Escrituras de Doação e Compra e Venda: Usufruto e Regras
A escritura pública de compra e venda ou doação é indispensável para a validade de negócios sobre imóveis de valor superior a 30 salários mínimos.
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Por Equipe Editorial do 5º Tabelionato de Notas do Recife — Redação jurídica assistida por IA · 5º Tabelionato de Notas de Recife
Escrituras Públicas de Doação e Compra e Venda: Usufruto e Cláusulas Restritivas
Em resumo
- As escrituras públicas de doação e de compra e venda são atos notariais lavrados em tabelionato de notas que conferem fé pública e segurança jurídica à transferência de bens imóveis Lei nº 8.935/1994, art. 1º.
- A compra e venda envolve pagamento financeiro, enquanto a doação é um ato gratuito que permite a inclusão de usufruto e cláusulas restritivas.
- O usufruto divide a propriedade em nu-propriedade e direito de fruição, garantindo moradia ou renda ao usufrutuário.
- A transferência efetiva do domínio imobiliário ocorre apenas quando a escritura pública é registrada na matrícula do imóvel no registro de imóveis competente Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 1º.245.
Quais documentos são necessários para a escritura pública de compra e venda ou doação?
Você precisa apresentar um conjunto de documentos pessoais e do imóvel ao tabelionato de notas para qualificar as partes e verificar a regularidade do bem. O tabelião de notas analisa essa documentação para garantir que o negócio cumpra todos os requisitos de validade previstos na legislação Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 104.
Para os compradores, vendedores, doadores e donatários, a lista documental inclui:
- Documento oficial de identidade com foto (RG, CNH ou documento de classe) e CPF.
- Certidão de nascimento ou de casamento atualizada (expedida em até 90 dias).
- Comprovante de residência recente.
- Certidão negativa de débitos de tributos federais e trabalhistas.
Para o imóvel objeto da escritura pública de compra e venda ou de doação:
- Certidão de matrícula e de ônus reais com ações reais e pessoais reipersecutórias, expedida pelo registro de imóveis há no máximo 30 dias.
- Certidão de quitação de tributos municipais (IPTU para imóveis urbanos) ou federais (ITR para imóveis rurais).
- Declaração de quitação de débitos condominiais, assinada pelo síndico com ata de eleição, se for o caso.
- Guia do imposto de transmissão paga (ITBI para compra e venda onerosa ou ITCMD para doação).
A apresentação dessa documentação completa assegura que a escritura reflita a situação jurídica real das partes e do patrimônio Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 215.
Qual é a diferença entre reserva de usufruto e instituição de usufruto na doação de imóvel?
Na reserva de usufruto, você doa a nu-propriedade do seu imóvel para outra pessoa, mas reserva para si o direito de morar no bem ou de receber seus aluguéis. Esse modelo é comum em planejamentos sucessórios familiares, garantindo que os pais continuem usufruindo do imóvel enquanto vivem, enquanto os filhos recebem a titularidade futura. Para aprofundar as estratégias patrimoniais, você pode consultar nosso guia sobre doação de bens em vida.
Na instituição de usufruto, a dinâmica é diferente. O proprietário do imóvel transfere a nu-propriedade para um beneficiário e, ao mesmo tempo, estabelece o usufruto em favor de uma terceira pessoa. Por exemplo, um avô doa um imóvel para o neto, mas institui o usufruto em favor da mãe da criança.
A distinção reside no titular que retém o direito de fruição:
- Reserva de usufruto: O próprio doador mantém a posse direta e o uso do bem.
- Instituição de usufruto: Um terceiro passa a ter o direito de uso e fruição sobre o imóvel doado.
Em ambas as modalidades, o usufruto pode ser vitalício ou temporário. Com a morte do usufrutuário, o direito se extingue, e a propriedade plena se consolida nas mãos do nu-proprietário após o cancelamento do usufruto no registro de imóveis. Leia mais sobre este tema em doação de imóvel com reserva de usufruto.
O que são e como funcionam as cláusulas restritivas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade?
As cláusulas restritivas são disposições inseridas na escritura pública de doação para proteger o patrimônio transferido contra riscos financeiros ou casamentos futuros dos donatários. O Código Civil autoriza o doador a vincular essas limitações aos bens doados.
As três cláusulas principais desempenham funções específicas:
- Inalienabilidade: Impede que o donatário venda, doe, permute ou dapor em pagamento o imóvel recebido. Essa restrição pode ser temporária ou vitalícia. A inalienabilidade gera automaticamente a impenhorabilidade e a incomunicabilidade.
