Em casos de rescisão antecipada por desacordo, a formalização pode exigir um termo equivalente ao distrato de compra e venda para cancelar a averbação na matrícula.
A apresentação e recepção eletrônica de documentos imobiliários segue as diretrizes do Sistema Eletrônico dos Registros Públicos Lei nº 14.382/2022, art. 3º. A modernização reduz o tempo de análise pelos oficiais e simplifica a remessa de contratos assinados eletronicamente por meio do ecossistema e-Notariado e ICP-Brasil.
Quais documentos são exigidos para o registro de contrato de locação no registro de imóveis?
A instrução do requerimento de registro de contrato de locação no registro de imóveis exige a apresentação de documentação completa das partes e do bem. A falta de certidões atualizadas é a principal causa de atrasos e devoluções pelo registrador imobiliário.
O interessado deve apresentar o contrato de locação original em vias físicas com firmas reconhecidas ou em arquivo nato-digital com assinaturas eletrônicas qualificadas. É necessária a presença de duas testemunhas qualificadas, cujas firmas também precisam estar devidamente reconhecidas por tabelionato de notas.
Documentos de identificação oficial como RG e CPF dos contratantes e das testemunhas devem acompanhar a solicitação. Para pessoas jurídicas, exige-se a apresentação do contrato social atualizado, cartão do CNPJ e certidão simplificada da Junta Comercial. Esses documentos comprovam a representação legal da empresa contratante.
Certidões de casamento ou nascimento expedidas recentemente pelo registro civil das pessoas naturais também são exigidas. A qualificação rigorosa previne fraudes e evita a nulidade dos atos negociais no foro extrajudicial, conforme prescreve o Provimento CNJ nº 149/2023 Provimento CNJ nº 149/2023, Livro II.
Em situações de garantia contratual adicional, como fiança com garantia imobiliária ou caução real, documentos específicos do bem garantidor também devem ser anexados. Em casos em que o valor da obrigação é renegociado, partes utilizam instrumentos como a confissão de dívida com garantia para formalizar novos acordos financeiros paralelamente à locação.
O requerimento de inscrição deve indicar claramente o ato pretendido ao oficial. O interessado especifica se solicita apenas o registro da cláusula de vigência, apenas a averbação da preferência, ou a efetivação simultânea dos dois atos na matrícula do imóvel.
O que acontece se o imóvel for vendido sem o registro de contrato de locação no registro de imóveis?
A ausência do registro de contrato de locação no registro de imóveis gera vulnerabilidade para o locatário em caso de venda do imóvel. Sem a publicidade registral, o comprador não tem obrigação legal de respeitar o contrato celebrado pelo proprietário anterior.
O adquirente do imóvel possui o direito legal de denunciar o contrato de locação. Ele deve notificar o inquilino por escrito concedendo o prazo de noventa dias para a desocupação voluntária do imóvel. Se o locatário não desocupar o bem nesse período, o comprador poderá ajuizar uma ação de despejo com pedido de liminar para retomada da posse.
A única exceção a essa regra ocorre quando o próprio contrato de compra e venda firmado entre o antigo dono e o comprador contiver cláusula assumindo expressamente a manutenção da locação. Contudo, essa hipótese depende exclusivamente da concordância do adquirente, não sendo uma proteção automática ao inquilino.
No que se refere ao direito de preferência, a ausência de averbação impede o inquilino de anular a venda efetuada a terceiros. Sem o ato formal na matrícula imobiliária, o locatário preterido não pode depositar o preço e requerer a adjudicação compulsória do bem.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafirma de modo pacífico que a falta de averbação limita os direitos do locatário à indenização por perdas e danos. O inquilino deverá comprovar em processo judicial os prejuízos financeiros sofridos, como custos de mudança e perda de fundo de comércio, sem direito de tomar a propriedade do imóvel vendido.
Checklist de documentos
- [ ] Instrumento particular ou público do contrato de locação em vias originais com cláusula de vigência explícita.
- [ ] Reconhecimento de firma por autenticidade ou semelhança das assinaturas dos contratantes e de duas testemunhas.
- [ ] Documento oficial de identidade com foto (RG, CNH ou carteira profissional) e CPF dos locadores, locatários e testemunhas.
- [ ] Certidão de nascimento ou de casamento atualizada das partes individuais emitida pelo registro civil das pessoas naturais.
- [ ] Contrato social, estatuto consolidado, cartão do CNPJ e certidão simplificada recente da Junta Comercial, caso haja pessoa jurídica.
- [ ] Certidão atualizada da matrícula do imóvel emitida pelo oficial de registro de imóveis competente para checagem de dados.
- [ ] Requerimento por escrito assinado pelo interessado direcionado ao oficial do registro de imóveis solicitando o ato.
Na prática
Caso 1: Locação comercial em prédio urbano com cláusula registrada no RI
Um comerciante assinou contrato de locação de um ponto comercial pelo prazo de cinco anos. No contrato, constava cláusula expressa de manutenção da locação em caso de alienação. O locatário protocolou o documento e efetuou o registro de contrato de locação no registro de imóveis na matrícula do imóvel.
Dois anos depois, o proprietário vendeu o prédio comercial a um grupo investidor. O novo adquirente notificou o comerciante exigindo a desocupação em noventa dias. Amparado pelo ato registrado no oficial de registro de imóveis, o locatário demonstrou que a cláusula de vigência possuía eficácia real perante terceiros. O comprador foi obrigado a respeitar o prazo restante de três anos de locação.
