Escritura de Instituição e Convenção de Condomínio
A escritura de instituição e convenção de condomínio formaliza a divisão de uma edificação em unidades autônomas e estabelece as regras de gestão e convivência do empreendimento.
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Por 5º Tabelionato de Notas do Recife — Redação jurídica assistida por IA · 5º Tabelionato de Notas de Recife
Em resumo
- A escritura de instituição e convenção de condomínio é o instrumento jurídico formalizado perante o tabelionato de notas que especifica a divisão de uma edificação em unidades autônomas e estabelece as regras de convivência, administração e custeio do empreendimento.
- A lavratura do ato exige o projeto arquitetônico aprovado, certidões de habite-se ou habite-se parcial, quadros técnicos de áreas e frações ideais da NBR 12.721 e certidão da matrícula do imóvel sem ônus impeditivos.
- O ato garante a segurança jurídica do empreendimento, individualiza o patrimônio dos proprietários e viabiliza a futura abertura de matrículas próprias perante o oficial de registro de imóveis.
O que é a escritura de instituição e convenção de condomínio edilício?
A escritura de instituição e convenção de condomínio é o ato jurídico pelo qual o proprietário do terreno ou o incorporador formaliza a transformação de um único imóvel em um edifício dividido em unidades autônomas, como apartamentos, salas comerciais ou garagens privativas. O ato notarial é lavrado com suporte na competência conferida aos notários (Lei nº 8.935/1994, art. 6º).
Você utiliza a escritura de instituição e convenção de condomínio para dar forma pública à vontade dos titulares e garantir eficácia perante terceiros (Lei nº 8.935/1994, art. 1º). Na instituição, você individualiza as frações ideais do terreno, discrimina quais partes são de uso privativo e quais constituem áreas comuns, como corredores, portaria e elevadores.
Na mesma escritura de instituição e convenção de condomínio, ou em capítulo estruturado conjuntamente, aprova-se o regramento interno do empreendimento. Essa norma coletiva fixa os direitos dos moradores, a proporção do pagamento das taxas de manutenção, o funcionamento da administração e as penalidades aplicáveis aos condôminos em atraso ou inadimplentes.
A lavratura da escritura de instituição e convenção de condomínio no tabelionato de notas cria um título executivo juridicamente seguro (Código Civil, art. 215). O ato público evita controvérsias entre os futuros proprietários e assegura o alinhamento completo com o Código Civil e a legislação imobiliária brasileira.
Quais documentos são necessários para lavrar a escritura de instituição e convenção de condomínio?
Para solicitar a escritura de instituição e convenção de condomínio, você precisa reunir a documentação do empreendimento, a planta aprovada e a qualificação dos proprietários. O tabelião analisa cada certidão e folha técnica para confirmar a regularidade do imóvel antes de redigir o texto notarial.
Você apresenta a certidão de propriedade atualizada da matrícula do terreno. Esse documento é expedido pelo oficial de registro de imóveis da circunscrição e precisa comprovar a ausência de penhoras ou gravames impeditivos, respeitando a regra de transmissão e validade dos negócios sobre bens imóveis (Código Civil, art. 108).
Além disso, exige-se o projeto arquitetônico completo e devidamente aprovado pela prefeitura municipal local, acompanhado da certidão de habite-se ou certidão de baixa de construção. Em obras finalizadas por fases, admite-se o habite-se parcial, desde que o projeto preveja explicitamente a conclusão em etapas.
A parte técnica também exige os quadros de áreas e frações ideais calculados conforme a norma ABNT NBR 12.721, assinados por engenheiro ou arquiteto habilitado. Esses cálculos definem quanto da área privativa e da área comum cabe a cada fração privativa. Para complementar, confira também o guia sobre incorporação imobiliária.
Por fim, você apresenta a documentação pessoal ou societária dos proprietários do empreendimento. Se for pessoa jurídica, inclua o contrato social atualizado ou estatuto, comprovante de CNPJ e documentos de identificação dos administradores para a lavratura da escritura de instituição e convenção de condomínio.
Quais cláusulas são obrigatórias na convenção de condomínio?
A elaboração da convenção, integrada à escritura de instituição e convenção de condomínio, deve seguir critérios objetivos fixados na legislação civil. As regras visam harmonizar a convivência no edifício e assegurar a gestão financeira contínua do condomínio.
Primeiro, você deve incluir a discriminação e a individualização exatas das unidades autônomas, acompanhadas das respectivas frações ideais do solo e das partes comuns. O texto deve indicar numericamente cada apartamento ou loja, com sua área privativa, área comum e vaga de garagem vinculada.
Segundo, a escritura de instituição e convenção de condomínio estabelece a quota de rateio para as despesas ordinárias e extraordinárias do empreendimento. A regra padrão distribui os custos proporcionalmente à fração ideal, salvo disposição expressa na convenção autorizando outro critério objetivo de divisão.