- Impenhorabilidade: Garante que o imóvel não possa ser penhorado por dívidas contraídas pelo novo proprietário. Isso protege a moradia ou a fonte de renda familiar contra credores do adquirente.
- Incomunicabilidade: Evita que o bem doado passe a integrar o patrimônio comum do casal, independentemente do regime de bens adotado no casamento ou na união estável pelo donatário. Para entender melhor como os regimes de bens funcionam no casamento, consulte nosso artigo sobre pacto antenupcial.
A inclusão dessas cláusulas exige atenção à intenção do doador e ao respectivo recolhimento fiscal do ITCMD. O tabelião de notas redige os termos para garantir a eficácia jurídica dessas limitações.
Quando a escritura pública é obrigatória para transferir a propriedade de um imóvel?
A escritura pública é obrigatória para todos os negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta salários mínimos Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 108. Essa é a regra geral estabelecida no artigo 108 do Código Civil Brasileiro.
A obrigatoriedade aplica-se a:
- Compra e venda de imóveis com valor superior ao piso legal.
- Doação de bens imóveis acima do limite legal.
- Permuta de imóveis de valor elevado.
- Instituição de usufruto por ato inter vivos.
Existem exceções previstas em lei específica nas quais o contrato particular possui força de escritura pública, como nos financiamentos pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) ou alienação fiduciária celebrada com instituições financeiras autorizadas. Fora das exceções legais, o instrumento particular não atende ao requisito formal exigido por lei. Sem a escritura lavrada em tabelionato de notas, o negócio padece de nulidade e não obtém registro no registro de imóveis Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 166.
Quais são os riscos de formalizar um negócio imobiliário apenas por contrato particular?
Formalizar a compra e venda ou a doação de um imóvel apenas por um contrato particular — conhecido como "gaveta" — gera insegurança jurídica severa. A legislação brasileira determina que a transferência da propriedade imóvel entre vivos só acontece com o registro do título no registro de imóveis Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 1º.245.
Os principais riscos do contrato particular incluem:
- Ausência de propriedade jurídica: Quem paga por um imóvel via contrato particular detém apenas a posse ou um direito pessoal, mas não é o proprietário formal perante terceiros.
- Risco de penhora por dívidas do vendedor: Como o imóvel permanece registrado no nome do vendedor, credores dele podem penhorar o bem em processos judiciais ou fiscais.
- Falecimento do vendedor: Em caso de morte do antigo proprietário registrado, o imóvel entra no inventário dele, gerando disputas com herdeiros.
- Venda duplicada: O vendedor mal intencionado pode vender o mesmo bem a outra pessoa que registre primeiro a escritura, perdendo o comprador original o direito real sobre o imóvel.
O contrato particular serve como promessa de compra e venda Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 1º.417, mas não substitui a escritura pública no tabelionato de notas e o posterior registro no registro de imóveis.
Checklist de documentos
Utilize este checklist para conferir a documentação exigida na lavratura das escrituras públicas de doação ou compra e venda:
- [ ] RG e CPF de todas as partes (vendedores, compradores, doadores e donatários).
- [ ] Certidão de casamento ou de nascimento atualizada (expedida nos últimos 90 dias).
- [ ] Pacto antenupcial registrado, caso o regime de bens exija.
- [ ] Certidão de matrícula e ônus reais atualizada do imóvel (expedida nos últimos 30 dias pelo Registro de Imóveis).
- [ ] Carnê do IPTU do exercício atual ou certidão de valor venal do imóvel.
- [ ] Certidão negativa de débitos tributários municipais (imóvel urbano) ou ITR e CCIR (imóvel rural).
- [ ] Certidão negativa de débitos de condomínio emitida pelo síndico (se aplicado).
- [ ] Comprovante de recolhimento do imposto de transmissão (ITBI para compra e venda ou ITCMD para doação).
Na prática
Caso 1: Compra e venda formalizada com escritura e registro
Um comprador adquiriu um apartamento residencial por valor superior a trinta salários mínimos. As partes compareceram ao tabelionato de notas e lavraram a escritura pública de compra e venda. Na sequência, o comprador apresentou o traslado da escritura ao registro de imóveis competente para registro na matrícula. Meses depois, o vendedor sofreu uma execução fiscal. Como o registro da transferência já havia ocorrido, o apartamento não sofreu nenhuma constrição judicial, garantindo a propriedade plena do comprador.
