Reserva e Instituição de Usufruto: Guia e Diferenças
Entenda as diferenças entre reserva e instituição de usufruto no registro de imóveis, impostos incidentes, documentos e procedimentos em cartório.
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Por Equipe Editorial do 5º Tabelionato de Notas do Recife — Redação jurídica notarial e registral · 5º Tabelionato de Notas de Recife
Em resumo
- A reserva e instituição de usufruto são duas formas jurídicas distintas de dividir os direitos sobre um imóvel entre o uso efetivo e a nua-propriedade.
- A reserva de usufruto (deductio) ocorre quando você doa a nua-propriedade e retém o uso do imóvel para si mesmo.
- A instituição de usufruto (constitutio) ocorre quando você concede o direito de fruição a outra pessoa, continuando como proprietário.
- Ambos os atos exigem escritura pública no tabelionato de notas e posterior registro no oficial de registro de imóveis para garantia da segurança jurídica.
Qual a diferença entre reserva e instituição de usufruto?
Entender os conceitos da reserva e instituição de usufruto evita erros graves no planejamento patrimonial. A diferença fundamental está na origem do direito real e na titularidade inicial do imóvel.
Na reserva de usufruto, também chamada tecnicamente de deductio, o proprietário atual do imóvel decide transferir a nua-propriedade para outra pessoa, mas retém para si o direito real de habitar, usar e fruir dos rendimentos do bem. Isso é comum no meio familiar. Pais doam o imóvel aos filhos, porém reservam o usufruto vitalício. Assim, eles garantem moradia até o fim da vida.
Na instituição de usufruto, denominada constitutio, o proprietário retém a nua-propriedade do bem. Ele concede o direito de uso e fruição a um terceiro. Por exemplo, você é proprietário de uma sala comercial. Você pode instituir o usufruto desse bem em favor de um parente ou entidade. Você continua como dono no registro de imóveis, mas os aluguéis e a posse passam a pertencer ao usufrutuário instituído.
O Código Civil (Lei nº 10.406/2002) disciplina o usufruto como direito real sobre coisa alheia [VERIFICAR: Código Civil, art. 1º.225, IV]. A escolha adequada entre reserva e instituição de usufruto altera os tributos e a forma de elaboração da escritura pública.
| Característica | Reserva de Usufruto (Deductio) | Instituição de Usufruto (Constitutio) |
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| Origem do ato | O proprietário aliena ou doa a nua-propriedade e reserva para si o usufruto. | O proprietário mantém a nua-propriedade e concede o usufruto a outrem. |
| Quem fica com o usufruto | O antigo proprietário integral do imóvel. | Um terceiro (beneficiário instituído). |
| Ato principal no registro | Alienação/Doação com destaque concomitante do usufruto na matrícula. | Constituição direta de direito real de usufruto sobre o imóvel. |
| Tributação típica | ITCMD sobre a doação da nua-propriedade (e parcela do usufruto, conforme legislação estadual). | ITCMD (se a instituição for gratuita) ou ITBI (se a instituição for onerosa). |
| Aplicação comum | Planejamento sucessório familiar entre pais e filhos. | Cessão de renda ou moradia temporária para terceiros sem perda do bem. |
Para aprofundar suas opções de estruturação, confira o guia sobre escrituras de doação e compra e venda.
Como funciona a reserva e instituição de usufruto no registro de imóveis?
O procedimento registral da reserva e instituição de usufruto ocorre perante o oficial de registro de imóveis da circunscrição do bem. Apenas a assinatura da escritura pública no tabelionato de notas não transfere o direito real contra terceiros. A constituição real do usufruto depende do registro imobiliário (Código Civil, art. 1º.245).
Ao receber a escritura, o registrador realiza a qualificação registral imobiliária. Ele analisa o cumprimento da legislação federal e das diretrizes do Conselho Nacional de Justiça (CNJ). Se tudo estiver em conformidade com a Lei dos Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), o ato é anotado na matrícula do imóvel.
Na prática registral, o encadeamento dos atos difere entre a reserva e instituição de usufruto:
- Procedimento da reserva: O oficial de registro de imóveis registra a transferência da nua-propriedade para o novo adquirente e insere o registro correspondente da reserva de usufruto em favor do antigo proprietário.
- Procedimento da instituição: O oficial de registro de imóveis abre um ato registral específico de instituição do direito real de usufruto em favor do favorecido, mantendo o proprietário original no histórico da matrícula.
Para entender como funciona o processamento e a prioridade dos títulos, veja o artigo sobre qualificação registral imobiliária e prazos de prenotação.
Quais são os documentos exigidos para registro da reserva e instituição de usufruto?
Para que o registrador imobiliário efetive o ato de reserva e instituição de usufruto, você precisa apresentar um conjunto de documentos em ordem. O oficial de registro de imóveis realiza a análise para evitar nulidades do negócio jurídico (Código Civil, art. 166).