Caso 2: Inquilino preterido na compra de imóvel sem averbação de preferência
Uma moradora residia em imóvel alugado há quatro anos por contrato escrito. O proprietário vendeu o imóvel a terceiros sem notificá-la previamente para exercer o direito de preferência. A inquilina reuniu os valores da venda e tentou tomar o bem em juízo por meio de ação de adjudicação.
Durante o processo, verificou-se que o contrato de locação nunca fora averbado na matrícula pelo oficial de registro de imóveis. O magistrado extinguiu o pedido de adjudicação com base na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ). Como o contrato não possuía averbação prévia de trinta dias, a inquilina obteve apenas indenização por perdas e danos em processo autônomo contra o antigo locador.
O que costuma dar errado
- Não incluir a cláusula de vigência expressa no texto contratual.
Correção: Adicione cláusula prevendo explicitamente a manutenção do contrato caso ocorra alienação do bem durante o prazo determinado.
- Solicitar o ato registral em contrato celebrado por prazo indeterminado.
Correção: Fixe prazo determinado no contrato de locação com data inicial e final perfeitamente delimitadas.
- Deixar de reconhecer firma das partes e das duas testemunhas.
Correção: Leve o instrumento contratual ao tabelionato de notas para efetuar o reconhecimento de firma de todos os signatários.
- Acreditar que o registro em RTD substitui o registro na matrícula imobiliária.
Correção: Lembre-se que o registro no RTD traz conservação do texto, mas apenas o registro de contrato de locação no registro de imóveis garante eficácia real na matrícula do bem.
- Apresentar dados cadastrais das partes divergentes dos assentamentos da matrícula.
Correção: Atualize o estado civil e os dados dos proprietários perante a serventia imobiliária antes de solicitar o registro do contrato.
Base legal
- Lei nº 8.245/1991, art. 8º — Determina a obrigatoriedade da cláusula de vigência e do registro imobiliário para vincular o novo adquirente.
- Lei nº 8.245/1991, art. 33 — Exige averbação prévia de trinta dias na matrícula para exercício do direito de adjudicação na preferência.
- Lei nº 6.015/1973, art. 167 — Define as atribuições de registro e averbação das locações na matrícula imobiliária.
- Lei nº 8.935/1994, art. 1º — Regula a finalidade dos serviços notariais e registrais na prestação de segurança jurídica.
- Lei nº 10.406/2002, art. 104 — Estabelece os requisitos gerais de validade de negócios e atos jurídicos no ordenamento nacional.
- Provimento CNJ nº 149/2023, Livro II — Consolida o Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça para os serviços extrajudiciais.
Próximos passos
- Verifique se o seu contrato de locação vigente possui cláusula explícita sobre a manutenção do contrato em caso de alienação do imóvel.
- Obtenha certidão atualizada da matrícula do bem junto ao oficial de registro de imóveis para conferir se a qualificação dos proprietários está em dia.
- Leve o contrato de locação com duas testemunhas ao tabelionato de notas para efetuar o devido reconhecimento das assinaturas.
- Formule requerimento por escrito solicitando o registro de contrato de locação no registro de imóveis ao registrador competente.
Fale com o cartório
Para esclarecer dúvidas sobre os procedimentos registrais ou sobre como lavrar escrituras e reconhecer firmas, procure o serviço notarial e registral de sua região. As equipes do tabelionato de notas e do registro de imóveis prestam orientação imparcial para garantir a plena validade e segurança das suas relações jurídicas imobiliárias.
Rodapé editorial
Equipe Editorial: CartorIA e Assessoria Jurídica do 5º Tabelionato de Notas do Recife
Data de Revisão Jurídica: 11 de agosto de 2026
Versão do Documento: v1.0 PEAN
Âmbito Territorial: Regra federal (Lei nº 8.245/1991 e Lei nº 6.015/1973), com aplicação nas serventias extrajudiciais de todo o território nacional.
Conteúdo informativo; não substitui orientação jurídica para casos concretos.
FAQ
O contrato de locação precisa de registro para garantir a vigência em caso de venda?
Sim. O registro de contrato de locação no registro de imóveis com cláusula de vigência impede que o novo comprador denuncie o contrato e exija a desocupação antes do fim do prazo pactuado.
Qual a diferença entre registro e averbação do contrato de locação no registro de imóveis?
O registro em sentido estrito cria o direito real de vigência da locação contra terceiros compradores. A averbação garante a publicidade do direito de preferência para aquisição do imóvel pelo inquilino.
Quais cláusulas são essenciais no registro de contrato de locação no registro de imóveis?
São essenciais a cláusula expressa de vigência em caso de alienação, a determinação do prazo determinado de locação e a qualificação completa das partes contratantes.
Quais documentos são exigidos para o registro de contrato de locação no registro de imóveis?
Apresente o instrumento contratual assinado com firma reconhecida das partes e testemunhas, certidões de nascimento ou casamento atualizadas e requerimento dirigido ao oficial de registro de imóveis.
O que acontece se o imóvel for vendido sem o registro de contrato de locação no registro de imóveis?
Sem o ato na matrícula, o comprador pode rescindir a locação concedendo 90 dias para desocupação. O inquilino perde o direito de adjudicar o bem, restando apenas o pedido de perdas e danos.
Base legal
- provimento_cnj 149 2023 — Provimento CNJ nº 149/2023
- lei_federal 8.935 1994 — Lei nº 8.935/1994
- lei_federal 6.015 1973 — Lei nº 6.015/1973
- lei_federal 8.245 1991 — Lei nº 8.245/1991
- codigo 10.406 2002 — Lei nº 10.406/2002 — Código Civil
- lei_federal 14.382 2022 — Lei nº 14.382/2022