Caso 2: Doação de pai para filho com reserva de usufruto
Um pai decidiu doar seu único imóvel residencial ao filho, mas desejava garantir sua moradia até o fim da vida. O tabelionato de notas lavrou a escritura pública de doação com reserva de usufruto vitalício. Com o registro do ato no registro de imóveis, a nu-propriedade passou para o nome do filho, enquanto o pai manteve o direito real de usufruto. O pai continua residindo no imóvel com proteção jurídica e sem o risco de ser despejado.
FAQ
Quais documentos são necessários para a escritura pública de compra e venda ou doação?
Você precisa apresentar documentos de identidade, CPF, certidão de estado civil atualizada, comprovante de residência, certidões fiscais e a certidão de matrícula atualizada do imóvel. Caso o doador ou vendedor seja casado, salvo no regime de separação absoluta de bens, exige-se também a concordância e documentação do cônjuge.
Qual é a diferença entre reserva de usufruto e instituição de usufruto na doação de imóvel?
Na reserva de usufruto, o proprietário atual doa a nu-propriedade do imóvel a outra pessoa e mantém o uso e os frutos para si. Na instituição de usufruto, o proprietário doa a nu-propriedade a um beneficiário e concede o usufruto a uma terceira pessoa simultaneamente.
O que são e como funcionam as cláusulas restritivas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade?
Essas cláusulas protegem o patrimônio doado. A inalienabilidade impede que o novo proprietário venda ou doe o bem. A impenhorabilidade evita que o imóvel seja penhorado por dívidas do adquirente. A incomunicabilidade impede que o bem integre o patrimônio do cônjuge do beneficiário, independentemente do regime de bens.
Quando a escritura pública é obrigatória para transferir a propriedade de um imóvel?
A escritura pública lavrada em tabelionato de notas é obrigatória para negócios imobiliários de valor superior a 30 salários mínimos vigentes no país. Sem esse ato notarial, o negócio não pode ser registrado no registro de imóveis para transferir a propriedade.
Quais são os riscos de formalizar um negócio imobiliário apenas por contrato particular?
O contrato particular não transfere a propriedade do imóvel no registro de imóveis. Ele gera apenas obrigações pessoais entre as partes. Se o vendedor falecer ou adquirir dívidas, o imóvel pode ser inventariado ou penhorado, deixando o comprador sem a propriedade jurídica formal.
Quem paga o imposto na doação ou na compra e venda de um imóvel?
Na compra e venda onerosa, o comprador paga o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) ao município. Na doação gratuita, o donatário recolhe o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação) ao Estado de localização do bem.
O que acontece com o usufruto quando o usufrutuário falece?
Com a morte do usufrutuário, o usufruto se extingue juridicamente. O nu-proprietário deve apresentar a certidão de óbito ao Registro de Imóveis para cancelar a averbação do usufruto e consolidar a propriedade plena.
O que é outorga uxória ou marital e quando ela é exigida?
É a autorização formal do cônjuge exigida pela lei para alienar ou gravar de ônus um bem imóvel. Ela é obrigatória em qualquer regime de bens, exceto no regime de separação absoluta.
É possível vender um imóvel que possui cláusula de inalienabilidade?
Enquanto a cláusula de inalienabilidade estiver vigente, o proprietário não pode alienar o bem. A venda só é possível mediante autorização judicial de sub-rogação de vínculo.
Qual a diferença entre tabelionato de notas e registro de imóveis?
O tabelionato de notas redige e lavra a escritura pública para formalizar a vontade das partes com fé pública. O registro de imóveis pega essa escritura e a registra na matrícula para efetivamente transferir o direito real de propriedade.
Como cancelar a cláusula de usufruto no Registro de Imóveis?
O cancelamento ocorre no Registro de Imóveis mediante a apresentação da certidão de óbito do usufrutuário ou por meio de escritura pública de renúncia lavrada em tabelionato de notas.
O contrato particular de compra e venda pode ser registrado na matrícula do imóvel?
Em regra, não. O registro de imóveis recusa o registro de contratos particulares para transferência de propriedade acima de 30 salários mínimos, salvo exceções legais expressas como financiamentos do SFH.
Base legal
- provimento_cnj 149 2023 — Provimento CNJ nº 149/2023
- codigo 10.406 2002 — Lei nº 10.406/2002 — Código Civil
- lei_federal 8.935 1994 — Lei nº 8.935/1994
- codigo 10.406 2002 — Lei nº 10.406/2002 — Código Civil
- codigo 10.406 2002 — Lei nº 10.406/2002 — Código Civil
- codigo 10.406 2002 — Lei nº 10.406/2002 — Código Civil
- codigo 10.406 2002 — Lei nº 10.406/2002 — Código Civil