Certidão de Inteiro Teor ou de Ônus Reais: Qual Pedir?

Compreenda as diferenças operacionais entre a certidão de inteiro teor e a certidão de ônus reais no Registro de Imóveis para solicitar o documento correto.

Última atualização:

Por Dr. Fernando Vasconcelos — Tabelião Substituto do 5º Tabelionato de Notas do Recife · 5º Tabelionato de Notas de Recife

Este artigo responde

  • O que é a certidão de inteiro teor do registro de imóveis?
  • O que é a certidão de ônus reais e ações reipersecutórias?
  • Qual a diferença entre a certidão de inteiro teor e a certidão de ônus reais?
  • Para lavrar uma escritura pública de compra e venda, qual certidão devo solicitar?
  • A certidão de ônus reais ainda existe na legislação atual?
  • Como solicitar a certidão de situação jurídica atualizada do imóvel?

Em resumo

  • A certidão de inteiro teor copia integralmente a folha de matrícula do imóvel, detalhando todo o seu histórico. A certidão de ônus reais declara se há pendências ativas, como penhoras, alienações fiduciárias ou hipotecas.
  • Quando você vai lavrar uma escritura pública de compra e venda no tabelionato de notas, a exigência comum é a emissão da certidão de inteiro teor conjugada com a certidão negativa de ônus reais e ações reipersecutórias.
  • A modernização da legislação registral permite requerer a certidão de situação jurídica atualizada, reunindo o histórico da matrícula e os gravames vigentes em um único documento oficial.
  • A solicitação pode ser realizada presencialmente na serventia de registro de imóveis da circunscrição do bem ou de maneira 100% digital pela plataforma do Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (SERP).

O que é a certidão de inteiro teor do registro de imóveis?

A certidão de inteiro teor é a cópia fiel e integral de todos os atos anotados na ficha ou livro de matrícula de um imóvel. Ela é expedida pelo oficial de registro de imóveis da circunscrição onde a propriedade está cadastrada. Esse documento descreve o histórico completo do bem, desde a sua abertura até o ato mais recente registrado.

Ao emitir uma certidão de inteiro teor da matrícula, você obtém a localização, os confrontantes, a metragem exata e a sucessão de proprietários. O documento detalha todas as alienações, promessas de venda e alterações cadastrais ocorridas ao longo do tempo. As diretrizes gerais do serviço notarial e registral visam garantir publicidade e eficácia aos atos jurídicos (Lei nº 8.935/1994, art. 1º).

Essa certidão funciona como a certidão de nascimento do imóvel. Toda mudança de titularidade ou modificação de estado civil do proprietário gera um ato registrado ou averbado na folha do bem. Para compreender melhor como cada anotação é inserida na matrícula, veja nosso guia sobre a diferença entre registro e averbação na matrícula.

O que é a certidão de ônus reais e ações reipersecutórias?

A certidão de ônus reais e ações reipersecutórias é o documento público que atesta formalmente a existência ou a ausência de restrições jurídicas sobre o bem. A indicação de ônus reais refere-se aos direitos reais limitados que gravam o imóvel, impedindo ou condicionando a sua livre disposição.

Dentre os ônus reais mais frequentes registrados na matrícula, destacam-se:

  • Hipoteca convencional ou judiciária;
  • Alienação fiduciária em garantia a instituições financeiras;
  • Usufruto vitalício ou temporário;
  • Promessa de compra e venda registrada, que atribui direito real ao promitente comprador (Código Civil, art. 1º.417);
  • Servidões de passagem e penhoras judiciais.

Por outro lado, as ações reipersecutórias são processos judiciais em que se discute a posse ou o próprio domínio do bem. Se o imóvel for objeto de uma ação de usucapião, anulação de escritura ou reivindicatória, essa pendência deve constar averbada na matrícula. A certidão negativa atesta que não existem tais cobranças ou litígios recaindo sobre a propriedade.

Qual a diferença entre a certidão de inteiro teor e a certidão de ônus reais?

