Regularização Fundiária Urbana (REURB): Registro no RI

Entenda como funciona o registro da Regularização Fundiária Urbana (REURB) no registro de imóveis, os tipos REURB-S e REURB-E, documentos e prazos.

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Por Equipe Editorial do 5º Tabelionato de Notas do Recife — Redação jurídica assistida por IA · 5º Tabelionato de Notas de Recife

Este artigo responde

  • Qual a diferença entre REURB-S e REURB-E no registro de imóveis?
  • Como o título de legitimação fundiária é registrado na matrícula?
  • Quais documentos são necessários para registrar a Regularização Fundiária Urbana (REURB) no registro de imóveis?
  • Quem pode requerer a Regularização Fundiária Urbana (REURB) perante o registro de imóveis?
  • O que acontece se a Certidão de Regularização Fundiária (CRF) for apresentada com inconsistências no registro de imóveis?

Em resumo

  • A regularização fundiária urbana (REURB) é o conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais que visa à titulação de assentamentos informais e ao registro das matrículas individuais no oficial de registro de imóveis.
  • O procedimento administrativo é conduzido pelo município e finalizado com a emissão da Certidão de Regularização Fundiária (CRF).
  • O registro da CRF no oficial de registro de imóveis promove a abertura automática das matrículas dos lotes e transfere o direito real de propriedade aos ocupantes.
  • Existem duas modalidades principais de regularização fundiária urbana: a REURB-S, voltada para população de baixa renda com gratuidade de atos, e a REURB-E, aplicável aos demais casos com cobrança de emolumentos.

Qual a diferença entre REURB-S e REURB-E no registro de imóveis?

A REURB-S destina-se à população de baixa renda e conta com isenção total de emolumentos registrais no registro de imóveis. A REURB-E atende a ocupantes que não se enquadram no critério de baixa renda, exigindo o pagamento das taxas estaduais relativas aos atos de qualificação, abertura de matrícula e registro de propriedade.

Para entender a aplicação prática dessas duas modalidades de regularização fundiária urbana (REURB), você precisa observar o enquadramento socioeconômico realizado pelo município durante a fase administrativa. A prefeitura analisa a renda familiar dos ocupantes, a infraestrutura da área e a finalidade do assentamento informal antes de expedir o ato conclusivo.

Na modalidade de interesse social (REURB-S), a legislação assegura a gratuidade completa dos atos praticados perante o oficial de registro de imóveis. Essa isenção abrange desde o registro do projeto urbanístico até a abertura da primeira matrícula individual e o primeiro registro do título de legitimação fundiária em nome do beneficiário. O objetivo é garantir o acesso universal à moradia formal sem impor barreiras financeiras à população vulnerável.

Por outro lado, na modalidade de interesse específico (REURB-E), os ocupantes ou o loteador responsável devem custear todos os atos registrais. As custas e emolumentos seguem a tabela oficial fixada pela legislação estadual do tribunal de justiça local. Essa distinção preserva o caráter redistributivo da política pública de titulação urbana. Você pode detalhar mais as diferenças de custos e procedimentos consultando nosso artigo especializado em REURB-S e REURB-E no Registro de Imóveis.

O enquadramento correto é decisivo para a tramitação no registro de imóveis. Caso o município classifique a área como REURB-S de forma indevida, ou vice-versa, o oficial de registro de imóveis pode exigir a retificação da Certidão de Regularização Fundiária (CRF) antes de efetuar os registros correspondentes.

Como o título de legitimação fundiária é registrado na matrícula?

O título de legitimação fundiária é registrado diretamente na matrícula individualizada do imóvel pelo oficial de registro de imóveis, constituindo forma originária de aquisição da propriedade. O registro atribui o domínio pleno ao beneficiário final indicado na Certidão de Regularização Fundiária (CRF) emitida pelo poder público municipal.

O procedimento de registro da regularização fundiária urbana (REURB) no registro de imóveis inicia-se com a apresentação da CRF acompanhada do projeto de regularização aprovado. O oficial de registro de imóveis procede à prenotação do título no livro de recepção, garantindo a prioridade do direito real. Em seguida, a serventia realiza a qualificação registral jurídica e técnica de toda a documentação territorial.

Aprovada a documentação, o oficial abre a matrícula mãe da área regularizada, cancelando ou averbando as sobreposições nas matrículas anteriores afetadas. Ato contínuo, a serventia abre as matrículas individuais para cada um dos lotes integrantes do projeto de regularização fundiária urbana (REURB).

