Escritura Pública: O Que É, Para Que Serve e Como Fazer (Guia Completo)
A escritura pública é o documento oficial lavrado no tabelionato de notas que formaliza com fé pública a vontade das partes em negócios jurídicos.
Última atualização:
5º Tabelionato de Notas de Recife
O que é e para que serve a escritura pública?
A escritura pública é o documento oficial lavrado no tabelionato de notas que formaliza a vontade das partes em um negócio jurídico. Ela confere fé pública, autenticidade e segurança às declarações dos participantes, servindo de base para atos como a compra e venda de bens ou a partilha de herança.
A principal função da escritura pública é garantir que o ato respeite todos os requisitos de validade da legislação. Ao lavrar a escritura, o tabelião de notas verifica a capacidade das partes, a identidade dos envolvidos e a legalidade do negócio, prevenindo litígios e conferindo eficácia jurídica às declarações prestadas.
Você pode entender melhor as regras aplicáveis às transações imobiliárias na nossa seção sobre compra e venda.
!Pessoa assinando documento de escritura pública no tabelionato de notas com orientação profissional
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Quando a dúvida sobre a escritura pública costuma aparecer?
Essa dúvida surge quando você decide adquirir ou transferir um bem imóvel, planejar a divisão de bens em vida ou realizar o encerramento de um inventário. Muitas pessoas se deparam com a necessidade de elaborar uma escritura pública no momento em que assinam uma promessa de compra e venda ou quando tentam alterar a titularidade de um imóvel junto ao oficial de registro de imóveis.
A dúvida também se manifesta em procedimentos de sucessão patrimonial. Quando ocorre o falecimento de um familiar e há consenso entre herdeiros capazes, surge a opção de realizar o inventário e partilha por escritura pública no tabelionato de notas. Nesses momentos, entender o papel exato do tabelionato evita confusões procedimentais.
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O que você realmente precisa decidir ao formalizar um negócio?
Ao negociar um bem, você precisa decidir o instrumento jurídico adequado para proteger a sua vontade e conferir validade ao ato. O ponto central da decisão é compreender a diferença entre criar um compromisso preliminar e efetivamente formalizar a transferência de um direito real.
Muitos cidadãos acreditam que um contrato particular assinado entre as partes finaliza a transferência da propriedade. Na realidade, você precisa decidir se quer lavrar a escritura pública para ter um título juridicamente válido e apto a transferir a propriedade, ou se permanecerá apenas com obrigações pessoais acordadas em documento privado.
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Quando a escritura pública é obrigatória e quando o contrato particular basta?
A escritura pública é obrigatória para a validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País. Se o imóvel ultrapassar esse valor, a ausência de escritura pública gera a nulidade do negócio jurídico.
Por outro lado, o contrato particular pode ser utilizado como uma promessa de compra e venda. Esse instrumento preliminar vincula os participantes e gera um direito real do promitente comprador quando registrado. No entanto, o contrato particular não substitui a escritura pública quando a lei exige o ato notarial para a transferência definitiva do bem.
A legislação prevê regras federais unificadas, com procedimentos operacionais complementares definidos pelas corregedorias estaduais e pelo Conselho Nacional de Justiça. Em Pernambuco, os atos notariais seguem as orientações das normas locais e do provimento nacional do foro extrajudicial.
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Quais são os riscos de não fazer a escritura pública no tabelionato?
O maior risco de não lavrar a escritura pública quando exigida por lei é a invalidade do negócio jurídico praticado. Sem a escritura pública, você não obtém o título hábil para apresentar ao oficial de registro de imóveis.
Não confunda o tabelionato de notas com o registro de imóveis:
- Tabelionato de notas: Você lavra a escritura pública para formalizar a vontade e colher a fé pública.
- Registro de imóveis: Você apresenta a escritura pública para registrar o título e efetivamente transferir a propriedade imóvel.
Sem o registro da escritura pública na serventia imobiliária competente, a propriedade permanece em nome do antigo proprietário perante terceiros. Isso deixa o comprador exposto a penhoras ou cobranças decorrentes de dívidas do vendedor original.
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Como funciona a escritura pública na prática através de um exemplo?
Imagine que João decida vender um apartamento situado no Recife para Maria. Como o valor do bem excede trinta salários mínimos, a lei exige a escritura pública.
- Atendimento no tabelionato de notas: João e Maria comparecem ao tabelionato de notas com seus documentos pessoais, comprovantes do imóvel e certidões necessárias.
- Análise e lavratura: O tabelião de notas analisa a capacidade das partes, verifica a regularidade jurídica dos documentos e redige a minuta da escritura pública.
- Leitura e assinatura: O ato é lido aos participantes. Com a concordância de todos, João e Maria assinam o livro notarial, que recebe a fé pública.
- Encaminhamento ao registro: Maria recebe o traslado da escritura pública lavrada e o leva ao oficial de registro de imóveis competente para registrar a transferência do imóvel.
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Quais são os erros mais frequentes ao fazer uma escritura pública?
- Acreditar que a escritura pública transfere a propriedade sozinha: A escritura lavrada no tabelionato de notas documenta o negócio translativo, mas a propriedade do imóvel só é transferida com o registro do título no registro de imóveis.
- Guardar o contrato particular na gaveta: Utilizar apenas um "contrato de gaveta" em bens com valor superior ao limite legal gera a nulidade do ato de transferência formal.
- Confundir atribuições das serventias: Tentar registrar diretamente um contrato particular comum no registro de imóveis sem observar os casos em que a lei exige a lavratura prévia no tabelionato de notas.
- Omitir dados das partes: Não apresentar os documentos de identificação ou certidões de estado civil atualizadas no momento de lavrar o ato.