A dúvida sobre requerer a certidão de inteiro teor ou de ônus reais decorre da finalidade específica de cada documento. Enquanto a certidão de inteiro teor reproduz o histórico narrativo e descritivo completo do bem, a certidão de ônus reais atua como uma declaração de efeito negativo ou positivo sobre a situação jurídica atual do imóvel.

Na prática do registro de imóveis, esses dois tipos de certidão costumam ser emitidos de forma conjunta em uma única folha. O registrador transcreve a matrícula por inteiro teor e, ao final, insere a certidão de ônus reais e de ações reipersecutórias, atestando se o imóvel está livre e desembaraçado de gravames naquele exato momento.

A tabela abaixo compara as principais características dos dois documentos:

| Critério de Comparação | Certidão de Inteiro Teor | Certidão de Ônus Reais |

| :--- | :--- | :--- |

| Conteúdo principal | Cópia integral e histórica da folha de matrícula. | Declaração de existência ou ausência de gravames ativos. |

| Foco de análise | Todo o histórico imobiliário e cadeia de proprietários. | Situação jurídica atual do bem (livre ou gravado). |

| Ações judiciais | Exibe apenas se houver averbação na matrícula. | Atesta expressamente a presença de ações reipersecutórias. |

| Emissão conjunta | Frequentemente unificada à certidão de ônus. | Expedida como certidão negativa ou positiva. |

| Uso indispensável | Exigida em lavraturas de escrituras públicas (Código Civil, art. 108). | Exigida em financiamentos e garantias bancárias. |

Ao analisar se deve solicitar a certidão de inteiro teor ou de ônus reais, você deve verificar a exigência do órgão ou da serventia destinatária. Em transações imobiliárias complexas, o exame da qualificação registral imobiliária depende da apresentação completa de ambas as informações.

Para lavrar uma escritura pública de compra e venda, qual certidão devo solicitar?

Para lavrar uma escritura pública de compra e venda de imóvel em tabelionato de notas, você deve solicitar a certidão de inteiro teor da matrícula com a certidão de ônus reais e ações reipersecutórias (ou a certidão de situação jurídica atualizada). O tabelião precisa conferir se o vendedor é o real titular registrado na matrícula, conforme a regra de transferência patrimonial entre vivos prevista no Código Civil (art. 1º.245).

A apresentação da certidão atualizada garante segurança jurídica aos contratantes. O prazo de validade desse documento para a lavratura da escritura é de 30 dias contados da sua expedição pela serventia imobiliária. Se o prazo vencer antes da assinatura do ato notarial, uma nova certidão precisa ser apresentada ao tabelionato de notas.

Além da verificação do domínio, a certidão negativa de ônus comprova que o imóvel não possui impedimentos legais para ser alienado. Para conferir a lista completa de documentos necessários para a transferência imobiliária, consulte o nosso artigo sobre o checklist de documentos para escritura pública e registro.

A certidão de ônus reais ainda existe na legislação atual?

Sim, a certidão de ônus reais permanece plenamente vigente no ordenamento jurídico brasileiro. O artigo 19 a 21 da Lei de Registros Públicos - Lei nº 6.015/1973 assegura a qualquer pessoa o direito de requerer certidões do registro de imóveis, devendo a certidão ser expedida sob a forma de inteiro teor, em resumo ou por quesitos.

Com a promulgação da Lei nº 14.382/2022, que instituiu o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (SERP) Lei nº 14.382/2022, art. 3º, a emissão de certidões imobiliárias foi modernizada. O sistema viabilizou a modalidade de certidão em extrato e a certidão de situação jurídica atualizada da matrícula.

Assim, embora a expressão "certidão de ônus reais" seja amplamente utilizada pela população e por instituições bancárias, ela atualmente integra o conceito amplo de certidão de situação jurídica do imóvel. As normas gerais consolidadas no Provimento CNJ nº 149/2023 harmonizam o fornecimento dessas certidões em todo o território nacional (Livro II).

Como solicitar a certidão de situação jurídica atualizada do imóvel?

Solicitar a certidão de situação jurídica atualizada ou a certidão de inteiro teor com ônus reais é um procedimento simples e aberto ao público. Qualquer cidadão pode requerer informações registradas sem a necessidade de demonstrar interesse específico ou contratar intermediários.

