Usucapião e Adjudicação Compulsória Extrajudicial | Guia

Entenda as etapas da usucapião extrajudicial e da adjudicação compulsória diretamente no Registro de Imóveis, os documentos exigidos e as regras normativas aplicáveis.

Última atualização:

Por Equipe Editorial do 5º Tabelionato de Notas do Recife — Redação jurídica assistida por IA · 5º Tabelionato de Notas de Recife

Este artigo responde

  • Qual é a diferença entre usucapião extrajudicial e adjudicação compulsória extrajudicial?
  • Quais são as etapas do procedimento de adjudicação compulsória extrajudicial no Registro de Imóveis?
  • Quais são as fases da usucapião extrajudicial diretamente no Registro de Imóveis?
  • Quais documentos são necessários para instruir os pedidos de usucapião e adjudicação extrajudicial?
  • O que acontece se houver oposição de confrontantes ou terceiros no procedimento extrajudicial?

Em resumo

  • A usucapião extrajudicial e adjudicação compulsória são instrumentos administrativos perante o Registro de Imóveis para regularizar a propriedade sem necessidade de processo judicial.
  • A usucapião fundamenta-se na posse prolongada e na ausência de oposição, exigindo obrigatoriamente a lavratura de ata notarial no tabelionato de notas.
  • A adjudicação compulsória baseia-se na existência de um contrato quitado em que o promitente vendedor não outorgou a escritura definitiva.
  • Ambos os procedimentos dependem do cumprimento rigoroso de etapas notariais e registrais para garantir a segurança jurídica da propriedade imobiliária.

Qual é a diferença entre usucapião extrajudicial e adjudicação compulsória extrajudicial?

A regularização de um imóvel pela via administrativa pode ocorrer por caminhos jurídicos distintos. A usucapião extrajudicial e adjudicação compulsória são as duas principais opções no foro extrajudicial, mas cada uma atende a uma situação fática específica.

A usucapião extrajudicial é o meio adequado quando a pessoa detém a posse de um imóvel por um período fixado em lei, exercendo-a como se fosse dona, sem interrupção nem oposição (Lei nº 6.015/1973, art. 216-A). Ela não depende da existência de uma relação contratual prévia com o proprietário registrado. A origem da usucapião é a posse fática consolidada pelo tempo.

A adjudicação compulsória extrajudicial, por sua vez, exige necessariamente um vínculo contratual. Ela é aplicada quando existe uma promessa de compra e venda ou cessão de direitos, o comprador pagou o preço integralmente, mas o vendedor recusa, faleceu ou desapareceu sem assinar a escritura pública definitiva (Código Civil, art. 1º.417).

Em resumo, se você possui um contrato de compra e venda com quitação comprovada, o caminho adequado costuma ser a adjudicação compulsória. Se você possui apenas a posse contínua sem um contrato quitado formal da cadeia dominial completa, a via correta é a usucapião extrajudicial. Para compreender a estrutura de contratos preliminares, consulte nosso artigo sobre promessa de compra e venda vs escritura definitiva.

Quais são as etapas do procedimento de adjudicação compulsória extrajudicial no Registro de Imóveis?

A adjudicação compulsória extrajudicial foi introduzida pela legislação recente para acelerar a obtenção da propriedade quando o negócio está integralmente quitado. O procedimento é realizado perante o oficial de registro de imóveis da circunscrição do bem.

O procedimento envolve cinco passos fundamentais:

  • Constatação do inadimplemento da obrigação de fazer: O comprador ou seu advogado verifica se o vendedor não cumpriu a obrigação de outorgar a escritura pública no prazo estabelecido no contrato.
  • Notificação prévia do alienante: O alienante é notificado para outorgar a escritura no prazo fixado em lei. A notificação pode ser feita por meio do registro de títulos e documentos ou pelo próprio serviço registral imobiliário.
  • Elaboração do requerimento e instrução documental: O requerimento fundamentado é dirigido ao oficial de registro de imóveis competente. Ele deve conter a qualificação completa das partes, a identificação precisa do imóvel e a descrição do contrato.
  • Análise de qualificação registral: O oficial de registro de imóveis analisa a documentação apresentada (Lei nº 14.382/2022, art. 3º). Ele verifica a prova da quitação integral do preço e o recolhimento dos tributos incidentes, como o ITBI.
  • Registro da propriedade: Caso a documentação esteja em ordem e o alienante não se oponha após a notificação regular, o oficial realiza o registro do direito real na matrícula do imóvel (Código Civil, art. 1º.245).

Para entender detalhadamente os critérios formais aplicados pelo registrador na conferência dos documentos, leia sobre a qualificação registral imobiliária.

