Distrato de Compra e Venda de Imóvel: Regras e Passo a Passo
O distrato de compra e venda de imóvel extingue amigavelmente os contratos imobiliários respeitando a simetria das formas e exigindo escritura pública para atos lavrados em tabelionato de notas.
Última atualização:
Por 5º Tabelionato de Notas do Recife — Serviço Notarial · 5º Tabelionato de Notas de Recife
Distrato de Compra e Venda de Imóvel: Como Desfazer o Negócio
Em resumo
O distrato de compra e venda de imóvel é o instrumento jurídico formal utilizado para encerrar amigavelmente um contrato imobiliário anterior. Ele exige a mesma forma exigida para a contratação original. Quando o negócio foi feito por escritura pública, o distrato exige obrigatoriamente a lavratura de nova escritura pública em tabelionato de notas.
Resposta rápida
O distrato de compra e venda de imóvel extingue as obrigações assumidas pelas partes na negociação imobiliária original. Para que tenha validade e produza efeitos perante terceiros, deve respeitar a simetria de forma: contratos celebrados por escritura pública exigem a assinatura de uma escritura pública de distrato no tabelionato de notas.
Quando essa dúvida costuma aparecer
A dúvida sobre o distrato de compra e venda de imóvel surge quando o comprador ou o vendedor percebem que não conseguem ou não desejam dar continuidade ao negócio.
As situações mais habituais incluem:
- Dificuldade financeira do comprador para arcar com as parcelas futuras ou quitar o saldo devedor.
- Recusa do financiamento bancário pela instituição financeira.
- Atraso na entrega da obra por parte da construtora ou incorporadora.
- Desistência consensual de ambas as partes antes da quitação integral do bem.
- Surgimento de pendências de documentos pessoais ou na certidão do imóvel que inviabilizem a transferência definitiva.
O que a pessoa realmente está tentando decidir
Quem busca o distrato de compra e venda de imóvel deseja compreender como encerrar o compromisso com segurança jurídica, garantindo três pontos centrais:
- Recuperação de valores: Saber qual quantia será devolvida ou retida a título de multa compensatória.
- Liberação do bem: Garantir que o imóvel fique desimpedido para que o vendedor possa comercializá-lo novamente.
- Quitação recíproca: Assegurar que nenhuma das partes poderá fazer cobranças futuras relacionadas ao contrato extinto.
A decisão envolve escolher entre o encerramento amigável no tabelionato de notas ou a busca pela via judicial quando não há consenso sobre os valores a serem restituídos.
Explicação completa
O distrato de compra e venda de imóvel é o negócio jurídico bilateral pelo qual as partes acordam em extinguir um contrato de compra e venda ainda não finalizado. No direito brasileiro, vigora o princípio da simetria das formas. Isso significa que o ato que extingue uma obrigação deve obedecer às mesmas exigências formais adotadas para a sua criação.
Quando as partes assinam uma promessa ou compromisso de compra e venda, assumem deveres mútuos. Se decidem interromper o negócio, a simples destruição do papel ou um recibo informal não traz proteção jurídica. É necessário formalizar o distrato de compra e venda de imóvel com todas as cláusulas de quitação e restituição.
A função essencial do tabelionato de notas é conferir fé pública, autenticidade e segurança jurídica ao ato. Ao lavrar a escritura pública de distrato de compra e venda de imóvel, o tabelião de notas verifica a identidade das partes, a capacidade civil, a voluntariedade e a conformidade das cláusulas com a legislação vigente.
Você pode obter orientações detalhadas sobre a estrutura contratual inicial acessando o nosso artigo sobre a escritura pública de compra e venda de imóvel.
Quando a escritura pública de distrato é necessária
A escritura pública de distrato de compra e venda de imóvel é obrigatória quando o negócio jurídico original dependia de escritura pública para sua validade.
A exigência ocorre nas seguintes hipóteses:
- Negócios de valor superior a 30 salários mínimos: Se o contrato original foi formalizado por escritura pública no tabelionato de notas, o distrato exige obrigatoriamente a mesma forma pública.
- Promessa registrada na matrícula do imóvel: Se a promessa de compra e venda foi lavrada em tabelionato e registrada na matrícula imobiliária, gerando direito real ao promitente comprador, o cancelamento desse registro exige o distrato de compra e venda de imóvel por instrumento público para apresentação no registro de imóveis.