Os documentos essenciais incluem:
- Escritura Pública: Lavrada em tabelionato de notas competente, contendo as cláusulas claras sobre a reserva e instituição de usufruto e a identificação precisa das partes Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 108.
- Guia do Imposto Pago: Comprovante do recolhimento do ITCMD (imposto estadual de doação e transmissão) ou do ITBI (imposto municipal sobre transmissão onerosa), com a respectiva certidão de quitação.
- Certidão da Matrícula do Imóvel: Certidão atualizada de inteiro teor com ônus e ações reaes, com prazo habitual de validade de 30 dias.
- Certidões Negativas: Certidões de débitos tributários municipais (IPTU ou TRSD) e federais das partes envolvidas.
- Documentos Pessoais: Documentos de identidade, CPF, certidão de casamento ou nascimento e qualificação completa dos envolvidos.
A precisão na documentação garante o cumprimento das normas expedidas pela Corregedoria-Geral de Justiça e pelo Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB).
Qual a diferença nos impostos (ITCMD e ITBI) para reserva e instituição de usufruto?
A incidência tributária na reserva e instituição de usufruto varia conforme a gratuidade ou onerosidade do negócio. O imposto sobre a transmissão por doação é o ITCMD (estadual). O imposto sobre a transmissão onerosa é o ITBI (municipal).
Na doação com reserva de usufruto, o tributo devido é o ITCMD. Diversos estados dividem a base de cálculo. O estado pode cobrar um percentual (por exemplo, dois terços do valor venal) na transmissão da nua-propriedade e o restante (um terço) na consolidação do usufruto no futuro. Outras unidades da federação tributam a totalidade do valor do imóvel no momento do ato.
Na instituição de usufruto, a natureza da operação define o tributo:
- Instituição gratuita: Se você institui o usufruto para alguém sem receber pagamento por isso, o ato é uma doação de direito real. Aplica-se o ITCMD sobre a fração do valor do usufruto (geralmente fixada em um terço ou metade do valor do bem, dependendo do estado).
- Instituição onerosa: Se você vende o direito de usufruto de um imóvel por um período de tempo ou vitaliciamente, o ato tem natureza de compra e venda de direito. Aplica-se o ITBI municipal sobre o valor da transação ou sobre a base de cálculo mínima definida pela prefeitura.
Antes de lavrar a escritura pública no tabelionato de notas, calcule as alíquotas oficiais aplicáveis no seu estado ou município.
Para aprofundar os aspectos práticos da doação, acesse nosso artigo sobre doação com reserva de usufruto.
O que acontece se a reserva e instituição de usufruto não for levada ao registro de imóveis?
Muitas pessoas assinam a escritura pública no tabelionato de notas e deixam de realizar o registro no oficial de registro de imóveis. Essa omissão gera riscos jurídicos severos tanto para a reserva e instituição de usufruto.
No direito brasileiro, os direitos reais sobre bens imóveis só se constituem e se transferem após o registro do título no registro de imóveis (Código Civil, art. 1º.245). Sem o registro imobiliário, você possui apenas um direito pessoal perante a outra parte do contrato, sem eficácia perante terceiros (erga omnes).
A falta do registro gera os seguintes riscos:
- Execução contra o antigo proprietário: Se a instituição de usufruto não estiver registrada, credores do nu-proprietário podem penhorar o imóvel e leiloá-lo livre do usufruto. O usufrutuário instituído pode perder a posse do bem.
- Venda indevida do imóvel: Sem o registro da reserva de usufruto na matrícula, o proprietário aparente pode alienar o imóvel a terceiros de boa-fé, gerando litígios complexos.
- Insegurança perante inquilinos: Sem o ato registrado, o usufrutuário pode ter dificuldades para assinar contratos de locação ou cobrar aluguéis em juízo.
A atuação integrada entre a atividade notarial e a atividade registral protege seu patrimônio contra litígios (Lei nº 8.935/1994, arts. 1º e 6º).
Checklist de documentos
Para facilitar o requerimento da reserva e instituição de usufruto, utilize este checklist prévio:
- [ ] Certidão atualizada da matrícula do imóvel obtida no registro de imóveis (validade de 30 dias).
- [ ] Documento oficial de identidade e CPF dos outorgantes e outorgados.
- [ ] Certidão de casamento ou de união estável das partes (com averbações, se houver).
- [ ] Certidão negativa de débitos municipais do imóvel (IPTU e taxas).
- [ ] Guia e comprovante de pagamento do imposto competente (ITCMD ou ITBI).
- [ ] Minuta da escritura pública ou certidão lavrada pelo tabelionato de notas.
- [ ] Requerimento de registro dirigido ao oficial de registro de imóveis competente.
Na prática
Caso 1: Planejamento familiar com reserva de usufruto
Maria detinha a propriedade exclusiva de uma casa residencial. Para organizar a sucessão sem abrir mão do seu sustento, ela compareceu ao tabelionato de notas e lavrou uma escritura pública de doação com reserva de usufruto. Maria doou a nua-propriedade do bem ao seu filho Lucas e reservou para si o usufruto vitalício do imóvel. O título foi apresentado ao registro de imóveis, que registrou a doação e a reserva de usufruto na matrícula. Maria continuou morando no imóvel sem riscos de perder a posse e o filho tornou-se nu-proprietário legal.