Terceiro, o documento define a estrutura de administração do condomínio. Você fixa o mandato do síndico, a criação de conselho fiscal, a periodicidade das assembleias ordinárias e o número de votos necessários para alteração do regimento interno ou aprovação de obras estruturais.
Quarto, a convenção prevê as sanções e multas aplicáveis em caso de inadimplemento das despesas ou descumprimento das normas de sossego e segurança. O texto limita as sanções ao teto previsto no Código Civil e detalha os prazos de notificação do condômino infror.
Como elaborar a convenção de condomínio para edificação de uso misto?
A edificação de uso misto reúne unidades residenciais e espaços comerciais no mesmo empreendimento. Para garantir a convivência harmônica, a escritura de instituição e convenção de condomínio precisa criar divisões claras quanto às despesas e à utilização dos espaços.
Você deve estipular conselhos administrativos setorizados e contas bancárias segregadas na escritura de instituição e convenção de condomínio. As despesas com elevadores, portaria física residencial e segurança das unidades de moradia não devem ser cobradas das lojas situadas no térreo com acesso direto à rua pública.
A convenção deve regrar também o uso da fachada, placas comerciais, letreiros publicitários e horários de carga e descarga de mercadorias. Sem essa definição na escritura de instituição e convenção de condomínio, surgem disputas frequentes entre lojistas e moradores residenciais sobre poluição visual e ruídos excessivos.
Você também precisa disciplinar os acessos às garagens. Se o estacionamento for compartilhado, a escritura de instituição e convenção de condomínio define vagas privativas para os moradores e vagas rotativas destinadas aos clientes do setor comercial, com regras de custeio próprias para cada setor.
Além disso, o regramento do uso misto define o rateio do fundo de reserva. A convenção estabelece fundos separados para a manutenção da torre residencial e das áreas exclusivas comerciais, evitando que proprietários paguem por reformas em setores que não utilizam.
Qual é a diferença entre lavrar a escritura no tabelionato de notas e registrar no registro de imóveis?
Existe uma distinção funcional entre a atuação do tabelionato de notas e o trabalho realizado pelo oficial de registro de imóveis. Compreender essa divisão é indispensável para concluir o processo de instituição de forma segura e juridicamente eficaz.
No tabelionato de notas, o tabelião colhe a manifestação de vontade das partes, examina o preenchimento dos requisitos de validade do negócio (Código Civil, art. 104) e lavra a escritura de instituição e convenção de condomínio. O notário atribui fé pública ao ato e garante que as cláusulas cumpram todas as exigências legais vigentes (Código Civil, art. 215).
Após obter o traslado da escritura de instituição e convenção de condomínio no tabelionato, você deve apresentar o título ao oficial de registro de imóveis da comarca. É o registro imobiliário que constitui o direito real e abre as matrículas individualizadas de cada unidade do edifício (Código Civil, art. 1º.245).
Portanto, a escritura de instituição e convenção de condomínio formaliza e gera o título notarial com validade plena. O registro no cartório imobiliário transfere e abre o fólio real das unidades, assegurando publicidade, oposição contra terceiros e disponibilidade jurídica aos compradores.
Se você tiver dúvidas sobre compra e venda anterior de frações ou terrenos, consulte o material explicativo sobre escritura pública de compra e venda ou veja as etapas de desmembramento e loteamento.
Checklist de documentos
Para solicitar a lavratura da sua escritura de instituição e convenção de condomínio no tabelionato de notas, providencie os seguintes itens:
- [ ] Certidão de propriedade atualizada com ônus e ações reais relativas ao terreno (expedida pelo Oficial de Registro de Imóveis há menos de 30 dias).
- [ ] Projeto arquitetônico completo do prédio aprovado pela Prefeitura Municipal.
- [ ] Certidão de Habite-se (total ou parcial) emitida pelo órgão municipal competente.
- [ ] Memorial descritivo da edificação e quadros de áreas e frações ideais elaborados conforme a NBR 12.721 da ABNT, assinados pelo profissional técnico responsável com ART/RRT quitada.
- [ ] Minuta da convenção de condomínio com a qualificação das unidades, regramento de despesas, sanções e assembleias.
- [ ] Documentos de identificação dos proprietários (RG, CPF e comprovante de residência) ou ato constitutivo atualizado para pessoas jurídicas (Contrato Social/Estatuto, CNPJ e documentos dos administradores).
- [ ] Certidões negativas de débitos municipais (IPTU) incidentes sobre o imóvel objeto da instituição.
Na prática
Caso 1: Empreendimento residencial com habite-se parcial por blocos
Um incorporador concluiu o primeiro bloco de um conjunto de dois edifícios residenciais. Para entregar os apartamentos aos compradores com financiamento bancário, procurou o tabelionato de notas para lavrar a escritura de instituição e convenção de condomínio parcial do Bloco A.