Quais são as fases da usucapião extrajudicial diretamente no Registro de Imóveis?

O procedimento de usucapião extrajudicial é mais complexo devido à necessidade de constatar a posse fática ao longo dos anos. Ele envolve a atuação conjunta do tabelionato de notas e do registro de imóveis.

As fases principais da usucapião extrajudicial são:

  • Lavratura da ata notarial no Tabelionato de Notas: O requerente comparece ao tabelionato de notas para lavrar a ata notarial (Lei nº 8.935/1994, art. 6º). O tabelião atesta o tempo de posse, a ausência de oposição, a cadeia de possuidores e o uso dado ao imóvel, inspecionando documentos e depoimentos de testemunhas.
  • Elaboração da documentação técnica: O interessado providencia a planta do imóvel e o memorial descritivo assinados por profissional habilitado, com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT).
  • Protocolo no Registro de Imóveis: O requerimento é formalizado perante o oficial de registro de imóveis do local do bem (Lei nº 6.015/1973, art. 216-A). Ele deve vir acompanhado da ata notarial, da planta, do memorial e das certidões negativas de distribuição judicial.
  • Notificação de titulares e confrontantes: O registrador notifica o titular do imóvel constante da matrícula e os vizinhos confrontantes. O objetivo é garantir o direito ao contraditório de eventuais prejudicados.
  • Cientificação dos entes públicos: As Fazendas Públicas da União, do Estado e do Município são notificadas para se manifestarem sobre eventual interesse no bem em até 15 dias úteis.
  • Publicação de edital e registro final: Se não houver manifestações contrárias no prazo estipulado, o oficial publica edital em jornais de grande circulação ou meios eletrônicos. Decorrido o prazo sem impugnação, o registrador realiza o registro da usucapião na matrícula imobiliária, conferindo o domínio ao possuidor.

Para se aprofundar sobre como o tabelião colhe o depoimento de vizinhos e inspeciona o local, leia o nosso artigo específico sobre a ata notarial para usucapião extrajudicial.

Quais documentos são necessários para instruir os pedidos de usucapião e adjudicação extrajudicial?

A instrução documental é o pilar de sustentação dos atos de usucapião extrajudicial e adjudicação compulsória. A ausência de um único documento obrigatório pode gerar o indeferimento ou a nota de exigência pelo registrador imobiliário.

Documentos para Usucapião Extrajudicial

  • Ata Notarial: Documento lavrado pelo tabelião de notas atestando o tempo de posse e os fatos (Código Civil, art. 215).
  • Planta e Memorial Descritivo: Elaborados por engenheiro ou arquiteto, contendo as coordenadas georreferenciadas e assinaturas dos confrontantes.
  • Certidões Negativas Judiciais: Certidões cíveis distribuídas em nome do possuidor, do cônjuge e dos antecessores da posse.
  • Comprovantes da Posse: Talões de IPTU, contas de energia ou água, recibos de benfeitorias e contratos particulares antigos.

Documentos para Adjudicação Compulsória Extrajudicial

  • Instrumento Contratual: Promessa de compra e venda, cessão de direitos ou promessa de cessão formalmente celebrada.
  • Prova de Quitação Integral: Extratos bancários, comprovantes de depósito ou termo de quitação outorgado pelo alienante.
  • Notificação Prévia: Comprovante de notificação do vendedor com constituição em mora e transcurso do prazo limite sem resposta.
  • Certidões de Distribuição e Impossibilidade: Documentos que comprovem o falecimento, dissolução da empresa vendedora ou recusa injustificada.
  • Comprovante do ITBI: Guia de recolhimento do imposto de transmissão inter vivos quitada.

Você também pode consultar as exigências gerais de instrução contratual no nosso artigo sobre adjudicação compulsória extrajudicial no registro de imóveis.

O que acontece se houver oposição de confrontantes ou terceiros no procedimento extrajudicial?

A via extrajudicial pressupõe a inexistência de conflito insanável entre as partes interessadas. Tanto no caso da usucapião quanto na adjudicação compulsória, a presença de oposição fundamentada altera o rumo do procedimento administrativo.

Quando um confrontante, o proprietário registrado ou uma entidade pública apresenta impugnação ao pedido protocolado no Registro de Imóveis, o oficial adota os seguintes passos:

  • Notificação do Requerente: O oficial de registro dá ciência ao requerente sobre os termos da impugnação no prazo legal.
  • Tentativa de Conciliação: O próprio registrador imobiliário pode realizar audiência de conciliação para resolver divergências simples, como dúvidas sobre limites divisórios de terrenos.
  • Encaminhamento à Via Judicial: Se a controvérsia for irreconciliável e envolver a substância do direito de propriedade, o oficial encerra a fase extrajudicial. Ele remete o expediente ao juízo competente do Estado.