Conforme estabelece o Código Civil em seu art. 1º.245, a transferência da propriedade entre vivos aperfeiçoa-se com o registro do título no registro de imóveis (Lei nº 10.406/2002, art. 1º.245). Na legitimação fundiária, o registro da CRF confere propriedade plena e imediata ao ocupante, extinguindo quaisquer ônus ou direitos reais anteriores que incidissem sobre o imóvel originário.

Existe ainda o instituto da legitimação de posse. Trata-se de ato administrativo no qual o poder público reconhece a posse de imóvel localizado em núcleo urbano informal. O registro da legitimação de posse na matrícula do imóvel concede um título possessório que poderá ser convertido em propriedade plena após o decurso do prazo legal de cinco anos, mediante simples requerimento perante o oficial de registro de imóveis.

Quais documentos são necessários para registrar a Regularização Fundiária Urbana (REURB) no registro de imóveis?

Você precisa apresentar a Certidão de Regularização Fundiária (CRF), o projeto de regularização fundiária aprovado, o memorial descritivo, a planta do perímetro e a listagem dos ocupantes devidamente qualificados. O pacote documental deve comprovar a conclusão da fase administrativa perante o município.

A instrução documental da regularização fundiária urbana (REURB) perante o oficial de registro de imóveis exige rigor técnico. A ausência de qualquer elemento impede a abertura das novas matrículas e o registro dos títulos individuais de propriedade.

A documentação essencial para a instrução registral é composta por:

  • Certidão de Regularização Fundiária (CRF): Documento expedido pelo município que aprova o projeto e atesta a conclusão da regularização fundiária urbana (REURB).
  • Projeto de Regularização Fundiária: Conjunto de estudos e plantas que abrange o desenho urbanístico, o levantamento topográfico e o cronograma de obras de infraestrutura indispensáveis.
  • Planta do Perímetro e Memoriais Descritivos: Peças técnicas georreferenciadas que definem com precisão as coordenadas dos lotes, vias públicas e áreas destinadas ao uso comum.
  • Listagem dos Beneficiários: Relação completa de todos os ocupantes com respectiva qualificação pessoal, estado civil, número de CPF e a identificação exata do lote atribuído.
  • Estudo de Técnico Ambiental: Laudo aprovado pelos órgãos ambientais competentes nas hipóteses em que o núcleo urbano informal incidir sobre área de preservação permanente ou unidade de conservação.

O oficial de registro de imóveis recebe esses documentos em formato físico ou nato-digital, utilizando o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos instituído pela Lei nº 14.382/2022 (Lei nº 14.382/2022, art. 3º). A análise registral é concluída no prazo legal estipulado pelas normas da Corregedoria Nacional de Justiça constantes no Provimento CNJ nº 149/2023 (Provimento CNJ nº 149/2023, Livro II). Para entender mais sobre prazos e prenotação, consulte nosso artigo sobre qualificação registral imobiliária.

Quem pode requerer a Regularização Fundiária Urbana (REURB) perante o registro de imóveis?

Podem requerer a regularização fundiária urbana (REURB) o município, a União, os estados, o Distrito Federal, os próprios ocupantes individual ou coletivamente, associações de moradores, cooperativas habitacionais, proprietários dos imóveis loteados e a Defensoria Pública.

Embora uma ampla gama de legitimados possa dar início ao requerimento administrativo, o protocolo final do título no registro de imóveis é condicionado à prévia expedição da CRF pelo Poder Executivo Municipal. O munícipio é a autoridade administrativa competente para conduzir o processo de regularização, promover a notificação de confrontantes e emitir a certidão final.

Os ocupantes de um núcleo urbano informal podem agir em conjunto por meio de associação de moradores legalmente constituída. A entidade pode contratar a elaboração das plantas técnicas e memoriais descritivos, submetendo o projeto à análise do município. Após a aprovação da prefeitura e emissão da CRF, qualquer legitimado pode levar o título ao registro de imóveis competente para efetivar o registro da propriedade.

A Defensoria Pública e o Ministério Público também possuem legitimidade ativa para provocar o procedimento de regularização fundiária urbana (REURB) em favor de comunidades carentes. Essa pluralidade de legitimados visa garantir que a informalidade fundiária seja superada mesmo diante da omissão do proprietário original do terreno.

Nos casos em que o ocupante busca a regularização individual de sua posse sem a intervenção de projeto coletivo municipal, a via da usucapião extrajudicial perante o oficial de registro de imóveis constitui uma alternativa autônoma para a obtenção do título de propriedade.

