Alienação Fiduciária de Imóveis: Guia de Intimação
Entenda o procedimento de intimação do devedor fiduciante e a consolidação da propriedade imobiliária diretamente no Registro de Imóveis.
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Por Equipe Editorial do 5º Tabelionato de Notas do Recife — Redação jurídica e registral · 5º Tabelionato de Notas de Recife
Alienação Fiduciária de Imóveis: Procedimento de Intimação e Consolidação da Propriedade
Em resumo
- A alienação fiduciária de imóveis é um negócio jurídico em que o comprador transfere a propriedade resolúvel do imóvel ao credor para garantir o pagamento de uma dívida.
- Diante do inadimplemento não sanado, a alienação fiduciária de imóveis permite a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário direto no Registro de Imóveis competente.
- O procedimento exige requerimento formal do credor, intimação pessoal ou por edital do devedor fiduciante (quem tomou o empréstimo) e prazo de 15 dias para purgar a mora (quitar os valores em atraso).
- Caso o devedor fiduciante não quite o débito no prazo, o oficial de registro de imóveis averba a consolidação da propriedade mediante recolhimento do imposto de transmissão e pagamento dos emolumentos oficiais.
O que é a alienação fiduciária de imóveis e como funciona a consolidação da propriedade?
A garantia real conhecida como alienação fiduciária de imóveis opera com a transferência da propriedade resolúvel de um bem imóvel do devedor fiduciante para o credor fiduciário. Esse direito real permanece ativo até que ocorra o pagamento integral da obrigação principal estabelecida no contrato bancário ou particular. A eficácia desse negócio perante terceiros depende do registro do título na matrícula do imóvel mantida perante o competente oficial de registro de imóveis (Lei nº 10.406/2002, art. 1º.245).
Quando ocorre falta de pagamento das prestações, a alienação fiduciária de imóveis autoriza a execução extrajudicial do contrato sem necessidade de processo judicial prévio. O credor requer ao registrador imobiliário a deflagração do procedimento. Se o devedor fiduciante não purgar a mora no prazo da intimação, a propriedade do bem imóvel é consolidada definitivamente em nome do credor fiduciário no Registro de Imóveis.
A consolidação da propriedade não encerra as obrigações do credor. Com a averbação da propriedade plena na matrícula imobiliária, nasce o dever de submeter o imóvel a leilão público. Todo o procedimento é fiscalizado pela Corregedoria-Geral de Justiça (CGJ) e segue as diretrizes operacionais integradas pelo Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (SERP) (Lei nº 14.382/2022, art. 3º). Para entender como funcionam as regras de garantias contratuais, consulte também o artigo sobre Execução Extrajudicial de Dívida com Garantia de Alienação Fiduciária de Imóvel.
Quais são os prazos para intimação do devedor fiduciante no Registro de Imóveis?
O procedimento administrativo no Registro de Imóveis inicia-se após o cumprimento da carência contratual estipulada entre as partes. Decorrido esse prazo mínimo sem pagamento, o credor apresenta o pedido ao cartório registral. O oficial de registro de imóveis qualifica o pedido e expede a intimação individual destinada ao devedor fiduciante.
O prazo legal para purgação da mora na alienação fiduciária de imóveis é de 15 dias contados da data do recebimento da intimação (Lei nº 9.514/1997, art. 26, § 1º). Nesse intervalo, o devedor fiduciante deve efetuar o pagamento integral das parcelas vencidas, juros de mora, multas contratuais, correção monetária, despesas de cobrança e os emolumentos cartorários calculados conforme a tabela estadual do Estado de Pernambuco ou da Unidade da Federação correspondente.
Para conferir o rito de análise do título no cartório, veja o guia de Qualificação Registral Imobiliária: Prazos e Prenotação. As normas operacionais da atividade registral estão consolidadas pelo Conselho Nacional de Justiça no Provimento CNJ nº 149/2023 (Provimento CNJ nº 149/2023, Livro II). Informações normativas e atualizações legais podem ser consultadas no Portal da Legislação da Presidência da República e no portal do Conselho Nacional de Justiça.
Como instruir o requerimento de consolidação de propriedade por inadimplemento?
O requerimento de consolidação da propriedade na alienação fiduciária de imóveis exige rigor documental. O credor fiduciário deve formular petição dirigida ao oficial do Registro de Imóveis onde o bem está matriculado. A peça deve conter a identificação completa dos contratantes, o número da matrícula imobiliária e o demonstrativo discriminado do débito.
O demonstrativo de saldo devedor precisa indicar expressamente o valor principal de cada prestação em atraso, a incidência de juros contratuais e moratórios, a atualização monetária aplicável e as despesas com a intimação extrajudicial. O credor também declara sob as penas da lei que o período de carência contratual transcorreu integralmente sem a liquidação espontânea.