- Vontade das partes: Mesmo que o contrato inicial tenha sido feito por instrumento particular nos casos em que a lei permite, as partes podem optar livremente por lavrar a escritura de distrato de compra e venda de imóvel para obter maior segurança jurídica e fé pública.
Para entender como a promessa afeta a matrícula, consulte também o texto sobre promessa de compra e venda de imóvel.
Diferença entre o distrato cível e o distrato em incorporação imobiliária
A aplicação das regras do distrato de compra e venda de imóvel varia conforme a natureza da relação jurídica entre as partes. É crucial distinguir a negociação entre particulares do contrato com construtoras ou loteadoras.
Distrato de compra e venda de imóvel cível (entre particulares)
Acontece quando duas pessoas físicas ou jurídicas que não são incorporadoras negociam um imóvel usado ou terreno.
- Regulação: Aplica-se integralmente o Código Civil Brasileiro.
- Autonomia da vontade: As partes têm total liberdade para fixar o valor da retenção, a devolução de montantes pagos, o prazo de devolução e eventual indenização pelo uso do imóvel.
- Forma: Deve acompanhar a forma do contrato inicial. Se o valor do imóvel for superior a 30 salários mínimos e tiver sido celebrada escritura, o distrato exige nova escritura pública.
Distrato em incorporação imobiliária ou loteamento (Lei nº 13.786/2018)
Ocorre quando o comprador adquire um imóvel "na planta" ou em loteamento diretamente da construtora ou incorporadora.
- Regulação: Aplica-se a Lei nº 13.786/2018 (conhecida como Lei do Distrato Imobiliário), em conjunto com o Código de Defesa do Consumidor e o Código Civil.
- Limites de retenção: A lei estabelece teto para a pena convencional. Em incorporações submetidas ao regime de patrimônio de afetação, a construtora pode reter até 50% da quantia paga pelo comprador. Nas incorporações sem patrimônio de afetação, a retenção é limitada a no máximo 25%.
- Prazo de devolução: A restituição dos valores pagos não precisa ser imediata e integral em todos os casos. A legislação permite prazos específicos para reembolso (como até 30 dias após o habite-se nos regimes de afetação).
- Corretagem: O valor pago a título de comissão de corretagem não é devolvido, desde que essa obrigação estivesse clara no contrato inicial.
Você pode verificar detalhes dos diplomas legais federais diretamente nos portais oficiais, como a legislação no site da Presidência da República.
Cláusulas essenciais da escritura pública de distrato
Para garantir eficácia jurídica plena e impedir litígios futuros, a escritura pública de distrato de compra e venda de imóvel deve conter cláusulas bem delimitadas pelo tabelião de notas:
- Qualificação completa das partes: Identificação precisa do comprador e do vendedor, incluindo estado civil, profissão, RG, CPF e domicílio.
- Referência ao contrato original: Indicação detalhada do contrato ou da escritura pública anterior que está sendo anulada ou extinta.
- Declaração clara de extinção: Manifestação expressa da vontade das partes em rescindir o negócio imobiliário de forma amigável.
- Detalhamento das condições financeiras: Valor exato acumulado, quantia que será devolvida ao comprador, montante retido a título de multa compensatória e a forma de pagamento (à vista ou parcelado).
- Devolução da posse: Declaração de que a posse direta do imóvel retorna integralmente ao vendedor, desocupado de pessoas e bens.
- Quitação ampla, geral e irrestrita: Cláusula pela qual comprador e vendedor declaram nada mais ter a reclamar um do outro em relação ao negócio desfeito, seja a título de danos materiais ou morais.
- Autorização para cancelamento registral: Cláusula autorizando o oficial de registro de imóveis a averbar o cancelamento da promessa ou da transferência efetuada na matrícula do bem.
Aspectos tributários: ITBI e Imposto de Renda
O encerramento de um negócio imobiliário traz repercussões tributárias importantes que devem ser analisadas pelas partes.
Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI)
O ITBI é um imposto de competência municipal cobrado sobre a transmissão onerosa de bens imóveis inter vivos.
