Reserva y constitución de usufructo: guía y diferencias

Nota de contexto: Este contenido describe el derecho notarial y registral brasileño.

Este artículo responde

• ¿Cuál es la diferencia entre reserva y constitución de usufructo?
• ¿Cómo funciona la reserva y la constitución de usufructo en el registro de inmuebles?
• ¿Cuáles son los documentos exigidos para el registro de la reserva y la constitución de usufructo?
• ¿Cuál es la diferencia en los impuestos (ITCMD e ITBI) para la reserva y la constitución de usufructo?
• ¿Qué ocurre si la reserva y la constitución de usufructo no se inscriben en el registro de inmuebles?

En resumen

• La reserva y constitución de usufructo son dos formas jurídicas distintas de dividir los derechos sobre un inmueble entre el uso efectivo y la nuda propiedad.
• La reserva de usufructo (deductio) ocurre cuando usted dona la nuda propiedad y conserva el uso del inmueble para sí mismo.
• La constitución de usufructo (constitutio) ocurre cuando usted concede el derecho de disfrute a otra persona, continuando como propietario.
• Ambos actos exigen escritura pública en la notaría (tabelionato de notas) y posterior inscripción en el registro de la propiedad (oficial de registro de imóveis) para garantizar la seguridad jurídica.

¿Cuál es la diferencia entre reserva y constitución de usufructo?

Comprender los conceptos de la reserva y constitución de usufructo evita errores graves en la planificación patrimonial. La diferencia fundamental reside en el origen del derecho real y en la titularidad inicial del inmueble.

En la reserva de usufructo, denominada técnicamente deductio, el propietario actual del inmueble decide transferir la nuda propiedad a otra persona, pero conserva para sí el derecho real de habitar, usar y percibir los frutos del bien. Esto es frecuente en el ámbito familiar. Los padres donan el inmueble a los hijos, pero se reservan el usufructo vitalicio. De este modo, garantizan su vivienda hasta el fin de sus días.

En la constitución de usufructo, denominada constitutio, el propietario conserva la nuda propiedad del bien y concede el derecho de uso y disfrute a un tercero. Por ejemplo, si usted es propietario de un local comercial, puede constituir el usufructo de dicho bien a favor de un familiar o entidad. Usted continúa figurando como dueño en el registro de la propiedad, pero los alquileres y la posesión pasan a pertenecer al usufructuario constituido.

El Código Civil (Lei nº 10.406/2002, Código Civil brasileño) regula el usufructo como un derecho real sobre cosa ajena [VERIFICAR: Código Civil, art. 1º.225, IV]. La elección adecuada entre reserva y constitución de usufructo altera los tributos y la forma de redacción de la escritura pública.

| Característica | Reserva de Usufructo (Deductio) | Constitución de Usufructo (Constitutio) |

| :--- | :--- | :--- |

| Origen del acto | El propietario transmite o dona la nuda propiedad y se reserva el usufructo. | El propietario conserva la nuda propiedad y concede el usufructo a un tercero. |

| Quién conserva el usufructo | El antiguo propietario pleno del inmueble. | Un tercero (beneficiario constituido). |

| Acto principal en el registro | Transmisión/Donación con desglose concomitante del usufructo en la finca registral. | Constitución directa del derecho real de usufructo sobre el inmueble. |

| Tributación habitual | ITCMD sobre la donación de la nuda propiedad (y proporción del usufructo, según la legislación estatal). | ITCMD (si la constitución es gratuita) o ITBI (si la constitución es onerosa). |

| Aplicación habitual | Planificación sucesoria familiar entre padres e hijos. | Cesión de renta o vivienda temporal a terceros sin pérdida de la propiedad del bien. |

Para profundizar en las opciones de estructuración, consulte la guía sobre escrituras de donación y compraventa.

¿Cómo funciona la reserva y la constitución de usufructo en el registro de inmuebles?

El procedimiento registral de la reserva y constitución de usufructo se realiza ante el registrador de la propiedad (oficial de registro de imóveis) de la circunscripción donde radique el bien. La sola firma de la escritura pública en la notaría no transmite el derecho real frente a terceros. La constitución real del usufructo depende de la inscripción registral (Código Civil, art. 1º.245).

Al recibir la escritura, el registrador efectúa la calificación registral inmobiliaria. Analiza el cumplimiento de la legislación federal y de las directrices del Consejo Nacional de Justicia (CNJ). Si todo está conforme a la Ley de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), el acto se inscribe en la finca registral (matrícula).