O interessado poderá aproveitar os documentos já produzidos, como a ata notarial e a planta técnica, para ajuizar a ação judicial correspondente perante o Poder Judiciário. Você pode verificar mais detalhes nas regras de atuação dos serviços notariais no portal do Conselho Nacional de Justiça.

Checklist de documentos

Para garantir a fluidez do procedimento perante o serviço notarial e registral, organize a seguinte relação de documentos:

  • [ ] RG, CPF ou certidão de nascimento/casamento atualizada das partes
  • [ ] Procuração com poderes específicos para o ato
  • [ ] Ata notarial de constatação de posse (no caso da usucapião)
  • [ ] Contrato original de promessa de compra e venda ou cessão (no caso da adjudicação)
  • [ ] Comprovante de quitação do valor do imóvel (recibos, extratos ou termo)
  • [ ] Planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado com ART/RRT
  • [ ] Certidão atualizada da matrícula do imóvel emitida pelo Registro de Imóveis
  • [ ] Certidões negativas de distribuições cíveis e trabalhistas
  • [ ] Comprovante de recolhimento do imposto de transmissão (ITBI) ou comprovante de isenção

Na prática

Caso 1: Regularização de imóvel com proprietário falecido e sem inventário

Um morador comprou um lote urbano mediante contrato de promessa de compra e venda no ano de 2010. Ele quitou o preço integralmente via transferências bancárias comprovadas, mas não lavrou a escritura pública na época. Anos depois, ao tentar contatar o promitente vendedor para assinar o título definitivo, descobriu que este havia falecido sem deixar herdeiros conhecidos e sem inventário aberto.

Resolução: Como o morador possuía o contrato original e todos os comprovantes bancários de quitação integral, ingressou com o pedido de adjudicação compulsória extrajudicial no Registro de Imóveis. O registrador realizou a notificação por edital dos eventuais sucessores do falecido. Não havendo impugnação, procedeu-se à qualificação registral positiva e ao registro do direito de propriedade na matrícula imobiliária.

Caso 2: Posse consolidada de imóvel urbano por mais de quinze anos

Uma moradora reside em uma casa urbana há mais de 16 anos sem interrupção nem oposição de terceiros. Ela não possui nenhum contrato por escrito, pois ingressou no bem por autorização verbal de um parente distante que abandonou a cidade. Durante todo o período, a moradora arcou com as contas de consumo e construiu novas dependências no imóvel.

Resolução: O caminho escolhido foi a usucapião extrajudicial. Inicialmente, a moradora solicitou a lavratura de ata notarial no tabelionato de notas, na qual o tabelião colheu o depoimento de três vizinhos e analisou as faturas antigas de energia. Com o memorial descritivo pronto, o advogado protocolou o pedido no Registro de Imóveis. Os confrontantes e os entes públicos foram notificados e não apresentaram oposição. Em seguida, o oficial registrou a usucapião na matrícula do imóvel, outorgando a titularidade formal à possuidora.

O que costuma dar errado

  • Confundir usucapião com adjudicação compulsória: Tentar requerer adjudicação sem comprovação da quitação do preço ou pedir usucapião possuindo um contrato quitado com a cadeia dominial perfeita e apta à adjudicação.
  • Ignorar a necessidade da ata notarial na usucapião: Apresentar o pedido de usucapião extrajudicial ao Registro de Imóveis sem a prévia lavratura da ata notarial no tabelionato de notas, o que gera rejeição sumária do requerimento.
  • Tratar a usucapião como ato de averbação: Supor que a usucapião é averbada na matrícula existente. A usucapião é forma originária de aquisição e enseja o registro da propriedade na matrícula.
  • Falta de concordância das assinaturas dos confrontantes: Apresentar a planta e o memorial descritivo sem a assinatura formal dos vizinhos de divisa, obrigando o registrador a emitir notificações postais que retardam o procedimento.
  • Não comprovação do inadimplemento na adjudicação: Entrar com adjudicação compulsória sem demonstrar que o alienante foi formalmente constituído em mora ou que é impossível obter sua assinatura por meio ordinário.
  • Lei nº 6.015/1973, art. 216-A Lei nº 6.015/1973, art. 216-A — Disciplina o procedimento de usucapião extrajudicial diretamente perante o oficial de registro de imóveis da comarca em que estiver localizado o bem.
  • Nota normativa: Lei nº 6.015/1973, art. 216-B — Regulamenta o procedimento da adjudicação compulsória extrajudicial perante o registro de imóveis nos casos de recusa ou impossibilidade de outorga da escritura pública definitiva.
  • Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 1º.417 Lei nº 10.406/2002 (Código Civil), art. 1º.417 — Define a promessa de compra e venda como direito real do promitente comprador quando registrada no cartório imobiliário.
  • Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 1º.245 Lei nº 10.406/2002 (Código Civil), art. 1º.245 — Determina que a transferência da propriedade de bens imóveis inter vivos se opera mediante o registro do título no Registro de Imóveis.
  • Lei nº 8.935/1994, art. 6º Lei nº 8.935/1994, art. 6º — Define as atribuições dos notários na lavratura de atos e atestação de fatos dotados de fé pública.
  • Provimento CNJ nº 149/2023, Livro II Provimento CNJ nº 149/2023, Livro II — Consolida as normas da Corregedoria Nacional de Justiça relativas aos procedimentos extrajudiciais imobiliários em todo o território nacional.