- Fato gerador: Segundo o entendimento dos tribunais e do Código Civil, o fato gerador do ITBI ocorre apenas com a transferência efetiva da propriedade imobiliária, consubstanciada pelo registro do título no registro de imóveis.
- Não incidência e restituição: Se o distrato de compra e venda de imóvel ocorrer antes do registro do título translativo, não se consolida a transmissão da propriedade. Portanto, não há incidência do ITBI. Caso o imposto já tenha sido recolhido preventivamente perante a Prefeitura do Recife ou o município correspondente, o contribuinte tem o direito de protocolar processo administrativo para solicitar a restituição dos valores pagos.
Declaração de Imposto de Renda das Pessoas Físicas (DIRPF)
Ambas as partes devem atualizar suas declarações junto à Receita Federal do Brasil no ano-calendário correspondente ao distrato:
- Comprador: Deve informar a rescisão na ficha de "Bens e Direitos", ajustando o saldo do imóvel para zero e registrando na discriminação o valor que recebeu de volta e o montante que eventualmente perdeu a título de retenção/multa.
- Vendedor: Reintegra o imóvel integralmente à sua ficha de bens pelo valor original de aquisição e declara eventual retido como rendimento ou ganho, conforme a natureza da penalidade.
Riscos da decisão e cuidados jurídicos
A falta de formalização correta no distrato de compra e venda de imóvel gera insegurança para ambas as partes.
Os principais riscos envolvem:
- Permanência do vínculo contratual: Um distrato feito por documento particular simples quando a lei exigia escritura pública deixa o negócio vulnerável. Juridicamente, a compra e venda pode continuar gerando obrigações, como a cobrança de parcelas vincendas.
- Impossibilidade de renegociar o imóvel: Se a promessa de compra e venda estiver averbada na matrícula, o vendedor não conseguirá vender o imóvel para outra pessoa sem antes apresentar a escritura de distrato de compra e venda de imóvel no registro de imóveis para cancelar o ato anterior.
- Responsabilidade por dívidas do bem: Enquanto a situação não for regularizada na serventia imobiliária, podem surgir dúvidas sobre a responsabilidade pelo pagamento de IPTU e taxas de condomínio acumuladas durante o período de posse do comprador.
Para evitar riscos de prova jurídica sobre negociações prévias ou trocas de mensagens informais, veja como utilizar a ata notarial para prova jurídica.
Na prática
Caso 1: Distrato de compromisso particular não registrado em Recife/PE
Um comprador assinou uma promessa de compra e venda por instrumento particular para adquirir um apartamento no bairro de Boa Viagem, no Recife. Após pagar 30% do valor do imóvel, sofreu imprevistos financeiros e não obteve o financiamento bancário para quitar o saldo devedor.
Como o contrato original era particular e não constava do registro de imóveis, o comprador e o vendedor negociaram amigavelmente os valores a reter. As partes compareceram ao tabelionato de notas para assinar um distrato de compra e venda de imóvel formal. O documento fixou a restituição parcelada de parte do valor ao comprador e a imediata devolução das chaves e da posse ao vendedor. Ambas as partes assinaram a quitação plena e encerraram o negócio sem disputa judicial.
Caso 2: Rescisão de escritura pública registrada no registro de imóveis
Dois particulares lavraram uma escritura pública de compra e venda referente a uma casa em Casa Forte. A escritura foi registrada na matrícula no registro de imóveis. Meses depois, por vício oculto no imóvel detectado de forma amigável, concordaram em desfazer a negociação.
Como a propriedade já havia sido transferida, as partes tiveram que lavrar uma escritura pública de distrato de compra e venda de imóvel no tabelionato de notas. Na escritura, ajustou-se a devolução integral da quantia paga e a transferência de volta do imóvel ao vendedor original. Com a escritura lavrada, o título foi averbado na matrícula pelo oficial de registro de imóveis competente, restabelecendo a situação jurídica anterior do bem.
O que costuma dar errado
- Acreditar que rasgar o contrato particular finaliza o negócio: Destruir vias em papel do contrato não extingue juridicamente as obrigações e não serve como prova perante terceiros ou no registro de imóveis.