Você pode realizar a solicitação por meio de dois caminhos principais:

  • Atendimento presencial: Compareça ao Oficial de Registro de Imóveis competente pela zona cadastral do imóvel. Forneça o número da matrícula do bem ou o endereço completo para localização do indicador real.
  • Atendimento digital: Acesse a plataforma oficial do Serviço Eletrônico Compartilhado mantida pelos registradores de imóveis (ONR/SERP). Informe a cidade, o serviço registral e o número da matrícula para requerer o documento em formato PDF assinado digitalmente.

O valor dos emolumentos cobrados pela expedição da certidão varia conforme a tabela oficial fixada por lei estadual em cada Unidade da Federação. O prazo legal para a emissão da certidão imobiliária eletrônica varia de poucas horas até no máximo 4 dias úteis, dependendo do tipo de certidão e da modalidade solicitada.

Checklist de documentos

Para solicitar a certidão de inteiro teor ou de ônus reais no Registro de Imóveis, acompanhe este passo a passo:

  • [ ] Identificar a serventia imobiliária competente onde o imóvel está matriculado.
  • [ ] Obter o número da matrícula imobiliária (presente no IPTU, no contrato anterior ou em certidões antigas).
  • [ ] Apresentar documento de identificação oficial com foto do requerente (RG ou CNH) e CPF.
  • [ ] Fornecer o endereço completo do imóvel caso não possua o número exato da matrícula.
  • [ ] Escolher a modalidade da certidão: física (em papel de segurança) ou eletrônica (arquivo em PDF com validação digital).
  • [ ] Efetuar o pagamento dos emolumentos fixados pela tabela estadual vigente.
  • [ ] Aguardar o prazo legal de expedição e retirar o documento dentro da validade de 30 dias para uso em escrituras.

Na prática

Caso 1: Venda de imóvel urbano financiado

Marcos decidiu comprar um apartamento de Helena e solicitou apenas uma certidão simples para conferir o nome da proprietária. Ao comparecer ao tabelionato de notas com a documentação básica, o tabelião identificou a necessidade de apresentar a certidão de inteiro teor com a certidão de ônus reais e alienações atualizada. Ao expedir a certidão no Registro de Imóveis, constatou-se que o apartamento ainda possuía uma alienação fiduciária ativa em favor de um banco. Com essa informação trazida pela certidão de ônus reais, Marcos e Helena puderam providenciar a quitação do saldo devedor e o registro do termo de quitação antes de assinar a escritura definitiva de compra e venda.

Caso 2: Obtenção de crédito garantido por imóvel rural

Uma produtora rural necessitava de um empréstimo bancário para custear sua safra e ofereceu um imóvel de sua propriedade como garantia hipotecária. A instituição financeira exigiu a apresentação da certidão de inteiro teor ou de ônus reais expedida há menos de 30 dias. A proprietária solicitou a certidão de situação jurídica atualizada por meio do portal eletrônico do SERP. O documento atestou expressamente a ausência de ônus e de ações reipersecutórias, permitindo que a instituição financeira contratasse a operação e registrasse a hipoteca com total segurança jurídica.

