Reserva e Instituição de Usufruto: Guia e Diferenças
Entenda as diferenças entre reserva e instituição de usufruto no registro de imóveis, impostos incidentes, documentos e procedimentos em cartório.
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Por Equipe Editorial do 5º Tabelionato de Notas do Recife — Redação jurídica notarial e registral · 5º Tabelionato de Notas de Recife
Em resumo
- A reserva e instituição de usufruto são duas formas jurídicas distintas de dividir os direitos sobre um imóvel entre o uso efetivo e a nua-propriedade.
- A reserva de usufruto (deductio) ocorre quando você doa a nua-propriedade e retém o uso do imóvel para si mesmo.
- A instituição de usufruto (constitutio) ocorre quando você concede o direito de fruição a outra pessoa, continuando como proprietário.
- Ambos os atos exigem escritura pública no tabelionato de notas e posterior registro no oficial de registro de imóveis para garantia da segurança jurídica.
Qual a diferença entre reserva e instituição de usufruto?
Entender os conceitos da reserva e instituição de usufruto evita erros graves no planejamento patrimonial. A diferença fundamental está na origem do direito real e na titularidade inicial do imóvel.
Na reserva de usufruto, também chamada tecnicamente de deductio, o proprietário atual do imóvel decide transferir a nua-propriedade para outra pessoa, mas retém para si o direito real de habitar, usar e fruir dos rendimentos do bem. Isso é comum no meio familiar. Pais doam o imóvel aos filhos, porém reservam o usufruto vitalício. Assim, eles garantem moradia até o fim da vida.
Na instituição de usufruto, denominada constitutio, o proprietário retém a nua-propriedade do bem. Ele concede o direito de uso e fruição a um terceiro. Por exemplo, você é proprietário de uma sala comercial. Você pode instituir o usufruto desse bem em favor de um parente ou entidade. Você continua como dono no registro de imóveis, mas os aluguéis e a posse passam a pertencer ao usufrutuário instituído.
O Código Civil (Lei nº 10.406/2002) disciplina o usufruto como direito real sobre coisa alheia [VERIFICAR: Código Civil, art. 1º.225, IV]. A escolha adequada entre reserva e instituição de usufruto altera os tributos e a forma de elaboração da escritura pública.
| Característica | Reserva de Usufruto (Deductio) | Instituição de Usufruto (Constitutio) |
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| Origem do ato | O proprietário aliena ou doa a nua-propriedade e reserva para si o usufruto. | O proprietário mantém a nua-propriedade e concede o usufruto a outrem. |
| Quem fica com o usufruto | O antigo proprietário integral do imóvel. | Um terceiro (beneficiário instituído). |
| Ato principal no registro | Alienação/Doação com destaque concomitante do usufruto na matrícula. | Constituição direta de direito real de usufruto sobre o imóvel. |
| Tributação típica | ITCMD sobre a doação da nua-propriedade (e parcela do usufruto, conforme legislação estadual). | ITCMD (se a instituição for gratuita) ou ITBI (se a instituição for onerosa). |
| Aplicação comum | Planejamento sucessório familiar entre pais e filhos. | Cessão de renda ou moradia temporária para terceiros sem perda do bem. |
Para aprofundar suas opções de estruturação, confira o guia sobre escrituras de doação e compra e venda.
Como funciona a reserva e instituição de usufruto no registro de imóveis?
O procedimento registral da reserva e instituição de usufruto ocorre perante o oficial de registro de imóveis da circunscrição do bem. Apenas a assinatura da escritura pública no tabelionato de notas não transfere o direito real contra terceiros. A constituição real do usufruto depende do registro imobiliário (Código Civil, art. 1º.245).
Ao receber a escritura, o registrador realiza a qualificação registral imobiliária. Ele analisa o cumprimento da legislação federal e das diretrizes do Conselho Nacional de Justiça (CNJ). Se tudo estiver em conformidade com a Lei dos Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), o ato é anotado na matrícula do imóvel.
Na prática registral, o encadeamento dos atos difere entre a reserva e instituição de usufruto:
- Procedimento da reserva: O oficial de registro de imóveis registra a transferência da nua-propriedade para o novo adquirente e insere o registro correspondente da reserva de usufruto em favor do antigo proprietário.
- Procedimento da instituição: O oficial de registro de imóveis abre um ato registral específico de instituição do direito real de usufruto em favor do favorecido, mantendo o proprietário original no histórico da matrícula.
Para entender como funciona o processamento e a prioridade dos títulos, veja o artigo sobre qualificação registral imobiliária e prazos de prenotação.
Quais são os documentos exigidos para registro da reserva e instituição de usufruto?
Para que o registrador imobiliário efetive o ato de reserva e instituição de usufruto, você precisa apresentar um conjunto de documentos em ordem. O oficial de registro de imóveis realiza a análise para evitar nulidades do negócio jurídico (Código Civil, art. 166).
Os documentos essenciais incluem:
- Escritura Pública: Lavrada em tabelionato de notas competente, contendo as cláusulas claras sobre a reserva e instituição de usufruto e a identificação precisa das partes Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 108.
- Guia do Imposto Pago: Comprovante do recolhimento do ITCMD (imposto estadual de doação e transmissão) ou do ITBI (imposto municipal sobre transmissão onerosa), com a respectiva certidão de quitação.
- Certidão da Matrícula do Imóvel: Certidão atualizada de inteiro teor com ônus e ações reaes, com prazo habitual de validade de 30 dias.
- Certidões Negativas: Certidões de débitos tributários municipais (IPTU ou TRSD) e federais das partes envolvidas.
- Documentos Pessoais: Documentos de identidade, CPF, certidão de casamento ou nascimento e qualificação completa dos envolvidos.
A precisão na documentação garante o cumprimento das normas expedidas pela Corregedoria-Geral de Justiça e pelo Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB).
FAQ
Qual a diferença entre reserva e instituição de usufruto?
A reserva de usufruto ocorre quando o proprietário doa ou vende a nu-propriedade do imóvel e mantém o direito de uso e frutos para si. A instituição de usufruto ocorre quando o proprietário concede o direito real de uso e frutos a um terceiro, mantendo a nu-propriedade com ele mesmo.
Como funciona a reserva e instituição de usufruto no registro de imóveis?
No registro de imóveis, a reserva de usufruto costuma ser averbada ou registrada junto com o ato de transferência do imóvel na mesma matrícula. Já a instituição de usufruto é registrada como um direito real sobre coisa alheia destacado, exigindo qualificação registral própria.
Quais são os documentos exigidos para registro da reserva e instituição de usufruto?
Você precisa apresentar a escritura pública lavrada em tabelionato de notas, comprovantes de recolhimento dos tributos incidentes (ITCMD ou ITBI), certidões de dados cadastrais do imóvel e certidões atualizadas do registro de imóveis.
Qual a diferença nos impostos (ITCMD e ITBI) para reserva e instituição de usufruto?
Na reserva de usufruto por doação, incide o ITCMD sobre a transmissão gratuita da nu-propriedade e, a depender da legislação estadual, sobre a reserva. Na instituição onerosa de usufruto, incide o ITBI sobre o valor correspondente ao direito real concedido.