O que acontece se a Certidão de Regularização Fundiária (CRF) for apresentada com inconsistências no registro de imóveis?

Se a CRF apresentar inconsistências, o oficial de registro de imóveis emite uma nota de exigência fundamentada cancelando a prioridade ou suspendendo o registro até que a prefeitura ou o interessado corrija os erros técnicos, divergências de metragens ou falhas na qualificação dos ocupantes.

A qualificação registral imobiliária é o exame de legalidade realizado pelo oficial de registro de imóveis. O registrador verifica a conformidade da CRF e das peças técnicas com as matrículas existentes e com os princípios registrais vigentes, em estrita conformidade com a função notarial e registral descrita na Lei nº 8.935/1994, art. 1º (Lei nº 8.935/1994, art. 1º).

As inconsistências mais comuns identificadas no registro de imóveis durante a regularização fundiária urbana (REURB) incluem:

  • Divergência entre a metragem do perímetro constante na planta e a área descrita na CRF.
  • Erros de digitação nos nomes, estados civis ou números de CPF dos beneficiários cadastrados.
  • Falta de identificação clara sobre se o lote se destina a moradia ou atividade comercial na REURB-E.
  • Sobreposição de coordenadas georreferenciadas com imóveis vizinhos já matriculados.
  • Ausência de indicação do ato municipal de aprovação do projeto de regularização fundiária.

Havendo qualquer discrepância, o oficial expede a nota de exigência registral no prazo legal. O município ou o requerente deve providenciar as correções necessárias e reapresentar a documentação saneada. Após o cumprimento das exigências, o oficial faz a abertura das novas matrículas e os respectivos registros e averbações. Para compreender quando um ato deve ser registrado ou apenas averbado na matrícula, consulte nosso artigo sobre a diferença entre registro e averbação.

Checklist de documentos

Utilize o checklist abaixo para conferir a documentação necessária antes de dar entrada no pedido no registro de imóveis:

  • [ ] Certidão de Regularização Fundiária (CRF) assinada pela autoridade municipal competente.
  • [ ] Projeto de regularização fundiária urbana (REURB) aprovado pelo município.
  • [ ] Planta do perímetro urbano regularizado contendo a anotação de responsabilidade técnica (ART ou RRT).
  • [ ] Memorial descritivo detalhado de cada lote e das áreas públicas.
  • [ ] Listagem completa dos ocupantes contendo qualificação pessoal e cópias dos documentos de identidade e CPF.
  • [ ] Comprovação do enquadramento na modalidade REURB-S ou REURB-E.
  • [ ] Licença ou laudo ambiental emitido pelo órgão competente, quando exigido pela legislação local.
  • [ ] Comprovante de quitação ou guia de emolumentos para os casos enquadrados como REURB-E.

Na prática

Caso 1: Regularização de núcleo habitacional de baixa renda (REURB-S)

Um assentamento informal consolidado há mais de 20 anos abrigava 150 famílias de baixa renda em uma área municipal desprovida de escrituras. O município instaurou o processo de regularização fundiária urbana (REURB), realizou o cadastramento social e elaborou as peças topográficas. Após a emissão da Certidão de Regularização Fundiária (CRF) enquadrada como REURB-S, o processo foi enviado ao oficial de registro de imóveis. O registrador efetuou a abertura da matrícula mãe da área, o desmembramento dos 150 lotes e o registro dos títulos de legitimação fundiária sem a cobrança de emolumentos das famílias. Cada ocupante recebeu a certidão de matrícula com a propriedade registrada em seu nome de forma 100% gratuita.

Caso 2: Titulação de loteamento consolidado de médio porte (REURB-E)

Uma associação de moradores de um loteamento urbano informal de classe média requereu ao município a instauração da regularização fundiária urbana (REURB). A prefeitura analisou o projeto urbanístico, aprovou o plano ambiental e expediu a CRF na modalidade REURB-E. A associação apresentou o título ao oficial de registro de imóveis acompanhado do comprovante de pagamento dos emolumentos legais. Durante a qualificação registral, o oficial identificou que dois memoriais descritivos continham pequenas omissões no cálculo de confrontação. A prefeitura retificou as peças técnicas após notificação da nota de exigência, e o oficial de registro de imóveis concluiu o registro da transferência de propriedade dos 45 lotes aos respectivos adquirentes.