O tabelião analisou o projeto aprovado, que já previa a execução em fases, e a certidão de habite-se parcial fornecida pela prefeitura. Lavrou-se a escritura de instituição e convenção de condomínio definindo as frações ideais provisórias e o regramento das áreas comuns concluídas. O título foi registrado no oficial de registro de imóveis, permitindo a abertura das matrículas do Bloco A e o repasse das unidades aos adquirentes.
Caso 2: Prédio de uso misto com conflito no rateio de manutenção de elevadores
Um proprietário construiu um prédio de quatro andares, contendo lojas no térreo e apartamentos nos pavimentos superiores. Na elaboração da escritura de instituição e convenção de condomínio, previu-se uma conta de condomínio única para todas as despesas do prédio, dividida estritamente por fração ideal.
Os lojistas do térreo recusaram-se a pagar pela reforma dos elevadores das torres residenciais, alegando ausência de uso. Para resolver o impasse de forma definitiva, o proprietário e adquirentes compareceram ao tabelionato de notas e re-ratificaram a escritura de instituição e convenção de condomínio. Estabeleceu-se que os custos de conservação dos elevadores caberiam exclusivamente aos condôminos das unidades residenciais, reestabelecendo o equilíbrio financeiro da edificação.
O que costuma dar errado
- Não alinhar os quadros da NBR 12.721 com o projeto aprovado: Divergências nas metragens privativas ou somatório das áreas comuns entre a planta da prefeitura e os quadros do engenheiro impedem a assinatura da escritura de instituição e convenção de condomínio.
Como evitar: Solicite ao profissional técnico a conferência rigorosa dos quadros informativos antes de enviar a documentação ao tabelionato.
- Omitir critérios claros para taxa de condomínio em uso misto: Tratar edifícios residenciais e comerciais como idênticos na divisão de contas gera litígios administrativos e cobranças indevidas.
Como evitar: Especifique conselhos, hidrômetros e contas de consumo separadas na minuta apresentada para a escritura de instituição e convenção de condomínio.
- Esquecer a qualificação completa das vagas de garagem: Não identificar no texto notarial se as vagas constituem unidade autônoma com matrícula própria, acessório vinculado ou área comum de estacionamento.
Como evitar: Indique detalhadamente a natureza jurídica das vagas no memorial descritivo que integrará o documento público.
- Falta de habite-se ou certidão municipal de conclusão de obra: Apresentar apenas o alvará de construção impede o tabelião de lavrar a consolidação da construção finalizada na escritura de instituição e convenção de condomínio.
Como evitar: Aguarde a vistoria final do município e obtenha a certidão oficial de habite-se antes de instaurar a instituição definitiva.
- Tentar aprovar convenção contrária à lei federal: Incluir cláusulas que proíbam totalmente animais de estimação sem fundamentação ou imponham multas superiores aos limites do Código Civil invalida os artigos da norma interna.
Como evitar: Submeta a minuta à revisão notarial para adequação com a legislação imobiliária nacional vigente.
Base legal
- Lei nº 8.935/1994, art. 6º Lei nº 8.935/1994, art. 6º — Define as atribuições institucionais e competências notariais na redação e qualificação das escrituras públicas.
- Lei nº 8.935/1994, art. 1º Lei nº 8.935/1994, art. 1º — Estabelece a finalidade dos serviços notariais de conferir publicidade, autenticidade, segurança e eficácia aos atos jurídicos.
- Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 215 Lei nº 10.406/2002 (Código Civil), art. 215 — Confere fé pública e força probante plena à escritura pública lavrada em tabelionato de notas.
- Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 108 Lei nº 10.406/2002 (Código Civil), art. 108 — Exige a escritura pública como requisito de validade para negócios constitutivos ou modificativos de direitos reais imobiliários com valor superior a 30 salários mínimos.
- Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 1º.245 Lei nº 10.406/2002 (Código Civil), art. 1º.245 — Dispõe sobre a necessidade do registro do título translativo perante o oficial de registro de imóveis para a constituição da propriedade.
- Nota normativa: Lei Federal nº 4.591/1964 — Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias em todo o território nacional. Texto disponível para consulta na legislação federal no Planalto Central.
- Nota normativa: Código Civil Brasileiro (arts. 1.331 a 1.358) — Regula a constituição do condomínio edilício, os direitos e deveres dos condôminos e a administração do empreendimento. Íntegra no portal do Planalto Central.
Rodapé editorial
Equipe editorial: Seção de Jurídico e Documentação Notarial do 5º Tabelionato de Notas do Recife.
Data da última revisão jurídica: 12 de outubro de 2026.
Versão do texto: 1.0 (Conforme com provimentos do Conselho Nacional de Justiça e legislação federal vigentes).
Aviso legal: O conteúdo deste artigo possui caráter estritamente informativo e educativo. A leitura do material não substitui a orientação jurídica personalizada ou a consulta técnica presencial perante o tabelionato competente para a análise de casos concretos.