Adjudicação Compulsória Extrajudicial: Guia e Regras

Procedimento extrajudicial permite ao comprador obter o registro de propriedade de imóvel quitado quando o vendedor não outorga a escritura pública.

Última atualização:

Por CartorIA / 5º Tabelionato de Notas do Recife — Redação jurídica assistida por IA · 5º Tabelionato de Notas de Recife

Este artigo responde

  • Quais são os requisitos para fazer uma adjudicação compulsória extrajudicial?
  • Como funciona o passo a passo da adjudicação compulsória extrajudicial no cartório?
  • Quais documentos são exigidos no requerimento de adjudicação compulsória extrajudicial?
  • Quanto custa e qual o prazo do procedimento de adjudicação compulsória extrajudicial?
  • O que acontece se o vendedor faleceu ou se recusa a assinar a escritura pública?

Em resumo

  • A adjudicação compulsória extrajudicial é o ato administrativo que transfere a propriedade do imóvel ao comprador quando o vendedor não outorga a escritura definitiva.
  • O procedimento exige a comprovação do contrato de promessa de compra e venda, a quitação integral do valor e a ata notarial prévia.
  • O pedido é processado perante o oficial de registro de imóveis do local do bem, respeitando a continuidade registral e a especialidade.
  • A concordância ou notificação válida do vendedor é pressuposto para que a propriedade seja registrada sem a necessidade de processo judicial.

O que é a adjudicação compulsória extrajudicial e como ela funciona?

A adjudicação compulsória realizada em via extrajudicial é um mecanismo de regularização imobiliária. Ela permite ao comprador obter o registro da propriedade quando o proprietário anterior se recusa a assinar a escritura pública de compra e venda, falece ou não é localizado (Lei nº 10.406/2002, art. 1º.417). O ato foi integrado ao ordenamento nacional para desburocratizar a transferência patrimonial (Lei nº 14.382/2022, art. 3º).

Você lavra primeiro uma ata notarial no tabelionato de notas para constatar a quitação e os fatos (Lei nº 8.935/1994, art. 6º). Depois, apresenta o requerimento diretamente ao oficial de registro de imóveis competente. Se a documentação estiver correta, o registrador notifica os envolvidos e realiza a transferência do imóvel.

Nota normativa: O procedimento extrajudicial da adjudicação foi incluído na Lei dos Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973) pela reforma trazida pela Lei nº 14.382/2022 (Lei nº 14.382/2022, art. 3º). As regras operacionais gerais do foro extrajudicial seguem o Provimento CNJ nº 149/2023 (Provimento CNJ nº 149/2023, Livro I).

Quais são os requisitos para fazer uma adjudicação compulsória extrajudicial?

Para requerer a adjudicação direta no cartório de registro de imóveis, você deve preencher requisitos jurídicos específicos:

  • Existência de um instrumento público ou particular de promessa de compra e venda ou cessão de direitos.
  • Ausência de cláusula de arrependimento no contrato.
  • Prova cabal da quitação integral do preço ajustado.
  • Evidência da recusa, omissão, morte ou incapacidade do promitente vendedor para assinar a escritura.
  • Ata notarial lavrada por tabelião de notas atestando a cadeia documental e a situação factual do imóvel (Lei nº 10.406/2002, art. 215).

O direito do comprador de exigir o título translativo decorre do compromisso assumido (Lei nº 10.406/2002, art. 1º.417). Quando falta apenas a assinatura formal, o procedimento administrativo substitui a outorga da escritura.

Passo a passo: como realizar a adjudicação compulsória extrajudicial

O procedimento de adjudicação pela via administrativa é subdividido em etapas lógicas e sequenciais:

  • Reúna toda a documentação que comprove a compra do imóvel e a quitação integral das parcelas ou valor à vista.
  • Solicite a lavratura de ata notarial perante o tabelionato de notas da jurisdição onde o bem está localizado (Lei nº 8.935/1994, art. 6º).
  • Elabore o requerimento formal assinado por advogado ou defensor público dirigido ao oficial de registro de imóveis.
  • Protocole o pedido juntamente com a ata e os documentos no registro de imóveis para autuação e prenotação.
  • Acompanhe a qualificação registral realizada pelo registrador imobiliário no prazo legal.
  • Aguarde as notificações promovidas pelo cartório para que o vendedor ou seus herdeiros se manifestem em 15 dias úteis.
  • Recolha o imposto de transmissão incidente de acordo com a legislação do seu município.
  • Receba a averbação ou registro final da propriedade gravado na matrícula do imóvel (Lei nº 10.406/2002, art. 1º.245).

Quais documentos são exigidos no requerimento de adjudicação compulsória extrajudicial?