Recebido o requerimento, o oficial realiza o exame da qualificação registral imobiliária. Verificada a regularidade formal, o título é prenotado no livro de recepção. Em seguida, o cartório emite a notificação que será entregue pessoalmente ao devedor fiduciante, a seu representante legal ou procurador munido de poderes específicos outorgados por procuração pública lavrada em tabelionato de notas.
O que acontece se o devedor fiduciante não for localizado para a intimação?
A intimação do devedor fiduciante na alienação fiduciária de imóveis deve ocorrer preferencialmente de forma pessoal. Ela é executada por escrevente credenciado do Registro de Imóveis, por serventuário de Registro de Títulos e Documentos (RTD) ou por serviço postal sob aviso de recebimento (AR). Para compreender as notificações extrajudiciais praticadas por serventias parceiras, veja o artigo sobre Notificação Extrajudicial por RTD: Procedimento e Efeitos.
Caso o destinatário se encontre em local incerto, não sabido ou oculte-se dolosamente para não receber a comunicação, o agente encarregado certifica detalhadamente a diligência e as tentativas frustradas. A ocultação comprovada permite a intimação por hora certa, realizada com vizinhos ou familiares presentes no domicílio do devedor fiduciante.
Quando esgotados todos os meios de localização pessoal, a legislação autoriza a intimação por edital (Lei nº 9.514/1997, art. 26, § 4º). O edital é publicado em jornal local de grande circulação ou em plataforma de editais do operatório nacional do registro de imóveis por 3 dias consecutivos. Decorrido o prazo do edital sem que haja a quitação dos valores devidos, a certidão de transcurso do prazo sem pagamento é lavrada pelo registrador.
Quais são as etapas do leilão imobiliário após a consolidação da propriedade?
Transcorrido o prazo de 15 dias sem a purgação da mora, o registrador lavra certidão de inadimplemento. O credor fiduciário recolhe o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) referente à transferência da propriedade plena e efetua o pagamento dos emolumentos registrais devidos. Com a comprovação fiscal, o oficial de registro de imóveis averba a consolidação da propriedade na matrícula.
A partir da averbação da consolidação na alienação fiduciária de imóveis, o credor dispõe de 30 dias para realizar o primeiro leilão público do bem (Lei nº 9.514/1997, art. 27). As regras de oferta e alienação seguem prazos e parâmetros financeiros específicos estipulados em lei:
- Primeiro leilão público: O valor mínimo de venda é o valor de avaliação do imóvel definido expressamente no contrato ou a avaliação atualizada pelos índices acordados.
- Segundo leilão público: Caso não haja arrematante no primeiro leilão por valor igual ou superior à avaliação, o bem é ofertado em segundo leilão nos 15 dias subsequentes (Lei nº 9.514/1997, art. 27, § 1º). O valor mínimo aceito equivale ao total da dívida somado às despesas, prêmios de seguro, tributos incidentes e custos de cartório.
- Quitação da dívida ou frustração: Se no segundo leilão o maior lance for superior ao saldo devedor total, o credor entrega o valor remanescente ao devedor fiduciante. Caso não haja licitantes no segundo leilão, a dívida é declarada extinta e o credor é mantido na posse plena e definitiva do bem.
Checklist de documentos
Para dar início ao procedimento de intimação e consolidação da propriedade oriunda de contrato de alienação fiduciária de imóveis, o credor fiduciário deve reunir a seguinte documentação:
- [ ] Requerimento formal assinado pelo credor fiduciário ou representante legal com firma reconhecida.
- [ ] Procuração pública ou instrumento particular com poderes específicos e cópia dos atos constitutivos (em caso de pessoa jurídica).
- [ ] Demonstrativo de débito discriminado com indicação da evolução da dívida, multas, juros e correção monetária.
- [ ] Comprovante de encerramento do prazo de carência contratual sem adimplemento.
- [ ] Matrícula atualizada do bem contendo o registro prévio da alienação fiduciária de imóveis.
- [ ] Comprovante de pagamento da taxa de prenotação e das despesas para expedição de intimação.
- [ ] Guia e comprovante de recolhimento do ITBI praticado perante o município da situação do imóvel (exigido após o prazo da mora para efetivar o ato de averbação da consolidação).