- Utilizar contrato particular para desfazer escritura pública: Tentar realizar o distrato de compra e venda de imóvel por documento particular quando o negócio original consta de escritura pública viola o princípio da simetria das formas. O ato não poderá ser averbado no registro de imóveis.
- Não estipular prazo para a devolução do dinheiro: Deixar a data de restituição das parcelas em aberto gera incerteza e pode exigir interpelação judicial.
- Esquecer de dar quitação das verbas acessórias: Não detalhar a responsabilidade sobre condomínio, IPTU e contas de consumo (água e energia) referentes ao período em que o comprador esteve na posse do bem.
- Deixar de averbar o distrato no registro de imóveis: Lavrar a escritura pública de distrato de compra e venda de imóvel e não levá-la ao oficial de registro de imóveis deixa a matrícula desatualizada, mantendo o gravame sobre o bem.
Base legal
O procedimento do distrato de compra e venda de imóvel e a atuação do tabelionato de notas estão fundamentados nos seguintes dispositivos legais:
- Lei nº 10.406/2002 (Código Civil):
- Art. 104: Requisitos de validade do negócio jurídico (agente capaz, objeto lícito e forma prescrita ou não defesa em lei).
- Art. 108: Obrigatoriedade da escritura pública para negócios sobre direitos reais em imóveis de valor superior a 30 salários mínimos.
- Art. 215: A fé pública da escritura lavrada em tabelionato de notas, fazendo prova plena dos atos celebrados na presença do notário.
- Art. 1.245: Necessidade do registro do título no registro de imóveis para a transferência do domínio.
- Art. 1.417: O direito real do promitente comprador mediante promessa registrada.
- Lei nº 8.935/1994 (Lei dos Notários e Registradores):
- Art. 1º: Finalidade dos serviços notariais na promoção de publicidade, autenticidade, segurança e eficácia.
- Art. 6º: Competência exclusiva dos notários para lavrar escrituras e atos de qualificação das vontades.
- Provimento CNJ nº 149/2023: Consolidação das normas da Corregedoria Nacional de Justiça relativas aos serviços extrajudiciais em todo o território nacional,.
Você pode verificar as normas completas atualizadas no portal do Conselho Nacional de Justiça.
Checklist para a realização do distrato
Documentos das pessoas físicas (comprador e vendedor)
- [ ] RG e CPF dos participantes (ou CNH válida).
- [ ] Certidão de casamento atualizada (se casados, separados ou divorciados).
- [ ] Pacto antenupcial registrado, se houver.
- [ ] Informação de endereço e profissão atualizados.
Documentos de pessoa jurídica (se aplicável)
- [ ] Contrato social ou estatuto social atualizado e consolidado.
- [ ] Cartão de CNPJ emitido recentemente.
- [ ] Documentos de identificação dos representantes legais.
- [ ] Certidão Simplificada da Junta Comercial.
Documentos do imóvel
- [ ] Certidão de inteiro teor da matrícula emitida pelo registro de imóveis competente (validade de 30 dias).
- [ ] Certidão de ônus reais e de ações reais e reipersecutórias.
- [ ] Certidão de quitação de débitos de IPTU expedida pela prefeitura municipal.
- [ ] Declaração de quitação de débitos condominiais assinada pelo síndico (para imóveis em condomínio).
Documentos do negócio a ser desfeito
- [ ] Cópia do contrato particular de promessa de compra e venda ou certidão da escritura pública lavrada anteriormente.
- [ ] Comprovantes dos pagamentos realizados e termo do acordo sobre os valores a devolver/reter.
Próximos passos
- Reúna a documentação do contrato original: Localize a cópia da promessa de compra e venda ou a certidão da escritura pública que foi lavrada.
- Defina os termos do acordo: Ajuste previamente entre comprador e vendedor os valores exatos a reter, as quantias a restituir e a data de entrega das chaves do imóvel.
- Solicite as certidões do imóvel: Obtenha a certidão atualizada da matrícula no registro de imóveis competente e as certidões municipais.
- Encaminhe ao Tabelionato de Notas: Apresente a documentação completa ao 5º Tabelionato de Notas do Recife para conferência jurídica e elaboração da minuta da escritura pública de distrato de compra e venda de imóvel.
