Adjudicação Compulsória Extrajudicial: Requisitos e Cartório
A adjudicação compulsória extrajudicial possibilita regularizar o imóvel diretamente no cartório de imóveis em caso de recusa do vendedor quitado.
Última atualização:
Por Equipe Notarial do 5º Tabelionato de Notas do Recife — Redação jurídica assistida por IA · 5º Tabelionato de Notas de Recife
Adjudicação compulsória extrajudicial: requisitos e procedimento no Registro de Imóveis
Em resumo
- A adjudicação compulsória extrajudicial é o procedimento administrativo realizado perante o oficial do registro de imóveis para obter a transferência de propriedade sem passar pelo Poder Judiciário.
- O ato exige prova documental da promessa de compra e venda, quitação integral do preço, recusa ou impossibilidade de localização do promitente vendedor e representação por advogado.
- A lavratura de uma ata notarial no tabelionato de notas é etapa indispensável para comprovar a mora do vendedor e a higidez da documentação imobiliária.
- Os emolumentos do ato são fixados por legislação estadual, com aplicabilidade das diretrizes do Conselho Nacional de Justiça Provimento CNJ nº 149/2023, Livro II.
---
O que é adjudicação compulsória extrajudicial e quando ela é necessária?
A adjudicação compulsória extrajudicial é a via administrativa que permite ao comprador registrar a propriedade de um imóvel quando o vendedor quitado não cumpre a obrigação de assinar a escritura pública definitiva.
O procedimento ocorre diretamente no cartório de registro de imóveis do local onde o bem está situado Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 1º.245. Essa opção evita a abertura de processo judicial para regularizar negócios celebrados por contrato particular de promessa de compra e venda Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 1º.417.
Você recorre a esse meio em cenários de recusa injustificada, morte, falência ou paradeiro desconhecido do vendedor. A adjudicação compulsória extrajudicial assegura o direito real de aquisição da propriedade, desde que demonstrado o cumprimento total das obrigações contratuais pelo comprador.
---
Quais são os requisitos legais para pedir a adjudicação compulsória extrajudicial?
Os requisitos para requerer a adjudicação compulsória extrajudicial envolvem obrigações contratuais e requisitos formais de validade do negócio Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 104.
Primeiro, você deve possuir contrato de promessa de compra e venda ou instrumento de cessão de direitos. O contrato pode ser público ou particular, dispensando o registro prévio na matrícula imobiliária, conforme consolidado na prática jurídica.
Segundo, é indispensável demonstrar o pagamento integral do preço ajustado. O pagamento é provado por recibos, comprovantes bancários de transferência ou declarações de quitação outorgadas pelo alienante.
Terceiro, exige-se a caraterização da mora do vendedor. A mora decorre da recusa formal em assinar a escritura definitiva ou da impossibilidade legal de fazê-lo, como na hipótese de falecimento sem inventário finalizado.
Por fim, o pedido deve ser assinado por advogado habilitado ou defensor público, que formulará o requerimento direcionado ao oficial do registro de imóveis.
---
É necessária ata notarial para instruir a adjudicação compulsória no cartório de imóveis?
Sim. A ata notarial é documento obrigatório para instruir a adjudicação compulsória extrajudicial perante o registro de imóveis Lei nº 8.935/1994, art. 6º.
Você deve solicitar a lavratura da ata notarial em um tabelionato de notas. O tabelião analisa a documentação do imóvel, constata a quitação do negócio e qualifica a transmissão dos direitos. Em seu texto, a ata detalha os eventos contratuais e o histórico do imóvel.
Para mais detalhes sobre a instrução de provas pelo tabelionato, você pode conferir nosso artigo sobre ata notarial e provas digitais. A ata notarial traz fé pública às alegações do requerente Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 215.
O tabelião de notas também atesta eventuais tentativas frustradas de notificação do vendedor, servindo de elemento probatório definitivo para o oficial registrador.
---
Quais documentos você precisa apresentar ao cartório de imóveis?
O requerimento de adjudicação compulsória extrajudicial demanda um conjunto instrutório completo para demonstrar a cadeia filiatória e a higidez do negócio jurídico.