Caso 2: Apoio financeiro com instituição de usufruto
Roberto possuía uma sala comercial e desejava prestar auxílio financeiro à sua irmã Julia. Em vez de transferir a propriedade da sala, Roberto lavrou uma escritura de instituição de usufruto temporário pelo prazo de 10 anos em favor de Julia. Após o registro do título no registro de imóveis, Julia passou a receber diretamente os rendimentos de locação da sala comercial. Ao término dos 10 anos, o usufruto será cancelado por simples averbação do decurso de prazo, retornando a posse plena do imóvel a Roberto.
O que costuma dar errado
- Confundir contrato particular com escritura pública: Tentar estabelecer a reserva e instituição de usufruto por instrumento particular quando o imóvel possui valor superior a 30 salários mínimos. A Lei nº 10.406/2002 exige a escritura pública como requisito formal de validade (Código Civil, art. 108).
- Deixar de registrar a escritura no registro de imóveis: Acreditar que a assinatura da escritura no tabelionato de notas conclui o processo. O direito real de usufruto só existe legalmente após o registro imobiliário (Código Civil, art. 1º.245).
- Ignorar as exigências de tributação local: Não verificar a alíquota e as regras de cobrança do ITCMD ou ITBI do estado ou município. O pagamento incorreto impede a qualificação registral.
- Não definir a duração do usufruto: Deixar a escritura omissa sobre o prazo do direito real na instituição. Sem prazo definido, a interpretação legal tende ao usufruto vitalício, o que pode não corresponder à intenção das partes.
- Desconsiderar o direito de acrescer: Não deixar explícito se o usufruto reservado a um casal acresce ao sobrevivente após o óbito de um dos cônjuges.
Base legal
- Lei nº 10.406/2002 (Código Civil), art. 108 — Define a obrigatoriedade da escritura pública para constituição e modificação de direitos reais sobre imóveis superiores a 30 salários mínimos Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 108.
- Lei nº 10.406/2002 (Código Civil), art. 1º.245 — Estabelece que a transferência de direitos reais sobre imóveis se dá mediante o registro do título no registro de imóveis Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 1º.245.
- Lei nº 8.935/1994, art. 1º — Regulamenta os serviços notariais e de registro destinados a garantir publicidade, autenticidade, segurança e eficácia aos atos jurídicos Lei nº 8.935/1994, art. 1º.
- Lei nº 8.935/1994, art. 6º — Define a competência e atribuições exclusivas dos tabeliães de notas para a lavratura de escrituras públicas Lei nº 8.935/1994, art. 6º.
- Provimento CNJ nº 149/2023, Livro I — Consolidação do Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça do Foro Extrajudicial Provimento CNJ nº 149/2023, Livro I.
- Provimento CNJ nº 149/2023, Livro II — Normas gerais sobre a prática dos serviços notariais e de registro no Brasil Provimento CNJ nº 149/2023, Livro II.
- Nota normativa: A Lei dos Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973) regula os procedimentos de registro e averbação das mutações patrimoniais na matrícula do imóvel.
Para mais normas federais oficiais, consulte o Texto Compilado do Código Civil no Portal do Planalto.
Próximos passos
- Analise sua intenção patrimonial: Decida se o seu objetivo é doar o bem mantendo o direito de morar (reserva) ou conceder os rendimentos do bem a outra pessoa mantendo a propriedade (instituição).
- Obtenha a certidão da matrícula do imóvel: Solicite a certidão atualizada de inteiro teor no oficial de registro de imóveis da circunscrição da propriedade.
- Consulte a tributação local: Verifique na Fazenda Estadual (para ITCMD) ou na Prefeitura Municipal (para ITBI) quais são as alíquotas e bases de cálculo para o seu ato.
- Agende no tabelionato de notas: Apresente os documentos para a lavratura da escritura pública de reserva e instituição de usufruto.
- Apresente ao registro de imóveis: Após a lavratura do título, entregue o traslado no registro de imóveis competente para a qualificação registral e efetivação do registro.
Fale com o cartório
O 5º Tabelionato de Notas do Recife está à disposição para orientar você e sua família no esclarecimento de dúvidas sobre a reserva e instituição de usufruto. Nossa equipe atua para garantir segurança jurídica, transparência e respeito à autonomia da sua vontade no planejamento do seu patrimônio.
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Equipe de Redação: Equipe Editorial Notarial do 5º Tabelionato de Notas do Recife
Data da última revisão jurídica: 30 de março de 2026
Versão: 2.0 PEAN-AEO/GEO
Conteúdo informativo; não substitui orientação jurídica para casos concretos.
Conteúdo revisado nos últimos 12 meses com base na norma vigente.