Fale com o cartório
Se você precisa formalizar o encerramento amigável de uma negociação imobiliária ou esclarecer dúvidas sobre a documentação exigida para a escritura pública, nossa equipe notarial está pronta para orientar seu caso de forma imparcial, acolhedora e com total segurança jurídica.
Entre em contato com o 5º Tabelionato de Notas do Recife para apresentar os detalhes do seu contrato e receber as informações necessárias para a lavratura do seu ato.
FAQ
O que é o distrato de compra e venda de imóvel?
É o ato jurídico pelo qual comprador e vendedor concordam em encerrar um contrato imobiliário anterior, desfazendo as obrigações e definindo as regras de devolução das quantias pagas e da posse do bem.
Quem pode solicitar o distrato de compra e venda de imóvel?
Tanto o comprador quanto o vendedor podem propor a realização do distrato de compra e venda de imóvel. Como se trata de acordo amigável, ambas as partes precisam concordar expressamente com as condições.
Quanto custa para fazer o distrato de compra e venda de imóvel?
Os custos envolvem os emolumentos estabelecidos pela tabela oficial do estado de Pernambuco para a lavratura da escritura pública de distrato no tabelionato de notas e a taxa de averbação no registro de imóveis.
Quanto tempo leva o processo de distrato de compra e venda de imóvel?
A lavratura da escritura pública de distrato ocorre rapidamente após o envio de todos os documentos exigidos e a concordância das partes com a minuta elaborada pelo tabelionato de notas.
Quais documentos são necessários para fazer o distrato de compra e venda de imóvel?
Documentos de identidade das partes, certidão do estado civil, certidão atualizada da matrícula do imóvel obtida no registro de imóveis, quitação de IPTU e condomínio, além da cópia do contrato original.
O que acontece com o ITBI pago se a compra do imóvel for desfeita?
Se a propriedade não foi transferida no registro de imóveis, o fato gerador do ITBI não ocorreu. O contribuinte pode requerer a restituição do imposto pago junto à prefeitura municipal.
É possível fazer o distrato de compra e venda de imóvel por contrato particular?
Apenas se o contrato original foi feito por instrumento particular e a lei não exigir escritura pública. Se o negócio prévio foi feito por escritura pública, o distrato exige nova escritura pública.
O comprador recebe todo o dinheiro de volta no distrato de compra e venda de imóvel?
Em contratos regidos pela Lei nº 13.786/2018 com incorporadoras, há retenção de multa de até 25% ou 50%. Em negócios entre particulares, os valores devolvidos são livremente pactuados.
O distrato de compra e venda de imóvel precisa ser registrado na matrícula?
Sim. Se a promessa de compra e venda foi averbada ou registrada na matrícula do imóvel, a escritura de distrato deve ser apresentada ao registro de imóveis para cancelar o ato anterior.
Ambas as partes precisam concordar para fazer o distrato de compra e venda de imóvel?
Sim. O distrato consensual exige a concordância de comprador e vendedor. Caso não haja consenso, o encerramento do contrato dependerá de ação judicial.
O que é a regra da simetria das formas no distrato imobiliário?
É a exigência contida no art. 472 do Código Civil pela qual o distrato deve adotar a mesma forma utilizada ou exigida pela lei para a celebração do contrato original.
O que acontece com a comissão de corretagem no distrato sob a Lei nº 13.786/2018?
Nos contratos com incorporadoras submetidos à Lei do Distrato, a comissão de corretagem não é reembolsada se a rescisão ocorrer por desistência do adquirente.
Base legal
- codigo 10.406 2002 — Lei nº 10.406/2002 — Código Civil
- provimento_cnj 149 2023 — Provimento CNJ nº 149/2023
- provimento_cnj 149 2023 — Provimento CNJ nº 149/2023
- lei_federal 8.935 1994 — Lei nº 8.935/1994
- lei_federal 10.406 2002 — Código Civil — Simetria das Formas
- codigo 10.406 2002 — Lei nº 10.406/2002 — Código Civil
- codigo 10.406 2002 — Lei nº 10.406/2002 — Código Civil
- lei_federal 10.406 2002 — Lei nº 10.406/2002 (Código Civil)
- codigo 10.406 2002 — Lei nº 10.406/2002 — Código Civil
- lei_federal 8.935 1994 — Lei nº 8.935/1994