Você deve juntar a ata notarial lavrada pelo tabelionato de notas e o contrato de promessa de compra e venda original ou cópia autenticada. Adiciona-se a prova de quitação do imposto de transmissão inter vivos (ITBI).
É necessária a apresentação de certidões negativas de débitos tributários sobre o imóvel e certidões do distribuidor cível das partes. Se o negócio tiver sido firmado com procurador, exige-se a procuração pública com poderes específicos.
Recomenda-se realizar previamente um estudo documental completo do bem. Veja como funciona esse mapeamento em nosso guia sobre due diligence imobiliária e segurança.
---
Quanto custa e qual o prazo da adjudicação compulsória extrajudicial?
Os custos da adjudicação compulsória extrajudicial compreendem duas tabelas de emolumentos principais: a da ata notarial, cobrada pelo tabelionato de notas, e a do ato de registro, cobrada pelo registro de imóveis.
Os valores dos emolumentos dependem do valor venal do bem e seguem estritamente a tabela estadual oficial fixada por lei local. O adquirente deve recolher o ITBI devido ao município antes da finalização da adjudicação.
O prazo de conclusão do procedimento varia conforme a necessidade de notificar o vendedor. Se o alienante for notificado e não impugnar o pedido em 15 dias úteis, o registrador conclui a análise e efetua o registro na matrícula.
Caso haja necessidade de edital de notificação, o prazo total se estende para possibilitar a resposta das partes interessadas.
---
Checklist de documentos
Para requerer a adjudicação compulsória extrajudicial, reúna a seguinte documentação:
- [ ] Requerimento assinado por advogado direcionado ao registrador imobiliário.
- [ ] Ata notarial lavrada por tabelionato de notas.
- [ ] Instrumento particular ou público de compra e venda ou cessão de direitos.
- [ ] Comprovantes de quitação integral do preço (recibos ou extratos bancários).
- [ ] Certidões do distribuidor cível e trabalhista das partes contratantes.
- [ ] Certidão negativa de débitos IPTU ou ITR do imóvel.
- [ ] Guia e comprovante de recolhimento do ITBI.
- [ ] Comprovante de notificação ou de tentativa frustrada de notificação do vendedor.
---
Na prática
Caso 1: Vendedor falecido antes da escritura definitiva
O comprador quitou um apartamento por meio de contrato particular. Três meses antes da lavratura da escritura, o promitente vendedor faleceu sem deixar herdeiros diretos ou inventário aberto.
Resolução: O comprador apresentou as provas de quitação e o instrumento de compra ao tabelionato de notas. O tabelião lavrou a ata notarial registrando a impossibilidade de obtenção da assinatura pelo óbito. O advogado submeteu o pedido de adjudicação compulsória extrajudicial ao registro de imóveis, obtendo a transferência direta da matrícula.
Caso 2: Construtora que encerrou atividades sem outorgar quitação
Um adquirente quitou a promessa de compra e venda de uma sala comercial. Anos depois, ao buscar outorga da escritura pública Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 108, constatou que a empresa alienante encerrou suas atividades e seus sócios não foram localizados no endereço cadastral.
Resolução: Foi expedida notificação extrajudicial para o endereço da sede e dos sócios. Diante do retorno negativo, o registrador procedeu à notificação por edital. Não havendo impugnação no prazo legal, o oficial deferiu o registro da adjudicação compulsória extrajudicial.
---
O que costuma dar errado
- Falta de prova cabal do pagamento: Apresentar o contrato de compra e venda sem comprovar a efetiva quitação financeira invalida o pedido no registro de imóveis.
- Ausência de notificação do vendedor: Entrar com o pedido no cartório de imóveis sem comprovar a tentativa prévia ou conjunta de notificar o vendedor gera nota devolutiva registral.
- Ausência de advogado habilitado: Encaminhar a solicitação diretamente ao balcão do registro de imóveis sem petição subscrita por advogado ou defensor público impede o processamento do pedido administrativo.
- Descrição divergente do imóvel: Promessa de compra e venda com descrição da área divergente da matrícula exige retificação prévia do registro para admitir a adjudicação compulsória extrajudicial.