O que costuma dar errado

  • Confundir certidão de inteiro teor com a certidão de ônus reais isolada: Solicitar apenas a declaração de ônus sem a cópia da matrícula pode ser insuficiente para a lavratura da escritura pública de compra e venda, que exige a descrição completa do bem.
  • Utilizar certidões com prazo de validade vencido: As certidões imobiliárias possuem validade legal de 30 dias para a prática de atos notariais e registros imobiliários. Apresentar documentos antigos gera a recusa do título na qualificação notarial ou registral.
  • Procurar a certidão no Tabelionato de Notas: O tabelionato de notas lavra escrituras públicas, procurações e testamentos, mas quem mantém os livros cadastrais das propriedades e expede certidões de matrícula é o Oficial de Registro de Imóveis (Lei nº 8.935/1994, art. 6º).
  • Deixar de verificar ações reipersecutórias: Analisar apenas a existência de hipotecas ou alienações e ignorar a pesquisa sobre ações judiciais pendentes averbadas pode expor o comprador ao risco de fraude à execução ou litígios sobre o bem.
  • Lei nº 8.935/1994, art. 1º — Os serviços notariais e de registro são destinados a garantir a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos Lei nº 8.935/1994, art. 1º. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8935.htm
  • Lei nº 8.935/1994, art. 6º — Estabelece as atribuições dos notários no âmbito da lavratura de escrituras e atos de sua competência Lei nº 8.935/1994, art. 6º. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8935.htm
  • Lei nº 10.406/2002 (Código Civil), art. 1º.245 — A transferência da propriedade de bens imóveis entre vivos opera-se mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 1º.245. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm
  • Lei nº 10.406/2002 (Código Civil), art. 1º.417 — Trata da constituição do direito real do promitente comprador mediante o registro do contrato de promessa de compra e venda na matrícula do imóvel Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 1º.417. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm
  • Lei nº 10.406/2002 (Código Civil), art. 108 — Define a escritura pública como essencial à validade dos negócios jurídicos sobre imóveis de valor superior a trinta salários mínimos Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 108. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm
  • Lei nº 14.382/2022, art. 3º — Institui o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos para desmaterialização de serviços e emissão de certidões eletrônicas Lei nº 14.382/2022, art. 3º. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2019-2022/2022/lei/l14382.htm
  • Provimento CNJ nº 149/2023, Livro II — Regulamenta as normas gerais e procedimentos aplicáveis aos serviços notariais e de registro no Brasil Provimento CNJ nº 149/2023, Livro II. Disponível em: https://atos.cnj.jus.br/atos/detalhar/5243

Perguntas frequentes

O que é a certidão de inteiro teor do registro de imóveis?

A certidão de inteiro teor é a reprodução exata e integral da folha de matrícula do imóvel no Registro de Imóveis. Ela apresenta todos os registros e averbações realizados ao longo da história do bem, desde a sua abertura.

O que é a certidão de ônus reais e ações reipersecutórias?

A certidão de ônus reais e ações reipersecutórias atesta se existem gravames ativos no imóvel, como hipoteca, alienação fiduciária, usufruto ou promessa de compra e venda registrada, bem como a existência de ações judiciais que disputem a propriedade ou a posse do bem.

Qual a diferença entre a certidão de inteiro teor e a certidão de ônus reais?

A certidão de inteiro teor retrata todo o histórico descritivo da matrícula imobiliária. A certidão de ônus reais foca na situação jurídica atual do bem, confirmando expressamente a presença ou ausência de pendências e restrições legais.

Para lavrar uma escritura pública de compra e venda, qual certidão devo solicitar?

Você deve solicitar a certidão de inteiro teor com a certidão negativa de ônus reais e alienações (ou a certidão de situação jurídica atualizada). O tabelionato de notas exige essa documentação para comprovar a titularidade do vendedor e garantir a segurança do negócio.

A certidão de ônus reais ainda existe na legislação atual?

Sim, a certidão de ônus reais permanece prevista pela Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973). Com o advento da Lei nº 14.382/2022 e do Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (SERP), a indicação de ônus integra o extrato da situação jurídica atualizada do imóvel.

Como solicitar a certidão de situação jurídica atualizada do imóvel?

Você pode solicitar a certidão presencialmente no Oficial de Registro de Imóveis onde o bem está matriculado ou de forma digital pelo portal do Serviço Eletrônico Compartilhado (ONR/SERP), informando o número da matrícula.

Rodapé editorial

Autor: Dr. Fernando Vasconcelos — Tabelião Substituto do 5º Tabelionato de Notas do Recife

Revisão técnica: Dra. Maria Clara Andrade — Especialista em Direito Imobiliário e Registral

Data da última revisão jurídica: 29 de agosto de 2026

Versão do documento: 1.0 — Em conformidade com a legislação federal vigente.

Conteúdo produzido pela CartorIA com base em fontes normativas oficiais, com indicação do âmbito territorial e da data da última revisão jurídica.

Conteúdo informativo; não substitui orientação jurídica para casos concretos.

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