Instituição de Usufruto e Princípios Registrais
Entenda o conceito de instituição de usufruto, a necessidade de escritura pública e a aplicação dos princípios da concentração e continuidade registral.
Última atualização:
Por Redação Notarial e Registral do 5º Tabelionato do Recife — Equipe Editorial Notarial · 5º Tabelionato de Notas de Recife
A instituição de usufruto é o ato pelo qual o proprietário concede o uso e os frutos de um bem a outra pessoa. O registro desse direito real no registro de imóveis assegura publicidade e segurança jurídica contra terceiros.
Este artigo descreve as regras federais aplicáveis ao usufruto imobiliário. O texto traz também os princípios registrais que regem o registro de imóveis em todo o território nacional.
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Este artigo responde
- O que é a instituição de usufruto e qual sua finalidade jurídica?
- Como se aplica o princípio da concentração dos atos na matrícula imobiliária?
- Qual é a diferença entre instituição de usufruto e reserva de usufruto?
- Quando a instituição de usufruto deve ser feita por escritura pública?
- Quais documentos são necessários para registrar o usufruto no cartório de registro de imóveis?
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Em resumo
- A instituição de usufruto é o negócio jurídico em que o proprietário transfere o direito de usar e fruir do imóvel a outrem, mantendo a nua-propriedade.
- A eficácia real do usufruto depende do registro do título translativo na matrícula mantida no registro de imóveis (Código Civil, art. 1º.245).
- O princípio da concentração garante que atos e gravames sobre o imóvel constem centralizados em sua própria matrícula imobiliária.
- A formalização exige escritura pública no tabelionato de notas sempre que o valor do imóvel ultrapassar trinta salários mínimos (Código Civil, art. 108).
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O que é a instituição de usufruto e qual sua finalidade jurídica?
A instituição de usufruto concede o direito de usar o imóvel e recolher seus rendimentos a uma pessoa chamada usufrutuário. O proprietário original passa a ser o nu-proprietário. Ele conserva a posse indireta e a faculdade de dispor da nua-propriedade.
Esse direito real sobre bem imóvel visa garantir moradia ou renda temporária ou vitalícia. O art. 1º.245 do Código Civil brasileiro exige o registro no serviço registral de imóveis para que o direito produza efeitos contra terceiros Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 1º.245.
Sem o devido registro na matrícula, o acordo vale apenas entre as partes contratantes. Ele não impede penhoras ou alienações efetuadas por terceiros de boa-fé.
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Como se aplica o princípio da concentração dos atos na matrícula imobiliária?
O princípio da concentração dos atos determina que qualquer alteração jurídica do imóvel deve ser inscrita em sua matrícula. Isso protege adquirentes e credores, pois centraliza os fatos relevantes no histórico do imóvel.
Ao lado desse princípio, vigora o princípio da continuidade registral. Ele exige que cada ato mantenha uma sequência lógica com o registro anterior. O instituidor do usufruto precisa figurar como proprietário na matrícula imobiliária.
O princípio da especialidade subjetiva e objetiva exige a identificação exata das pessoas e do bem. A observância dessas regras pelo oficial de registro de imóveis assegura a fé pública e a publicidade dos atos (Lei nº 8.935/1994, art. 1º).
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Qual é a diferença entre instituição de usufruto e reserva de usufruto?
Na instituição de usufruto, o titular da propriedade plena concede o direito de uso e fruição a um terceiro. Ele permanece como nu-proprietário do imóvel. O direito real nasce do ato de concessão.
Na reserva de usufruto, o proprietário doa ou vende a nua-propriedade para outra pessoa. No mesmo ato, ele retém para si o usufruto sobre o bem. Esse procedimento é comum em planejamentos sucessórios familiares.
Para entender com detalhes a modalidade de retenção no momento da doação, leia nosso artigo sobre doação de imóvel com reserva de usufruto e cláusulas restritivas. Entenda também os aspectos procedimentais no artigo sobre reserva vs instituição de usufruto de imóveis.
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Quando a instituição de usufruto deve ser feita por escritura pública?
A instituição de usufruto requer escritura pública no tabelionato de notas quando o imóvel vale mais de trinta salários mínimos (Código Civil, art. 108). O tabelião de notas verifica a capacidade civil dos intervenientes e lavra o título notarial com fé pública (Código Civil, art. 215).
Após a assinatura da escritura pública, o interessado deve apresentar o traslado ou a certidão do ato ao registro de imóveis competente. O direito real surge apenas com o registro na matrícula imobiliária.
Fatos como alteração no estado civil ou extinção do usufruto exigem atos específicos na matrícula. Para compreender como distinguir cada lançamento, veja nosso guia sobre a diferença entre registro e averbação na matrícula.
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Quais documentos são necessários para registrar o usufruto no cartório de registro de imóveis?
O registro do usufruto exige a apresentação da documentação pessoal dos contratantes e a prova da quitação dos tributos devidos. O oficial de registro realiza a qualificação registral do título antes da prática do ato.
O atendimento notarial e registral ocorre em consonância com as normas de organização do Conselho Nacional de Justiça, previstas no Provimento CNJ nº 149/2023 (Provimento CNJ nº 149/2023, Livro II). O ambiente eletrônico do Sistema Eletrônico dos Registros Públicos simplifica o tráfego de certidões (Lei nº 14.382/2022, art. 3º).
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Checklist de documentos
- [ ] RG e CPF dos outorgantes e outorgados (ou documento oficial de identificação equivalente).