A instrução documental precisa ser completa para evitar a emissão de nota de exigência. Você deve apresentar ao oficial de registro de imóveis:

  • Requerimento assinado contendo a qualificação das partes e a descrição precisa do imóvel.
  • Instrumento contratual original de promessa de compra e venda, promessa de cessão ou sucessão de direitos.
  • Comprovantes financeiros da quitação, como recibos, declarações de quitação do vendedor ou extratos bancários.
  • Ata notarial lavrada por tabelião contendo a verificação dos documentos e do estado do imóvel (Lei nº 10.406/2002, art. 215).
  • Certidões de feitos ajuizados que demonstrem a inexistência de litígios impeditivos.
  • Comprovante de recolhimento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).
  • Certidão atualizada da matrícula imobiliária emitida pela serventia registral.

Quanto custa e qual o prazo do procedimento de adjudicação compulsória extrajudicial?

Os custos do procedimento envolvem dois componentes principais tabelados por lei estadual:

  • Emolumentos do Tabelionato de Notas para a expedição da ata notarial (Lei nº 8.935/1994, art. 1º).
  • Emolumentos do Registro de Imóveis para autuação, notificação, prenotação e ato final de registro.

Você pode consultar os valores atualizados diretamente no portal do Tribunal de Justiça de Pernambuco (TJPE).

O prazo médio estimado oscila entre 30 e 90 dias úteis. A contagem depende da facilidade de localização dos notificandos e da ausência de impugnação fundamentada.

O que acontece se o vendedor faleceu ou se recusa a assinar a escritura pública?

Quando o vendedor falece antes da lavratura da escritura definitiva, a adjudicação pode ser direcionada contra seus herdeiros ou inventariante. É preciso apresentar a certidão de óbito ou a indicação dos sucessores do falecido no requerimento inicial.

Se houver recusa injustificada ou paradeiro desconhecido do vendedor, o oficial de registro de imóveis realiza a notificação pessoal ou por edital. Caso o notificante não apresente oposição fundamentada no prazo estipulado, o silêncio é interpretado como concordância tácita. A adjudicação é então registrada diretamente na matrícula do bem (Lei nº 10.406/2002, art. 1º.245).

Se surgir impugnação fundamentada sobre a validade do contrato ou sobre o pagamento, o registrador remeterá as partes à via judicial. Nessa hipótese, o procedimento administrativo é suspenso para que o juiz resolva a controvérsia.

Quais princípios registrais imobiliários orientam a adjudicação compulsória extrajudicial?

O procedimento registral não é meramente declaratório. Ele observa de forma rigorosa os princípios fundamentais do direito registral brasileiro:

  • Princípio da Continuidade: exige que a cadeia de titulares registrada na matrícula não apresente interrupções. A adjudicação deve respeitar a ordem lógica dos proprietários anteriores.
  • Princípio da Especialidade Objetiva e Subjetiva: impõe a identificação exata do bem e das partes contratantes, sem discrepâncias de área ou qualificação pessoal.
  • Princípio da Legalidade: atribui ao oficial de registro de imóveis o dever de examinar o preenchimento de todas as exigências legais antes de praticar o ato registral.
  • Princípio da Publicidade: garante que todos os atos praticados na serventia fiquem disponíveis para consulta pública, assegurando a eficácia perante terceiros (Lei nº 8.935/1994, art. 1º).

Você pode verificar como esses princípios dialogam com o procedimento de usucapião extrajudicial para compreender as diferenças entre a aquisição originária e a derivada.

Checklist de documentos

  • [ ] Documento de identidade oficial e CPF do requerente.
  • [ ] Certidão de casamento ou nascimento atualizada do comprador.
  • [ ] Instrumento particular ou público de promessa de compra e venda.
  • [ ] Comprovantes bancários ou recibos de quitação integral do valor acordado.
  • [ ] Ata notarial expedida por tabelionato de notas (Lei nº 8.935/1994, art. 6º).
  • [ ] Certidão da matrícula do imóvel emitida nos últimos 30 dias.
  • [ ] Certidões negativas de débitos tributários municipais (IPTU).
  • [ ] Comprovante de pagamento do imposto de transmissão (ITBI).
  • [ ] Procuração com poderes específicos para o advogado subscritor do pedido.

Na prática

Caso 1: Vendedor que se mudou do país sem outorgar a escritura

Um comprador quitou um apartamento no Recife em 2018. O promitente vendedor mudou-se para o exterior e cortou contato, impossibilitando a assinatura da escritura pública de compra e venda.

Resolução: O advogado do comprador contratou a lavratura de ata notarial para constatar a posse e os comprovantes de pagamento bancário. O oficial de registro de imóveis notificou o vendedor no endereço cadastrado e por edital. Transcorrido o prazo sem oposição, a propriedade foi registrada em nome do adquirente.

Caso 2: Falecimento do promitente vendedor antes do encerramento do contrato

Uma compradora finalizou o pagamento das parcelas de um terreno. Dias antes de agendar o ato notarial, o vendedor faleceu, deixando herdeiros que não abriram o inventário.

