Averbação de Edificação Urbana na Matrícula Imobiliária
A averbação de edificação urbana na matrícula imobiliária formaliza a construção perante o Registro de Imóveis, exigindo Habite-se municipal e CND da Receita Federal.
Última atualização:
Por Equipe Editorial Notarial do 5º Tabelionato do Recife — Redação jurídica notarial e registral · 5º Tabelionato de Notas de Recife
Em resumo
- A averbação de edificação urbana na matrícula imobiliária é o ato registral que anota a existência de uma construção ou reforma sobre o terreno no Conselho Nacional de Justiça e no registro imobiliário Lei nº 8.935/1994, art. 1º.
- O procedimento exige o Habite-se emitido pela Prefeitura Municipal e a certidão previdenciária da obra emitida pela Receita Federal do Brasil.
- A averbação garante a correspondência entre a realidade física do imóvel e o seu histórico jurídico.
- A regularização permite aceitação do imóvel em garantias bancárias e facilita atos de alienação ou inventário.
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O que é a averbação de edificação urbana na matrícula imobiliária?
A averbação de edificação urbana na matrícula imobiliária é o procedimento administrativo realizado no oficial de registro de imóveis para declarar a existência de uma construção sobre o lote. Quando você adquire um terreno, a matrícula descreve apenas a área de terra nua. Ao erguer uma casa, prédio ou galpão, essa edificação precisa constar da matrícula para garantir publicidade e eficácia jurídica (Lei nº 8.935/1994, art. 1º).
Para compreender a estrutura do registro de imóveis, convém examinar a diferença entre registro e averbação na matrícula. Enquanto o registro cria ou transfere direitos reais, a averbação atualiza as mutações físicas ou o estado civil dos proprietários.
A alteração do estado do imóvel valoriza o bem e protege o direito de propriedade (Código Civil, art. 1º.245). Sem a averbação da obra, o imóvel permanece juridicamente classificado como lote vago, o que gera inconsistências cadastrais e fiscais.
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Quando surge a necessidade de averbar a construção?
Essa necessidade costuma aparecer quando o proprietário decide vender o bem por financiamento bancário, doar o imóvel a herdeiros ou realizar o inventário. As instituições financeiras exigem a plena correspondência entre a vistoria presencial e a certidão do imóvel.
Se você procura o tabelionato de notas para lavrar uma escritura pública de compra e venda de imóvel e a matrícula indica apenas "terreno", surge um impasse procedimental Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 108. O tabelião de notas pode lavrar o ato descrevendo a situação fática, mas o oficial de registro de imóveis exigirá a averbação prévia ou simultânea para registrar a transmissão da casa (Lei nº 8.935/1994, art. 6º).
Outro momento comum ocorre na conclusão de obras novas ou reformas com acréscimo de área construída. O habite-se municipal deve ser imediatamente levado ao registro de imóveis para evitar pendências acumuladas.
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O que a pessoa realmente está tentando decidir?
Ao pesquisar os requisitos para a averbação de edificação urbana na matrícula imobiliária, o proprietário avalia o custo-benefício de regularizar a obra versus manter a situação informal. A decisão envolve ponderar exigências fiscais, custos previdenciários e prazos burocráticos.
Adiar a regularização pode parecer uma economia imediata de recursos, mas gera contratempos graves no futuro. Em momentos de urgência, como uma venda acordada ou a partilha de bens por falecimento, a falta de averbação paralisa as negociações.
Regularizar a edificação garante a plena disponibilidade do patrimônio. O proprietário passa a contar com um título que reflete com exatidão o valor de mercado e a metragem real da construção.
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Quais documentos a Prefeitura e a Receita Federal exigem para regularizar a construção?
Para instruir o requerimento de averbação no oficial de registro de imóveis, você deve reunir a documentação técnica, administrativa e fiscal. As regras seguem a legislação federal, com normas operacionais dispostas no Código de Normas da Corregedoria-Geral de Justiça da sua localidade.
O primeiro passo é obter o Habite-se (também chamado de Auto de Conclusão de Obra ou Certidão de Baixa de Construção) perante a Prefeitura Municipal. Esse documento atesta que a obra seguiu o projeto aprovado e atende às normas urbanísticas locais.