O que costuma dar errado

  • Erro: Apresentar a Certidão de Regularização Fundiária (CRF) com divergências nos dados de qualificação dos beneficiários.

Como evitar: A prefeitura deve conferir rigorosamente os documentos pessoais de cada morador antes de emitir a CRF oficial, evitando a devolução do processo pelo registro de imóveis.

  • Erro: Ignorar a necessidade de aprovação dos estudos ambientais em áreas de preservação.

Como evitar: Certifique-se de que a prefeitura incluiu as licenças e pareceres ambientais pertinentes no pacote do projeto de regularização fundiária urbana (REURB).

  • Erro: Tentar registrar a REURB-S sem a comprovação do enquadramento social do núcleo.

Como evitar: O decreto municipal ou despacho administrativo deve explicitar a classificação de interesse social e o critério de baixa renda utilizado.

  • Erro: Deixar de georreferenciar o perímetro do núcleo urbano informal nas plantas apresentadas ao oficial de registro de imóveis.

Como evitar: Exija que o responsável técnico elabore os memoriais e plantas georreferenciados no sistema de coordenadas oficial (SIRGAS 2000).

  • Lei nº 10.406/2002 (Código Civil), art. 1º.245: Estabelece que a transferência da propriedade imóvel entre vivos se dá mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 1º.245.
  • Lei nº 8.935/1994, art. 1º: Define que os serviços notariais e de registro são exercidos em caráter privado por delegação do Poder Público para garantir publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos Lei nº 8.935/1994, art. 1º.
  • Lei nº 14.382/2022, art. 3º: Institui o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (SERP) para a modernização e tráfego eletrônico de atos registrais Lei nº 14.382/2022, art. 3º.
  • Provimento CNJ nº 149/2023 (Código Nacional de Normas): Regulamenta o processamento dos atos no foro extrajudicial e consolida as diretrizes registrais imobiliárias para regularização fundiária Provimento CNJ nº 149/2023, Livro II.
  • Nota normativa: Os dispositivos específicos da legislação especial de REURB (Lei nº 13.465/2017) e alterações correspondentes na Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973) não integram o recorte normativo fornecido no presente contexto editorial. A fundamentação do procedimento registral imobiliário apoia-se nas regras gerais de direito registral imobiliário e provimentos do Conselho Nacional de Justiça, cujos regramentos podem ser consultados diretamente nos portais oficiais do Governo Federal e do Conselho Nacional de Justiça.

Perguntas frequentes

Qual a diferença entre REURB-S e REURB-E no registro de imóveis?

A REURB-S destina-se à população de baixa renda e conta com isenção de emolumentos notariais e registrais no registro de imóveis. A REURB-E atende aos demais ocupantes e exige o pagamento dos emolumentos oficiais vigentes segundo a tabela estadual.

Como o título de legitimação fundiária é registrado na matrícula?

O título de legitimação fundiária é registrado diretamente na matrícula do imóvel pelo oficial de registro de imóveis, transferindo a propriedade plena ao ocupante cadastrado na Certidão de Regularização Fundiária (CRF). O ato extingue gravames anteriores do imóvel originário.

Quais documentos são necessários para registrar a Regularização Fundiária Urbana (REURB) no registro de imóveis?

Você precisa apresentar a Certidão de Regularização Fundiária (CRF) emitida pelo município, o projeto de regularização fundiária aprovado, a lista de ocupantes e o memorial descritivo com planta do perímetro georreferenciada.

Quem pode requerer a Regularização Fundiária Urbana (REURB) perante o registro de imóveis?

Podem requerer o município, o Distrito Federal, os estados, a União, os próprios ocupantes individual ou coletivamente, associações de moradores, cooperativas e a Defensoria Pública.

O que acontece se a Certidão de Regularização Fundiária (CRF) for apresentada com inconsistências no registro de imóveis?

O oficial de registro de imóveis emite uma nota de exigência fundamentada para que o município ou o requerente corrija os dados técnicos ou jurídicos antes de prosseguir com o registro das matrículas.

Rodapé editorial

Equipe Editorial: 5º Tabelionato de Notas do Recife

Revisão Jurídica: Notários e Registradores

Data da última revisão jurídica: 30 de agosto de 2026

Versão: 1.0

Aviso: Este conteúdo possui caráter estritamente educativo e informativo sobre a legislação de regularização fundiária urbana (REURB) e atos no registro de imóveis. Ele não substitui a orientação técnica formal do oficial de registro de imóveis ou a assessoria jurídica especializada para a análise de casos concretos.

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