En la práctica registral, la secuencia de los actos difiere entre la reserva y la constitución de usufructo:

• Procedimiento de reserva: El registrador de la propiedad inscribe la transmisión de la nuda propiedad a favor del nuevo adquirente e inserta el asiento correspondiente a la reserva de usufructo a favor del antiguo propietario.
• Procedimiento de constitución: El registrador de la propiedad abre un asiento registral específico de constitución del derecho real de usufructo a favor del beneficiario, manteniendo al propietario original en el historial de la finca registral.

Para entender cómo funciona la tramitación y la prioridad de las titulaciones, consulte el artículo sobre calificación registral inmobiliaria y plazos de presentación.

¿Cuáles son los documentos exigidos para el registro de la reserva y la constitución de usufructo?

Para que el registrador de la propiedad haga efectivo el acto de reserva y constitución de usufructo, es necesario presentar una serie de documentos en regla. El registrador analiza la documentación para evitar nulidades del negocio jurídico (Código Civil, art. 166).

Los documentos esenciales incluyen:

• Escritura Pública: Otorgada ante la notaría competente, conteniendo las cláusulas claras sobre la reserva y constitución de usufructo y la identificación precisa de las partes Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 108.
• Justificante del Impuesto Pagado: Comprobante de pago del ITCMD (impuesto estatal sobre donaciones y transmisiones) o del ITBI (impuesto municipal sobre transmisiones onerosas), con su correspondiente certificado de liquidación.
• Certificación de la Finca Registral: Nota simple o certificación literal actualizada (certidão de matrícula) con cargas y acciones reales, con un plazo habitual de validez de 30 días.
• Certificados de Estar al Corriente: Certificados negativos de deudas tributarias municipales (IPTU o tasas) y federales de las partes intervinientes.
• Documentos Personales: Documentos de identidad, CPF (número de identificación fiscal brasileño), certificado de matrimonio o nacimiento y calificación completa de los participantes.

La precisión en la documentación garantiza el cumplimiento de las normas dictadas por la Corregiduría General de Justicia (Corregedoria-Geral de Justiça) y por el Instituto de Registro Inmobiliario de Brasil (IRIB).

¿Cuál es la diferencia en los impuestos (ITCMD e ITBI) para la reserva y la constitución de usufructo?

La incidencia tributaria en la reserva y constitución de usufructo varía en función de la gratuidad u onerosidad del negocio. El impuesto sobre la transmisión por donación es el ITCMD (de ámbito estatal). El impuesto sobre la transmisión onerosa es el ITBI (de ámbito municipal).

En la donación con reserva de usufructo, el tributo aplicable es el ITCMD. Diversos estados fraccionan la base imponible. El estado puede exigir un porcentaje (por ejemplo, dos tercios del valor catastral o venal) en la transmisión de la nuda propiedad y el resto (un tercio) en la consolidación futura del usufructo. Otras entidades federativas tributan la totalidad del valor del inmueble en el momento del otorgamiento.

En la constitución de usufructo, la naturaleza de la operación determina el tributo:

• Constitución gratuita: Si usted constituye el usufructo a favor de alguien sin recibir contraprestación económica, el acto constituye una donación de derecho real. Se aplica el ITCMD sobre la fracción del valor del usufructo (fijada habitualmente en un tercio o en la mitad del valor del bien, según el estado).
• Constitución onerosa: Si usted vende el derecho de usufructo de un inmueble por un periodo determinado o de forma vitalicia, el acto tiene naturaleza de compraventa de derecho. Se aplica el ITBI municipal sobre el valor de la transacción o sobre la base imponible mínima fijada por el ayuntamiento (prefeitura).

Antes de otorgar la escritura pública en la notaría, calcule los tipos oficiales aplicables en su estado o municipio.

Para profundizar en los aspectos prácticos de la donación, acceda a nuestro artículo sobre donación con reserva de usufructo.

¿Qué ocurre si la reserva y la constitución de usufructo no se inscriben en el registro de inmuebles?

Muchas personas firman la escritura pública en la notaría y omiten su inscripción ante el registrador de la propiedad. Esta omisión genera graves riesgos jurídicos tanto para la reserva como para la constitución de usufructo.

En el derecho brasileño, los derechos reales sobre bienes inmuebles solo se constituyen y se transmiten tras la inscripción del título en el registro de la propiedad (Código Civil, art. 1º.245). Sin dicha inscripción registral, usted únicamente ostenta un derecho personal frente a la otra parte contratante, careciendo de eficacia frente a terceros (erga omnes).