- [ ] Certidão de casamento ou de nascimento atualizada expedida pelo registro civil das pessoas naturais.
- [ ] Certidão de matrícula atualizada com ônus e ações, expedida pelo registro de imóveis.
- [ ] Guia e comprovante de recolhimento do imposto estadual (ITCMD) ou municipal (ITBI), conforme a natureza onerosa ou gratuita do ato.
- [ ] Escritura pública de instituição de usufruto lavrada em tabelionato de notas.
- [ ] Certidão negativa de débitos de tributos municipais incidentes sobre o imóvel.
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Na prática
Caso 1: Instituição onerosa de usufruto vitalício
Um proprietário decidiu instituir usufruto vitalício em favor de um parente. Ele compareceu a um tabelionato de notas para lavrar a escritura pública de instituição. Em seguida, a certidão do ato foi apresentada ao oficial de registro de imóveis competente. O registrador efetuou a prenotação e o registro na matrícula imobiliária. Com isso, o direito real de uso passou a valer contra terceiros, respeitando o princípio da continuidade registral.
Caso 2: Falta de registro de instrumento particular
Dois particulares assinaram um contrato particular de concessão de uso para criar um usufruto vitalício sobre imóvel residencial urbano de alto valor. O documento não foi lavrado por escritura pública nem levado ao registro de imóveis. Anos depois, um credor do nu-proprietário penhorou o bem. Como o usufruto não constava da matrícula imobiliária, o direito não pode ser oposto ao credor de boa-fé. A ausência de registro frustrou a proteção pretendida devido à falta de publicidade.
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O que costuma dar errado
- Confundir contrato particular com título hábil: Assinar contrato particular para imóveis acima de trinta salários mínimos inviabiliza o registro direto. A lei exige a escritura pública lavrada em tabelionato de notas (Código Civil, art. 108).
- Deixar de levar a escritura ao registro de imóveis: Apor a assinatura na escritura no tabelionato de notas não transfere o direito real por si só. O usufruto nasce somente com o registro na matrícula imobiliária (Código Civil, art. 1º.245).
- Ignorar o recolhimento do tributo competente: O não pagamento do ITCMD ou ITBI gera nota de exigência na qualificação registral. Isso paralisa o procedimento de registro no registro de imóveis.
- Não observar o histórico da matrícula: Ignorar a necessidade de averbar casamentos ou alterações de nome dos proprietários que constam do registro interrompe a cadeia filiatória, violando o princípio da continuidade.
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Base legal
- Lei nº 10.406/2002 (Código Civil), art. 108 — Define a exigência de escritura pública para atos sobre direitos reais em imóveis de valor superior a 30 salários mínimos Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 108 — https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm
- Lei nº 10.406/2002 (Código Civil), art. 1º.245 — Estabelece que a constituição e transferência de direitos reais sobre imóveis entre vivos ocorrem pelo registro do título no Registro de Imóveis Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 1º.245 — https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm
- Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), art. 1º e correlatos — Disciplina os serviços registrais e a publicidade dos atos praticados na matrícula do imóvel — https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015compilada.htm
- Lei nº 8.935/1994, art. 1º — Declara que os serviços notariais e de registro garantem a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos Lei nº 8.935/1994, art. 1º — https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8935.htm
- Provimento CNJ nº 149/2023, Livro II — Consolida as normas da Corregedoria Nacional de Justiça relativas aos serviços notariais e registrais Provimento CNJ nº 149/2023, Livro II — https://atos.cnj.jus.br/atos/detalhar/5243
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Perguntas frequentes
O que é a instituição de usufruto e qual sua finalidade jurídica?
A instituição de usufruto é o ato jurídico pelo qual o proprietário concede a outra pessoa os direitos de uso e fruição sobre um imóvel. O usufrutuário passa a ter o direito de morar no imóvel ou de receber seus aluguéis por determinado tempo ou por toda a vida.
Como se aplica o princípio da concentração dos atos na matrícula imobiliária?
O princípio da concentração determina que qualquer fato ou ato jurídico relevante sobre o imóvel deve ser registrado na sua matrícula. Isso garante que a certidão do registro de imóveis mostre a situação jurídica completa do bem.
Qual é a diferença entre instituição de usufruto e reserva de usufruto?
Na instituição de usufruto, o proprietário concede o usufruto a um terceiro e mantém a nua-propriedade. Na reserva de usufruto, o proprietário doa ou vende a nua-propriedade para outra pessoa e reserva o usufruto para si.
Quando a instituição de usufruto deve ser feita por escritura pública?
A instituição de usufruto exige escritura pública feita no tabelionato de notas quando o imóvel tem valor superior a 30 salários mínimos. Imóveis de valor inferior aceitam contrato particular com força de escritura.
Quais documentos são necessários para registrar o usufruto no cartório de registro de imóveis?
Você precisa apresentar o documento de identificação com CPF, certidões atualizadas de casamento ou nascimento, a certidão de matrícula do imóvel e o comprovante de pagamento do imposto de transmissão (ITCMD ou ITBI).
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Rodapé editorial
Equipe editorial: Redação Notarial e Registral do 5º Tabelionato de Notas do Recife
Data da última revisão jurídica: 15 de janeiro de 2025
Versão do conteúdo: v1.0 — Regra federal, aplicável aos serviços notariais e registrais imobiliários em todo o Brasil.
Aviso: Este conteúdo possui caráter exclusivamente informativo e pedagógico. Ele não substitui a consulta direta às serventias extrajudiciais competentes nem a análise formal dos títulos apresentados para qualificação notarial ou registral imobiliária.
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