Resolução: A compradora ingressou com a adjudicação direta perante o registro de imóveis. Os herdeiros foram qualificados e notificados pelo registrador. Como todos concordaram com a quitação apresentada, o título foi averbado e a propriedade transferida sem a necessidade de alvará judicial.

O que costuma dar errado

  • Falta de prova de quitação do valor: Apresentar apenas o contrato sem comprovantes financeiros válidos. Como evitar: Reúna extratos de transferência, cheques compensados ou declaração formal de quitação antes de dar entrada no pedido.
  • Divergência na qualificação das partes: Apresentar documentos com nomes ou estados civis desatualizados em relação à matrícula. Como evitar: Promova a atualização das certidões de nascimento ou casamento no registro civil antes do requerimento.
  • Cláusula contratual de arrepender-se: Tentar adjudicar contrato que preveja expressamente o direito de arrependimento. Como evitar: Verifique o teor das cláusulas contratuais com apoio técnico antes de optar pela via extrajudicial.
  • Ausência de ata notarial: Apresentar o requerimento diretamente ao registrador sem a instrução prévia do tabelionato de notas. Como evitar: Lavre obrigatoriamente a ata notarial em tabelionato de notas antes do protocolo registral (Lei nº 8.935/1994, art. 6º).
  • Lei nº 14.382/2022, art. 3º — Altera o sistema registral e disciplina novos atos extrajudiciais Planalto
  • Lei nº 10.406/2002, art. 1º.417 — Trata do direito real do promitente comprador Planalto
  • Lei nº 10.406/2002, art. 1º.245 — Define a transferência da propriedade pelo registro do título Planalto
  • Lei nº 8.935/1994, art. 1º — Estabelece a finalidade dos serviços notariais e registrais Planalto
  • Lei nº 8.935/1994, art. 6º — Define as atribuições dos notários na lavratura de atos Planalto
  • Provimento CNJ nº 149/2023, Livro II — Consolidação das normas da Corregedoria Nacional de Justiça CNJ

Perguntas frequentes

Quais são os requisitos para fazer uma adjudicação compulsória extrajudicial?

Você precisa ter uma promessa ou contrato de compra e venda sem cláusula de arrependimento, comprovar a quitação integral do preço, demonstrar a recusa ou impossibilidade do vendedor em outorgar a escritura e obter a ata notarial de qualificação.

Como funciona o passo a passo da adjudicação compulsória extrajudicial no cartório?

O procedimento inicia com a coleta das provas da quitação. Em seguida, você solicita a ata notarial no tabelionato de notas e apresenta o requerimento fundamentado ao oficial de registro de imóveis competente para autuação e notificações.

Quais documentos são exigidos no requerimento de adjudicação compulsória extrajudicial?

A lista exige o instrumento de promessa de compra e venda ou de cessão, comprovantes de quitação integral, certidões fiscais e de feitos ajuizados, certidão da matrícula atualizada e a ata notarial lavrada pelo tabelião.

Quanto custa e qual o prazo do procedimento de adjudicação compulsória extrajudicial?

Os custos cobrem os emolumentos da ata notarial e os atos de prenotação e registro no registro de imóveis, conforme a tabela estadual vigente. O prazo médio varia entre 30 e 90 dias úteis caso não haja impugnação.

O que acontece se o vendedor faleceu ou se recusa a assinar a escritura pública?

Se o vendedor faleceu ou se recusa injustificadamente a outorgar a escritura, o comprador formaliza a notificação extrajudicial no procedimento registral. Inexistindo oposição válida, o oficial de registro de imóveis efetua a adjudicação na matrícula.

Próximos passos

  • Reúna o contrato assinado e os comprovantes de pagamento das parcelas do imóvel.
  • Solicite uma certidão atualizada da matrícula perante o registro de imóveis do local do bem.
  • Agende o atendimento no tabelionato de notas para requerer a confecção da ata notarial.
  • Encaminhe a documentação completa ao oficial de registro de imóveis responsável pela circunscrição.

Fale com o cartório

Se você possui dúvidas sobre como reunir as certidões ou precisa lavrar a ata notarial para regularizar o seu imóvel, procure a equipe do 5º Tabelionato de Notas do Recife. O atendimento notarial oferece orientação clara para garantir que os atos sejam formalizados com plena segurança jurídica.

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Rodapé editorial

Equipe Editorial: CartorIA / 5º Tabelionato de Notas do Recife

Revisão Jurídica: Tabelião Titular

Data da última revisão: 12 de outubro de 2026

Versão: PEAN 1.0 — Âmbito Federal com especificidades do Código de Normas da Corregedoria-Geral de Justiça.

Aviso: Este conteúdo possui caráter informativo e institucional. Ele não substitui a orientação jurídica individualizada para situações concretas.

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