Para obter o texto completo das normas federais atualizadas, você pode consultar o portal oficial da Presidência da República.

Perguntas frequentes

Qual é a diferença entre usucapião extrajudicial e adjudicação compulsória extrajudicial?

A usucapião extrajudicial regulariza a posse prolongada e com intenção de dono, independentemente da existência de um contrato válido. Já a adjudicação compulsória extrajudicial busca transferir a propriedade de um imóvel quitado quando o vendedor recusa ou está impossibilitado de assinar a escritura.

Quais são as etapas do procedimento de adjudicação compulsória extrajudicial no Registro de Imóveis?

O procedimento exige a comprovação da quitação do preço e a notificação prévia do alienante pelo Registro de Títulos e Documentos ou pelo próprio oficial registrador. O requerimento é protocolado diretamente no Registro de Imóveis competente, instruído com a promessa de compra e venda e a prova da recusa do vendedor.

Quais são as fases da usucapião extrajudicial diretamente no Registro de Imóveis?

O procedimento começa com a lavratura da ata notarial no tabelionato de notas. Em seguida, o pedido é apresentado ao oficial de registro de imóveis, que notifica os titulares de direitos reais e confrontantes. Se não houver impugnação, o registrador efetua o registro da usucapião na matrícula do imóvel.

Quais documentos são necessários para instruir os pedidos de usucapião e adjudicação extrajudicial?

Na usucapião, exige-se ata notarial, planta, memorial descritivo, certidões negativas e comprovantes da posse contínua. Na adjudicação compulsória, exige-se o instrumento contratual, o comprovante de quitação integral, a prova do inadimplemento da obrigação de fazer e as certidões pertinentes.

O que acontece se houver oposição de confrontantes ou terceiros no procedimento extrajudicial?

Se houver impugnação fundamentada por confrontantes, titulares de direitos ou órgãos públicos, o oficial de registro de imóveis tenta a conciliação. Não havendo acordo, o processo extrajudicial é encerrado e a controvérsia é remetida à via judicial.

Próximos passos

  • Reúna a documentação pessoal e todos os comprovantes de posse ou quitação contratual do imóvel.
  • Contate um engenheiro ou agrimensor cadastrado para a confecção da planta e memorial descritivo, se o caso for de usucapião.
  • Compareça a um tabelionato de notas para solicitar a lavratura da ata notarial, caso o procedimento indicado seja a usucapião.
  • Apresente o requerimento formal assinado por seu advogado ao serviço de Registro de Imóveis competente pela localização do bem.

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Se você tem dúvidas sobre o procedimento notarial para atestação de posse ou sobre a documentação exigida para os atos extrajudiciais, procure o tabelionato de notas da sua região. Nossa equipe está pronta para orientá-lo com segurança jurídica, imparcialidade e clareza sobre os procedimentos regulados pelas normas estaduais e pelo Conselho Nacional de Justiça.

Rodapé editorial

Equipe Editorial: 5º Tabelionato de Notas do Recife

Data de Publicação: 18 de setembro de 2026

Data da última revisão jurídica: 18 de setembro de 2026

Versão: 1.0

Âmbito territorial: Regra federal regulada pelas Leis nº 6.015/1973 e nº 10.406/2002, complementada pelos atos normativos do CNJ e Código de Normas da Corregedoria-Geral de Justiça local.

Aviso: Este conteúdo tem caráter puramente informativo e pedagógico. Não substitui a análise técnica das peculiaridades de cada caso concreto realizada pelos serviços notariais e registrais competentes.

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