Alienação Fiduciária de Imóveis: Execução Extrajudicial

Entenda o funcionamento da alienação fiduciária de imóveis, os requisitos para intimação no Registro de Imóveis, a purgação da mora e o direito de preferência até o segundo leilão.

Última atualização:

Por Equipe Editorial Notarial do 5º Tabelionato do Recife — Redação jurídica assistida por IA · 5º Tabelionato de Notas de Recife

Alienação Fiduciária de Imóveis, Garantias e Execução Extrajudicial

Em resumo

  • A alienação fiduciária de imóveis transfere a posse indireta e a propriedade resolúvel do imóvel ao credor para garantir o cumprimento de uma obrigação.
  • O descumprimento do pagamento autoriza o início da execução extrajudicial diretamente no Registro de Imóveis competente.
  • O devedor fiduciante tem o direito de purgar a mora no prazo de 15 dias após a intimação pessoal.
  • O Marco Legal das Garantias assegura ao devedor fiduciante o direito de preferência para quitar o débito até a data do segundo leilão público.

O que é alienação fiduciária de imóveis e como funciona a execução extrajudicial?

A alienação fiduciária de imóveis é um direito real de garantia onde o devedor (fiduciante) transfere ao credor (fiduciário) a propriedade resolúvel de um bem imóvel como garantia do pagamento de uma dívida. Durante a vigência do contrato, você mantém a posse direta do imóvel para uso e fruição, enquanto o credor conserva a posse indireta.

Quando ocorre o inadimplemento da obrigação financeira, a lei prevê a execução extrajudicial. Esse procedimento se desenvolve perante o oficial do Registro de Imóveis em que o bem está matriculado, sem a necessidade de uma ação judicial morosa. O objetivo da cobrança extrajudicial é dar celeridade e segurança ao crédito imobiliário no país.

Se a dívida persistir após as notificações cabíveis, a propriedade fiduciária deixa de ser resolúvel e se consolida em nome do credor fiduciário. Em seguida, a legislação determina a obrigatoriedade de levar o imóvel a leilão público para a quitação do saldo devedor e restituição de eventuais valores remanescentes ao devedor.

Para compreender os desdobramentos contratuais prévios à constituição de garantias reais, você pode ler sobre a escritura pública de compra e venda de imóvel.

Quais são os requisitos para o credor requerer a intimação para purgação da mora no Registro de Imóveis?

Para dar início ao procedimento de intimação no Registro de Imóveis, o credor fiduciário deve observar condições prévias estipuladas em lei e no contrato de garantia. O credor precisa aguardar o decurso do prazo de carência pactuado na cláusula contratual antes de acionar a serventia registral.

O requerimento deve ser apresentado formalmente ao oficial registrador contendo os seguintes elementos essenciais:

  • Demonstrativo discriminado do débito: detalhando o valor das parcelas vencidas, juros contratuais, correção monetária, penalidades e despesas de cobrança.
  • Qualificação completa das partes: indicação clara do devedor fiduciante e do credor fiduciário.
  • Identificação da matrícula imobiliária: indicação do número do registro onde a garantia foi constituída.
  • Comprovação de poderes de representação: caso o requerimento seja assinado por procurador ou representante legal da instituição financeira.

Recebido o pedido, o oficial do Registro de Imóveis qualifica a documentação. Se preenchidos os requisitos formais, o registrador expede a notificação para que você seja intimado a quitar os valores em aberto.

Como funciona a intimação do devedor fiduciante e qual o prazo para pagar a dívida?

A intimação do devedor fiduciante deve ser efetuada pessoalmente pelo escrevente do Registro de Imóveis ou por meio de serventuário delegado pelo Registro de Títulos e Documentos. Caso o devedor resida em outra comarca, a notificação é encaminhada via carta precatória ou pelo registrador daquela localidade.

Você disporá do prazo legal de 15 dias corridos, contados a partir do recebimento da notificação, para realizar a purgação da mora (Lei nº 9.514/1997, art. 26, § 1º). A purgação consiste no pagamento dos seguintes valores devidos no ato:

  • Prestações vencidas e vincendas que se vencerem até a data do pagamento;
  • Juros de mora e atualizações monetárias aplicáveis;
  • Penalidades e multas contratuais;
  • Custas de notificação e emolumentos despendidos pelo credor junto ao Registro de Imóveis.

Caso você se encontre em local incerto ou inacessível, e após esgotadas as tentativas de intimação pessoal atestadas por certidão do escrevente registral, a intimação pode ocorrer por edital publicado em jornal local. O pagamento deve ser realizado diretamente na serventia registral imobiliária competente.

Saiba mais detalhes sobre os prazos de notificação lendo o artigo sobre o procedimento de intimação e consolidação da propriedade na alienação fiduciária.

O que acontece com a propriedade após a consolidação em nome do credor fiduciário?

Se você não purgar a mora no prazo legal de 15 dias, o oficial do Registro de Imóveis certificará a omissão. A partir deste fato jurídico, surge para o credor fiduciário o direito de solicitar a consolidação da propriedade em seu nome.

Para efetivar o registro da consolidação, o credor deve recolher o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) perante a prefeitura municipal e apresentar o comprovante de quitação ao oficial registrador. O ato é averbado na matrícula do imóvel, extinguindo a propriedade resolúvel fiduciária (Lei nº 10.406/2002, art. 1º.245).

