Retificação de área, georreferenciamento e desmembramento
Aprenda como realizar retificação de área, georreferenciamento e desmembramento de imóveis no registro de imóveis com segurança jurídica e documentação completa.
Última atualização:
Por Equipe Editorial do 5º Tabelionato de Notas do Recife — Redação e Revisão Jurídica Notarial · 5º Tabelionato de Notas de Recife
Em resumo
- O procedimento de retificação de área, georreferenciamento e desmembramento de imóveis permite corrigir medidas de imóveis, medir divisas com dados de satélite e dividir terrenos com segurança jurídica.
- A retificação de área ajusta inconsistências entre a descrição do registro de imóveis e o terreno real.
- O georreferenciamento define os limites por coordenadas geográficas de alta precisão ligadas à rede geodésica.
- O desmembramento fraciona uma propriedade em unidades independentes sem criar novas vias públicas.
Resposta rápida
A regularização formal via retificação de área, georreferenciamento e desmembramento de imóveis exige a apresentação de requerimento assinado pelos proprietários, planta e memorial descritivo elaborados por profissional habilitado com Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT), certidão de aprovação do município ou certificação do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA), além da concordância dos confrontantes. O ato é registrado no oficial de registro de imóveis da circunscrição da propriedade Lei nº 8.935/1994, art. 1º.
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Quando a retificação de área de imóvel é necessária no Registro de Imóveis?
A retificação de área no oficial de registro de imóveis ocorre quando os dados constantes na matrícula do imóvel estão imprecisos ou incompletos. Se a descrição técnica do registro contém equívocos nas metragens, nos ângulos, nos nomes dos vizinhos ou na área total do terreno, você precisa promover a correção formal para conferir publicidade, autenticidade e segurança jurídica à sua propriedade Lei nº 8.935/1994, art. 1º.
Essa correção é indispensável antes de realizar transações imobiliárias, como venda, doação ou instituição de alienação fiduciária em empréstimos bancários. As instituições financeiras exigem que a exata dimensão do imóvel esteja espelhada na matrícula antes de aceitá-lo como garantia real Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 1º.245. A realização de uma due diligence imobiliária detalhada identifica essa necessidade de alinhamento com antecedência.
Existem duas modalidades de retificação: a intra corpus (amigável/administrativa), feita diretamente no próprio registro de imóveis competente quando não há litígio entre os vizinhos, e a judicial, acionada em caso de impugnação de algum confrontante ou controvérsia sobre o domínio de faixas de terra.
Você deve observar que a retificação de área visa corrigir dados descritivos, mas não pode ser utilizada como meio ilícito para aquisição originária de propriedade ou invasão de terrenos contíguos. Caso haja acréscimo injustificado da metragem que caracterize posse nova, o oficial indicará a via adequada, como o procedimento de usucapião extrajudicial Lei nº 6.015/1973, art. 216-A.
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FAQ
Quais documentos apresentar ao Registro de Imóveis para averbar o georreferenciamento de um imóvel rural?
Você deve apresentar a planta e o memorial descritivo com a certificação emitida pelo SIGEF/INCRA, a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) quitado do profissional credenciado, e as anuências dos confrontantes se houver alteração de divisas externas do imóvel rural.
Como instruir o requerimento de desmembramento de lote urbano junto ao cartório imobiliário?
O requerimento deve ser instruído com o projeto de desmembramento aprovado pela prefeitura municipal, planta, memorial descritivo assinado por profissional habilitado com ART/RRT, certidão negativa de débitos municipais e anuência dos confrontantes ou anuência do município nos termos da legislação urbanística.
Quando a retificação de área de imóvel é necessária no Registro de Imóveis?
A retificação é necessária sempre que os dados de metragem, limites ou confrontações constantes na matrícula estiverem omitidos ou divergem da realidade física do imóvel, sem que isso implique em transação imobiliária ou invasão de terras vizinhas.