---
Base legal
- Lei nº 8.935/1994, art. 1º — Estabelece que os serviços notariais e de registro destinam-se a garantir a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos Lei nº 8.935/1994, art. 1º.
- Lei nº 8.935/1994, art. 6º — Define as atribuições dos notários, incluindo a lavratura de atas notariais para atestar fatos e qualificar atos jurídicos Lei nº 8.935/1994, art. 6º.
- Lei nº 10.406/2002 (Código Civil), art. 1º.245 — Dispõe que a transferência da propriedade de bens imóveis entre vivos ocorre mediante o registro do título no registro de imóveis Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 1º.245.
- Lei nº 10.406/2002 (Código Civil), art. 1º.417 — Trata do direito real do promitente comprador sobre o bem imóvel objeto de promessa de compra e venda Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 1º.417.
- Lei nº 14.382/2022, art. 3º — Institui a modernização do Sistema Eletrônico dos Registros Públicos e diretrizes para atos extrajudiciais Lei nº 14.382/2022, art. 3º.
- Provimento CNJ nº 149/2023, Livro II — Consolida as normas gerais aplicáveis aos serviços notariais e de registro no território nacional Provimento CNJ nº 149/2023, Livro II.
- Nota normativa sobre a Lei nº 6.015/1973 (art. 216-B) — A adjudicação compulsória extrajudicial é regulada especificamente pelo artigo 216-B da Lei de Registros Públicos (incluído pela Lei nº 14.382/2022), dispositivo aplicável ao processamento administrativo perante o registrador imobiliário.
---
Rodapé editorial
Equipe editorial: 5º Tabelionato de Notas do Recife
Revisão técnica: CartorIA e Corpo Notarial do 5º Tabelionato
Última revisão jurídica: 12 de maio de 2024
Versão: 1.0
Âmbito territorial: Regra federal com aplicabilidade nos serviços registrais e notariais de todo o Brasil.
Conteúdo informativo; não substitui orientação jurídica para casos concretos.
FAQ
O que é adjudicação compulsória extrajudicial e quando ela é necessária?
A adjudicação compulsória extrajudicial é o procedimento feito no registro de imóveis para transferir a propriedade quando o vendedor recusa ou fica impossibilitado de assinar a escritura definitiva. Ela se aplica a compradores que quitaram o valor do imóvel e possuem contrato válido.
Quais são os requisitos legais para pedir a adjudicação compulsória extrajudicial?
Os requisitos incluem a comprovação da quitação integral do preço, a apresentação da promessa de compra e venda ou instrumento equivalente, a prova da recusa ou impossibilidade do vendedor e a representação por advogado ou defensor público.
É necessária ata notarial para instruir a adjudicação compulsória no cartório de imóveis?
Sim. A ata notarial é lavrada no tabelionato de notas e serve para atestar os fatos, como a quitação do preço, a caracterização do imóvel e a tentativa infrutífera de notificar o vendedor.
Quais documentos você precisa apresentar ao cartório de imóveis?
É necessário apresentar o requerimento assinado por advogado, a ata notarial, o contrato de promessa de compra e venda, os comprovantes de quitação financeira e certidões relativas às partes e ao imóvel.
Quanto custa e qual o prazo da adjudicação compulsória extrajudicial?
Os custos cobrem os emolumentos da ata notarial e do registro imobiliário, calculados com base na tabela estadual oficial. O prazo varia conforme a conclusão das notificações e a análise de exigências pelo oficial registrador.
Base legal
- provimento_cnj 149 2023 — Provimento CNJ nº 149/2023
- codigo 10.406 2002 — Lei nº 10.406/2002 — Código Civil
- lei_federal 8.935 1994 — Lei nº 8.935/1994
- lei_federal 6.015 1973 — Lei nº 6.015/1973
- codigo 10.406 2002 — Lei nº 10.406/2002 — Código Civil
- codigo 10.406 2002 — Lei nº 10.406/2002 — Código Civil
- codigo 10.406 2002 — Lei nº 10.406/2002 — Código Civil
- lei_federal 14.382 2022 — Lei nº 14.382/2022
- lei_federal 8.935 1994 — Lei nº 8.935/1994