Retificação de Área e Averbações no Registro de Imóveis
Guia procedimental completo sobre retificação de área e averbações no registro de imóveis, abrangendo requisitos, prazos, custos e documentos.
Última atualização:
Por Equipe cartorIA — Redação jurídica assistida por IA · 5º Tabelionato de Notas de Recife
Em resumo
- A retificação de área é o procedimento administrativo ou judicial destinado a corrigir dados fáticos incorretos constantes na matrícula do imóvel.
- As averbações alteram ou atualizam informações do imóvel ou dos proprietários no Cartório de Registro de Imóveis.
- O procedimento extrajudicial de retificação de área e averbações no registro de imóveis busca garantir a exatidão da matrícula sem alterar os limites do imóvel nem invadir propriedade vizinha (Lei nº 8.935/1994, art. 1º).
- O procedimento é regido por normas federais, enquanto os custos e tabelas de emolumentos seguem legislações estaduais.
Quem pode solicitar a retificação de área e averbações no registro de imóveis?
O proprietário registrado ou qualquer pessoa que possua interesse jurídico legítimo pode solicitar a retificação de área e averbações no registro de imóveis. A solicitação é apresentada diretamente ao oficial do Cartório de Registro de Imóveis onde o bem está matriculado (Código Civil, art. 1º.245).
Nos casos em que o imóvel pertence a mais de uma pessoa em regime de condomínio, qualquer co-proprietário tem legitimidade para formular o pedido. Quando o imóvel for objeto de inventário, o inventariante nomeado responde pelo requerimento perante a serventia registral.
O requerente pode atuar pessoalmente ou por meio de procurador habilitado via procuração pública lavrada em Tabelionato de Notas. O registrador imobiliário analisa a documentação enviada para conferir se o pedido respeita os limites reais do imóvel e os direitos de terceiros.
A retificação de área e averbações no registro de imóveis não pode ser utilizada para incorporar áreas públicas ou terrenos de terceiros. Trata-se de ajuste declaratório para refletir a realidade física da posse e do domínio do bem.
Para entender a atuação dos cartórios e a diferença entre serventias, veja como funcionam a retificação de registro de imóveis e a qualificação registral.
Quanto custa e como funciona o cálculo para fazer retificação de área e averbações no registro de imóveis?
Os emolumentos cobrados para a retificação de área e averbações no registro de imóveis são fixados por lei estadual específica em cada unidade da federação. O valor varia conforme o tipo de ato praticado, podendo ser cobrado como ato sem valor declarável ou proporcional à avaliação fiscal da propriedade.
Além dos valores dos serviços cartorários, existem despesas com profissionais técnicos particulares. Você precisa contratar um engenheiro ou agrimensor credenciado para elaboração da planta, do memorial descritivo e para a emissão da Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT).
Há também custos com eventuais notificações de confrontantes feitas pelo Cartório de Registro de Títulos e Documentos ou por via postal com aviso de recebimento. Esses valores administrativos são somados no processamento do requerimento no Cartório de Registro de Imóveis.
Para consultar o valor exato cobrado na sua região, acesse a tabela de emolumentos mantida pela Corregedoria-Geral de Justiça do seu Estado. O portal oficial do Conselho Nacional de Justiça disponibiliza diretrizes gerais sobre a transparência dessas custas.
Quanto tempo leva o procedimento de retificação de área e averbações no registro de imóveis?
O prazo legal para a análise inicial do título pelo registrador imobiliário é de até 20 dias úteis a contar do ingresso da documentação no cartório. Essa etapa é chamada de qualificação registral imobiliária (Lei nº 14.382/2022, art. 3º).
Caso a documentação esteja completa e todos os confrontantes tenham assinado a planta aceitando as novas medições, o procedimento se encerra mais rapidamente. Nesses casos amigáveis, a anotação na matrícula ocorre logo após a aprovação da qualificação registral.
Quando é preciso notificar vizinhos que não assinaram a planta, o prazo total se estende. O Cartório de Registro de Imóveis concede ao confrontante notificado o prazo legal de 15 dias úteis para manifestar concordância ou impugnação.
Se houver necessidade de cumprir exigências documentais apontadas pelo registrador, o requerente dispõe de prazos para apresentação dos complementos. Para mais detalhes sobre a contagem desses prazos, leia o artigo sobre a qualificação registral imobiliária.
FAQ
Quem pode solicitar a retificação de área e averbações no registro de imóveis?
O proprietário do imóvel, o possuidor ou qualquer interessado legítimo pode requerer o procedimento perante o oficial do Registro de Imóveis competente. Em imóveis em condomínio, os co-proprietários ou representantes legais habilitados também detêm essa legitimidade.
Quanto custa e como funciona o cálculo para fazer retificação de área e averbações no registro de imóveis?
Os emolumentos são fixados por lei estadual e variam conforme o tipo de ato registral e o valor atribuído ao imóvel ou ao serviço prestado. Além das taxas cartorárias, existem custos com engenheiro ou agrimensor para elaboração da planta e do memorial descritivo.
Quanto tempo leva o procedimento de retificação de área e averbações no registro de imóveis?
O prazo da qualificação registral inicial para anotação de exigências ou registro é de até 20 dias úteis, conforme as regras gerais do sistema registral. Se for necessário notificar confrontantes ou apresentar novos documentos, a conclusão pode se estender por mais tempo.
Quais documentos são necessários para retificação de área e averbações no registro de imóveis?
São exigidos o requerimento assinado com firma reconhecida, a planta do imóvel, o memorial descritivo assinado por profissional credenciado com ART ou RTT, o comprovante de anuência dos confrontantes e a certidão atualizada da matrícula do imóvel.
Base legal
- lei_federal 10.406 2002 — Lei nº 10.406/2002 (Código Civil)
- provimento_cnj 149 2023 — Provimento CNJ nº 149/2023
- codigo 10.406 2002 — Lei nº 10.406/2002 — Código Civil
- lei_federal 8.935 1994 — Lei nº 8.935/1994
- lei_federal 14.382 2022 — Lei nº 14.382/2022