Em seguida, você deve obter a Certidão Negativa de Débitos (CND) relativa às contribuições previdenciárias da obra, emitida pela Receita Federal do Brasil no Portal do Governo Federal. A legislação estabelece exceções de dispensa da CND para construção residencial unifamiliar de uso próprio, com área total de até 70 metros quadrados, executada sem mão de obra remunerada.
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É possível lavrar escritura de compra e venda se a casa não estiver averbada na matrícula?
Sim. O tabelionato de notas possui atribuição legal para lavrar a escritura pública mesmo quando o imóvel consta no registro apenas como terreno (Lei nº 8.935/1994, art. 6º). O tabelião fará constar no corpo do título notarial a declaração das partes sobre a existência da edificação e a responsabilidade do comprador ou vendedor em promover a regularização.
Entretanto, a transferência efetiva da propriedade da construção perante terceiros só ocorre com o registro da escritura e a concomitante averbação no registro de imóveis (Código Civil, art. 1º.245). Se a averbação não for realizada, a matrícula continuará demonstrando apenas a propriedade sobre a terra nua.
Recomenda-se providenciar os documentos da obra antes ou simultaneamente à assinatura da escritura. Isso evita a devolução do título com nota devolutiva pelo oficial registrador.
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Passo a passo para realizar a averbação no Registro de Imóveis
O procedimento registral para fazer a averbação de edificação urbana na matrícula imobiliária exige a observância de etapas lógicas e ordenadas:
- Obtenha o projeto arquitetônico aprovado e o alvará de construção junto à secretaria de urbanismo do seu município.
- Solicite a vistoria municipal para emissão do Habite-se ou Certidão de Conclusão de Obra.
- Efetue a declaração da obra no sistema da Receita Federal (SERERO) para apuração das contribuições sociais e emissão da CND da obra.
- Solicite à Prefeitura a certidão do valor venal ou certidão de dados cadastrais contendo a atribuição de numeração oficial e a área construída.
- Elabore o requerimento de averbação assinado pelo proprietário, com firma reconhecida por semelhança ou autenticidade, ou por assinatura eletrônica qualificada (Lei nº 14.382/2022, art. 3º).
- Protocolize a documentação no oficial de registro de imóveis competente para a prenotação do título.
- Acompanhe a qualificação registral e efetue o pagamento dos emolumentos para a conclusão do ato no prazo legal.
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Quanto tempo leva e quanto custa o procedimento no oficial de registro de imóveis?
O tempo médio para o exame do título pelo registro de imóveis é de 15 a 30 dias úteis a contar do protocolo de prenotação, conforme os prazos fixados no Portal do Planalto pela legislação registral. Se houver exigência documental (nota devolutiva), o prazo é suspenso até o cumprimento da exigência.
Os emolumentos cobrados pelos serviços notariais e registrais não possuem valor fixo universal. Eles são fixados por lei estadual e variam conforme a área construída ou o valor atribuído à edificação; consulte a tabela oficial da sua UF.
Além das despesas cartorárias, considere os custos com taxas municipais de vistoria, eventuais projetos de regularização com engenheiro e tributos previdenciários incidentes sobre a mão de obra.
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Quais são os riscos de manter o imóvel cadastrado apenas como terreno?
A ausência de averbação traz desvantagens operacionais e jurídicas para o proprietário. O primeiro risco é a desvalorização no mercado comprador, pois interessados que utilizam crédito imobiliário não conseguem aprovar o financiamento.
Outro ponto crítico surge em processos de partilha por divórcio ou inventário. A discordância entre a descrição do bem na matrícula e a realidade física gera exigências nos procedimentos judiciais ou extrajudiciais, aumentando os custos de regularização em momentos de fragilidade familiar.
Há também o risco de autuações administrativas e cobrança de multas por parte da fiscalização municipal, além da divergência no cálculo do IPTU. Para entender detalhadamente as etapas de regularização, consulte o artigo específico sobre averbação de edificação e regularização de construção no registro de imóveis.
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Na prática
Caso 1: Compra de casa não averbada com recursos próprios
Carlos adquiriu um imóvel que constava na matrícula apenas como lote. A transação foi feita por escritura pública no tabelionato de notas. Ao tentar revender o bem para um comprador que necessitava de financiamento bancário, o banco recusou a proposta. Carlos precisou contratar um engenheiro para elaborar a planta acessível, requerer o Habite-se na Prefeitura e emitir a CND na Receita Federal. Somente após averbar a construção no registro de imóveis a venda foi concluída.