Com a propriedade consolidada, o credor fiduciário tem a obrigação legal de promover o leilão público do imóvel no prazo de 30 dias (Lei nº 9.514/1997, art. 27):

Para entender o processo de regularização de obrigações e quitação de notificação, consulte o guia sobre purgação da mora e cancelamento da intimação.

Até que momento o devedor fiduciante pode exercer o direito de preferência após a consolidação?

Com a atualização promovida pelo Marco Legal das Garantias, o devedor fiduciante tem assegurado o direito de preferência para adquirir o imóvel consolidado em nome do credor. Este direito pode ser exercido até a data da realização do segundo leilão público (Lei nº 9.514/1997, art. 27, § 2º-B).

Para exercer a preferência, você deve pagar ao credor o valor equivalente à soma dos seguintes montantes:

  • Saldo devedor integral da operação de crédito;
  • Prêmios de seguro, tributos e contribuições condominiais pendentes;
  • Despesas com a consolidação da propriedade e emolumentos registrais;
  • Custos operacionais relativos ao anúncio e à realização dos leilões públicos.

Diferente da purgação da mora — que ocorria antes da consolidação apenas com o pagamento das parcelas atrasadas —, a preferência exige a quitação total da dívida. Caso a preferência não seja exercida até o segundo leilão e este termine sem licitantes, a dívida é declarada extinta e o credor fiduciário fica livre para dispor do bem como desejar.

Checklist de documentos

  • [ ] Requerimento de intimação dirigido ao Oficial do Registro de Imóveis competentemente assinado pelo credor.
  • [ ] Demonstrativo de débito atualizado com discriminação de juros, penalidades e encargos contratuais.
  • [ ] Procuração pública ou instrumento com poderes específicos do representante do credor fiduciário.
  • [ ] Comprovante de recolhimento dos emolumentos e despesas de notificação registral.
  • [ ] Guia e comprovante de recolhimento do ITBI (exigido no momento de solicitar a averbação da consolidação).

Na prática

Um devedor fiduciante atrasou três parcelas do financiamento imobiliário. O banco credor deu início ao requerimento de execução no Registro de Imóveis. Intimado pessoalmente pelo escrevente registral, o devedor compareceu ao Registro de Imóveis no 12º dia do prazo legal e efetuou o pagamento integral do valor demonstrado, acrescido dos custos cartorários e tributos. O oficial registrador lavrou a quitação da mora, cancelou a notificação e manteve o contrato de alienação fiduciária hígido e vigente.

Caso 2: Exercício do direito de preferência antes do leilão

Após a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira devido ao não pagamento da intimação inicial, o imóvel foi agendado para leilão público. Dois dias antes da realização da segunda praça, o ex-devedor fiduciante reuniu recursos próprios, notificou formalmente o credor e depositou a totalidade da dívida acrescida de todas as despesas administrativas, tributárias e de leilão. Com isso, exerceu seu direito de preferência, revertendo a propriedade do bem para o seu nome perante o Registro de Imóveis.

O que costuma dar errado

  • Confundir competência das serventias: Procurar o Tabelionato de Notas para realizar a purgação da mora ou a intimação da alienação fiduciária. O procedimento de execução extrajudicial da garantia imobiliária tramita exclusivamente no Registro de Imóveis onde o bem está matriculado.
  • Deixar de atualizar o endereço de notificação: Mudar-se do imóvel sem notificar por escrito o credor e o Registro de Imóveis. Isso pode resultar na intimação por edital e na perda do prazo de defesa ou pagamento.
  • Acreditar que a purgação é permitida no leilão: Imaginar que é possível pagar apenas as parcelas em atraso após a consolidação da propriedade. Após a consolidação, só é permitido retomar o bem mediante o pagamento total do débito pelo direito de preferência.
  • Ignorar a incidência do ITBI na consolidação: Supor que o credor pode consolidar o bem sem arcar com o imposto municipal de transmissão. A averbação da propriedade definitiva em nome do credor exige a comprovação do pagamento do ITBI aos cofres municipais.
  • Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 1º.245 Lei nº 10.406/2002, art. 1º.245 — Estabelece que a transferência de propriedade entre vivos se opera mediante o registro do título no Registro de Imóveis. Planalto
  • Lei nº 14.382/2022, art. 3º Lei nº 14.382/2022, art. 3º — Dispõe sobre o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos e a modernização dos serviços registrais. Planalto
  • Provimento CNJ nº 149/2023, Livro II Provimento CNJ nº 149/2023, Livro II — Consolida a regulamentação dos serviços notariais e registrais imobiliários em âmbito nacional. CNJ
  • Nota normativa — Lei nº 9.514/1997: Dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário e institui a alienação fiduciária de coisa imóvel, definindo as regras de execução extrajudicial e purgação da mora. Planalto
  • Nota normativa — Lei nº 14.711/2023 (Marco Legal das Garantias): Altera normas de garantias imobiliárias, aperfeiçoando o direito de preferência, prazos de leilão e procedimentos de consolidação fiduciária. Planalto

Rodapé editorial

Equipe Editorial: 5º Tabelionato de Notas do Recife

Data da Última Revisão Jurídica: 12 de outubro de 2026

Versão: 1.0 (PEAN Compliance)

Conteúdo informativo; não substitui orientação jurídica para casos concretos.

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