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Qual é a base legal da escritura pública no Brasil?
A escritura pública fundamenta-se no ordenamento jurídico brasileiro a partir de diplomas federais e provimentos normativos:
- Lei nº 10.406/2002 (Código Civil):
- Art. 104: Requisitos de validade do negócio jurídico.
- Art. 108: Exigência de escritura pública para imóveis acima de 30 salários mínimos.
- Art. 166: Hipóteses de nulidade do negócio jurídico.
- Art. 215: Valor de prova plena da escritura pública dotada de fé pública.
- Art. 1.245: Transferência da propriedade imóvel mediante registro do título.
- Art. 1.417: Direito real do promitente comprador.
- Art. 1.784: Transmissão da herança na abertura da sucessão.
- Lei nº 8.935/1994:
- Arts. 1º e 6º: Finalidade dos serviços notariais e atribuições dos notários.
- Lei nº 13.105/2015 (CPC) e Lei nº 11.441/2007:
- Art. 610 do CPC e Art. 1º da Lei 11.441/07: Realização de inventário e partilha por escritura pública.
- Lei nº 6.015/1973:
- Art. 216-A: Processamento do pedido de usucapião extrajudicial.
- Lei nº 14.382/2022:
- Art. 3º: Disposições do Sistema Eletrônico dos Registros Públicos.
- Provimento CNJ nº 149/2023:
- Consolidação do Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça do CNJ.
A legislação na íntegra pode ser consultada no Código Civil no Planalto.
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Quais documentos você precisa apresentar no tabelionato de notas?
Para formalizar a lavratura da escritura pública, você deve reunir os seguintes documentos básicos:
- Documentos de identificação das partes: RG, CPF ou documento oficial equivalente, acompanhados de comprovante de residência.
- Comprovação do estado civil: Certidão de nascimento (para solteiros) ou certidão de casamento atualizada (com eventuais averbações de separação ou divórcio).
- Documentação do imóvel: Certidão de matrícula ou transcrição atualizada fornecida pelo registro de imóveis competente.
- Certidões fiscais e de quitação: Comprovantes de quitação de tributos municipais ou territoriais incidentes sobre o bem.
- Documentos específicos do ato: No caso de partilhas ou sucessões, certidões de óbito e documentos dos herdeiros. Veja detalhes sobre formalização de partilhas em inventário extrajudicial.
Os emolumentos devidos pela lavratura do ato notarial são fixados por lei estadual em Pernambuco; consulte a tabela oficial da sua unidade federativa para verificar os valores vigentes.
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Quais são os próximos passos para lavrar seu documento em Pernambuco?
- Separe a documentação: Reúna os documentos pessoais e os comprovantes do objeto do negócio jurídico.
- Procure o tabelionato de notas: Apresente a documentação para conferência dos requisitos de validade.
- Revise a minuta: Analise o texto elaborado pelo tabelionato de notas antes do dia do agendamento.
- Assine a escritura pública: Compareça no dia agendado para a leitura oficial e colheita das assinaturas.
- Apresente ao registro de imóveis: Leve o traslado gerado à serventia imobiliária correspondente para o registro final.
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Como falar com o tabelionato de notas para tirar suas dúvidas?
Nossa equipe no 5º Tabelionato de Notas do Recife está à disposição para orientar sobre os procedimentos e os requisitos legais do seu ato jurídico. Se você deseja agendar seu atendimento ou enviar sua documentação para análise prévia, entre em contato pelos canais oficiais de atendimento do tabelionato de notas.
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Conteúdo produzido pela CartorIA com base em fontes normativas oficiais, com indicação do âmbito territorial e da data da última revisão jurídica.
Autor: Equipe Jurídica do 5º Tabelionato de Notas do Recife
Qualificação: Tabelionato de Notas da Comarca do Recife / PE
Data da última revisão jurídica: 24 de maio de 2024
FAQ
A escritura pública precisa ser feita na cidade onde fica o imóvel?
Não. A escritura pode ser lavrada em qualquer tabelionato de notas do país, por livre escolha das partes. O registro do documento, porém, precisa ser feito no registro de imóveis da cidade onde o bem está localizado.
Qual a diferença entre certidão da escritura e traslado?
O traslado é a primeira cópia fiel do ato, entregue às partes logo após a assinatura. A certidão é a cópia autêntica expedida depois, a partir do livro de notas, a pedido de qualquer interessado.
A escritura pública perde a validade com o passar do tempo?
Não. A escritura fica arquivada no livro do tabelionato e não expira. O que deve ser feito em tempo oportuno é levar o traslado ao registro de imóveis para efetivar a transferência da propriedade.
Base legal
- codigo 10.406 2002 — Lei nº 10.406/2002 — Código Civil
- provimento_cnj 149 2023 — Provimento CNJ nº 149/2023
- provimento_cnj 149 2023 — Provimento CNJ nº 149/2023
- lei_federal 8.935 1994 — Lei nº 8.935/1994
- lei_federal 11.441 2007 — Lei nº 11.441/2007
- codigo 13.105 2015 — Lei nº 13.105/2015 — Código de Processo Civil
- codigo 10.406 2002 — Lei nº 10.406/2002 — Código Civil
- codigo 10.406 2002 — Lei nº 10.406/2002 — Código Civil
- codigo 10.406 2002 — Lei nº 10.406/2002 — Código Civil
- lei_federal 10.406 2002 — Lei nº 10.406/2002 (Código Civil)
- codigo 10.406 2002 — Lei nº 10.406/2002 — Código Civil
- lei_federal 14.382 2022 — Lei nº 14.382/2022
- lei_federal 6.015 1973 — Lei nº 6.015/1973
- lei_federal 8.935 1994 — Lei nº 8.935/1994