Caso 2: Construção de prédio comercial e averbação por etapas
Uma empresa construiu um galpão comercial de 500 m² sobre um terreno próprio. Ao concluir a estrutura física, solicitou o Habite-se parcial e obteve a certidão negativa previdenciária da obra. A empresa apresentou o requerimento ao oficial de registro de imóveis para averbar a edificação urbana na matrícula imobiliária. A averbação permitiu dar o galpão construído em garantia fiduciária para a tomada de um empréstimo de expansão corporativa.
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O que costuma dar errado
- Apresentar Habite-se com divergência de área: Entregar o Habite-se onde a área construída difere do valor constante no projeto aprovado ou na declaração do IPTU. Correção: Solicite a unificação dos dados na Prefeitura antes de protocolar os papéis no registro de imóveis.
- Esquecer a certidão da Receita Federal: Imaginar que apenas o Habite-se municipal é suficiente para proceder à averbação. Correção: Obtenha a CND da obra no site da Receita Federal, salvo se o proprietário se enquadrar nas hipóteses legais de isenção previdenciária.
- Requerimento sem qualificação completa: Preencher o requerimento de averbação omitindo o estado civil atualizado dos proprietários. Correção: Qualifique perfeitamente os requerentes e anexe certidões de casamento ou nascimento atualizadas.
- Não averbar acréscimos de área: Realizar ampliações no imóvel e deixar de averbar as novas metragens. Correção: Toda alteração quantitativa na edificação exige nova planta, habite-se complementar e nova averbação registral.
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Base legal
- Lei nº 6.015/1973, art. 167, II, 4: Dispõe sobre a averbação de edificações, reconstruções, reformas, desmembramentos e alterações de denominação na matrícula do imóvel.
- Lei nº 10.406/2002 (Código Civil), art. 1º.245: Estabelece que a transferência de propriedade e a constituição de direitos reais sobre imóveis ocorrem mediante o registro do título no Registro de Imóveis Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 1º.245.
- Lei nº 10.406/2002 (Código Civil), art. 108: Determina a essencialidade da escritura pública para negócios que visem a constituição ou transferência de direitos reais sobre imóveis com valor superior a trinta salários mínimos Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 108.
- Lei nº 8.935/1994, art. 1º: Define a finalidade dos serviços notariais e de registro voltada a garantir publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos Lei nº 8.935/1994, art. 1º.
- Lei nº 14.382/2022, art. 3º: Institui o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (SERP) para modernizar o trâmite de certidões e averbações Lei nº 14.382/2022, art. 3º.
- Nota normativa sobre débitos previdenciários de obras: As exigências relativas à CND de obras urbanas fundamentam-se na legislação tributária e previdenciária federal vigente aplicável aos serviços de construção civil.
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Checklist de documentos
Para solicitar a averbação de edificação urbana na matrícula imobiliária, providencie:
- [ ] Requerimento do proprietário assinado, com firma reconhecida ou assinatura digital qualificada.
- [ ] Habite-se ou Certidão de Conclusão de Obra original emitido pela Prefeitura.
- [ ] Certidão de Dados Cadastrais / Valor Venal informando a área construída e a numeração oficial.
- [ ] Certidão Negativa de Débitos (CND) relativa à obra, emitida pela Receita Federal.
- [ ] Certidão atualizada de casamento ou nascimento dos proprietários para atualização do estado civil.
- [ ] Procuração pública com poderes específicos, caso a solicitação seja efetuada por representante legal.
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Próximos passos
Se o seu imóvel possui edificação não averbada ou se você planeja lavrar um título notarial de compra e venda, reúna a documentação da obra junto aos órgãos municipais e federais. Em caso de dúvidas sobre atos de alienação ou lavratura de títulos públicos, procure o tabelionato de notas da sua cidade. O tabelião e seus escreventes orientarão sobre os requisitos notariais necessários para garantir total segurança jurídica ao seu negócio.
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Rodapé editorial
Equipe Editorial Notarial do 5º Tabelionato do Recife
Data de publicação: 12 de outubro de 2026
Data da última revisão jurídica: 12 de outubro de 2026
Versão do documento: 1.0 — Em conformidade com a legislação federal e normas do CNJ.
Aviso: Este conteúdo possui caráter estritamente informativo e institucional. Não substitui a análise formal de documentos no caso concreto pelos oficiais de registro ou tabeliães competentes.