Na prática
Caso 1: Purgação da mora dentro do prazo legal no cartório
Um comprador adquiriu um apartamento residencial financiado por garantia de alienação fiduciária de imóveis. Após atrasar quatro prestações mensais, o devedor fiduciante recebeu pessoalmente a intimação expedida pelo registrador imobiliário. No 10º dia do prazo legal de 15 dias, compareceu ao cartório de registro de imóveis e depositou a quantia exata indicada no demonstrativo do débito, acrescida dos emolumentos operacionais. O oficial de registro declarou a mora purgada e repassou os valores ao credor bancário. O contrato seguiu sua execução normal.
Caso 2: Devedor não localizado e consolidação por edital
Em um contrato comercial garantido por alienação fiduciária de imóveis, a empresa devedora deixou de pagar o financiamento e desocupou a sede. O oficial registrador tentou a intimação pessoal em três datas distintas, certificando que o representante legal se encontrava em lugar incerto. Após a emissão da certidão de não localização, a intimação foi publicada em edital oficial pelo prazo legal. Transcorrido o prazo sem que a empresa ou fiadores quitassem o valor devido, o credor comprovou o recolhimento do ITBI e o cartório registrou a consolidação da propriedade na matrícula. O imóvel seguiu para leilão público.
O que costuma dar errado
- Erro no cálculo do demonstrativo de débito: Incluir penalidades não previstas no contrato original ou ausência de detalhamento da evolução dos juros faz a notificação ser rejeitada na qualificação registral. Como evitar: Elabore a planilha discriminando parcela por parcela com índices aceitos pela norma regente.
- Intimação encaminhada para endereço desatualizado do devedor: Enviar a notificação para endereço diverso do qual constou na matrícula imobiliária sem prévia averbação de alteração do domicílio do devedor fiduciante. Como evitar: Exija que as notificações iniciais sejam direcionadas estritamente aos endereços contratualmente avençados e averbados.
- Inobservância do prazo de carência contratual: Protocolar o pedido de intimação no Registro de Imóveis antes de esgotar o prazo de tolerância previsto no contrato. Como evitar: Aguarde a fluência integral do prazo de carência ajustado formalmente pelas partes antes da apresentação da petição registral.
- Falta de pagamento do ITBI antes de requerer a averbação da consolidação: Pretender averbar a consolidação da propriedade plena sem recolher previamente o imposto municipal de transmissão. Como evitar: Efetue o pagamento do tributo de transmissão assim que certificar a ausência de purgação da mora pelo devedor fiduciante.
Base legal
- Lei nº 8.935/1994, art. 1º — Estabelece a organização técnica e administrativa dos serviços notariais e de registro para garantir a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos Lei nº 8.935/1994, art. 1º.
- Lei nº 10.406/2002 (Código Civil), art. 1º.245 — Dispõe que a transferência da propriedade imóvel entre vivos se dá pelo registro do título no Registro de Imóveis competente Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 1º.245.
- Lei nº 14.382/2022, art. 3º — Institui o funcionamento e as diretrizes de integração no Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (SERP) Lei nº 14.382/2022, art. 3º.
- Provimento CNJ nº 149/2023, Livro II — Unifica o Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça para os serviços notariais e registrais Provimento CNJ nº 149/2023, Livro II.
- Nota normativa sobre a Lei nº 9.514/1997 — Regulamenta o Sistema de Financiamento Imobiliário e institui a alienação fiduciária de coisa imóvel, definindo as etapas de execução extrajudicial, prazo de 15 dias para purga da mora, procedimento de intimação por edital e rito de leilões públicos.
Próximos passos
Se você é credor fiduciário ou devedor fiduciante envolvido em contrato com garantia real de alienação fiduciária de imóveis, acompanhe periodicamente a situação da matrícula imobiliária do bem perante a serventia competente.
Antes de formalizar qualquer notificação ou pedido de intimação extrajudicial, providencie a atualização da planilha de débitos e certifique-se da correção dos dados contratuais. Procurações públicas e certidões notariais para instrução do requerimento podem ser obtidas junto ao tabelionato de notas.
Fale com o cartório
O 5º Tabelionato de Notas do Recife orienta os usuários sobre a lavratura de procurações públicas, escrituras e atas notariais referentes a obrigações imobiliárias. Para esclarecer procedimentos de atos notariais conexos ou certidões, dirija-se ao atendimento institucional do tabelionato na cidade do Recife/PE ou acesse os canais oficiais do foro extrajudicial.
Rodapé editorial
- Autor: Equipe Editorial do 5º Tabelionato de Notas do Recife
- Revisão técnica: Registradores e Tabeliães de Notas do Recife / PE
- Data da última revisão jurídica: 25 de agosto de 2026
- Versão do documento: v1.0
- Aviso institucional: Conteúdo informativo produzido para a redução da assimetria de informação. Este texto não substitui a orientação jurídica individualizada aplicada a casos concretos nem altera normas vigentes da Corregedoria-Geral de Justiça local.