La falta de inscripción conlleva los siguientes riesgos:

• Embargo contra el antiguo propietario: Si la constitución de usufructo no consta inscrita, los acreedores del nudo propietario pueden embargar el inmueble y subastarlo libre de usufructo. El usufructuario constituido puede perder la posesión del bien.
• Venta indebida del inmueble: Sin la inscripción de la reserva de usufructo en la finca registral, el propietario aparente puede transmitir el inmueble a terceros de buena fe, originando litigios complejos.
• Inseguridad ante arrendatarios: Sin el acto inscrito, el usufructuario puede encontrar dificultades para suscribir contratos de arrendamiento o reclamar las rentas judicialmente.

La actuación coordinada entre la función notarial y la función registral protege su patrimonio frente a litigios (Lei nº 8.935/1994, arts. 1º y 6º).

Checklist de documentos

Para facilitar la solicitud de la reserva y constitución de usufructo, utilice esta lista de comprobación previa:

• [ ] Certificación actualizada de la finca registral obtenida en el registro de inmuebles (validez de 30 días).
• [ ] Documento oficial de identidad y CPF de otorgantes y adquirentes/beneficiarios.
• [ ] Certificado de matrimonio o de unión de hecho de las partes (con las anotaciones correspondientes, si las hubiera).
• [ ] Certificado negativo de deudas municipales del inmueble (IPTU y tasas).
• [ ] Carta de pago y justificante del impuesto correspondiente (ITCMD o ITBI).
• [ ] Minuta de la escritura pública o certificado expedido por la notaría.
• [ ] Solicitud de inscripción dirigida al registrador de la propiedad competente.

En la práctica

Caso 1: Planificación familiar con reserva de usufructo

María ostentaba la propiedad exclusiva de una vivienda residencial. Para organizar la sucesión sin renunciar a su sustento, acudió a la notaría y otorgó una escritura pública de donación con reserva de usufructo. María donó la nuda propiedad del bien a su hijo Lucas y se reservó el usufructo vitalicio del inmueble. El título se presentó en el registro de la propiedad, que inscribió la donación y la reserva de usufructo en la finca registral. María continuó residiendo en el inmueble sin riesgo de perder la posesión y su hijo se convirtió en nudo propietario legal.

Caso 2: Apoyo financiero con constitución de usufructo

Roberto era propietario de un local comercial y deseaba prestar ayuda económica a su hermana Julia. En lugar de transmitir la propiedad del local, Roberto otorgó una escritura de constitución de usufructo temporal por un plazo de 10 años a favor de Julia. Tras la inscripción del título en el registro de la propiedad, Julia pasó a percibir directamente los rendimientos del arrendamiento del local. Transcurridos los 10 años, el usufructo se cancelará mediante una simple anotación por transcurso del plazo, reasumiendo Roberto la plena propiedad del inmueble.

Errores frecuentes

• Confundir el documento privado con la escritura pública: Intentar establecer la reserva y constitución de usufructo mediante un documento privado cuando el inmueble supera el valor de 30 salarios mínimos. La Lei nº 10.406/2002 exige la escritura pública como requisito formal de validez (Código Civil, art. 108).
• No inscribir la escritura en el registro de la propiedad: Creer que la firma de la escritura en la notaría concluye el proceso. El derecho real de usufructo solo existe legalmente tras su inscripción registral (Código Civil, art. 1º.245).
• Ignorar las exigencias de la tributación local: No comprobar el tipo impositivo ni las reglas de liquidación del ITCMD o ITBI del estado o municipio. El pago incorrecto impide la calificación registral favorable.
• No determinar la duración del usufructo: Omitir en la escritura el plazo del derecho real en la constitución. Ante la falta de plazo expreso, la interpretación legal tiende a considerar el usufructo como vitalicio, lo que puede no corresponder a la voluntad de las partes.
• No prever el derecho de acrecer: No especificar si el usufructo reservado a un matrimonio acrece al supérstite tras el fallecimiento de uno de los cónyuges.

Base legal

• Lei nº 10.406/2002 (Código Civil brasileño), art. 108 — Establece la obligatoriedad de la escritura pública para la constitución y modificación de derechos reales sobre inmuebles de valor superior a 30 salarios mínimos Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 108.
• Lei nº 10.406/2002 (Código Civil brasileño), art. 1º.245 — Determina que la transmisión de derechos reales sobre inmuebles se opera mediante la inscripción del título en el registro de la propiedad Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 1º.245.
• Lei nº 8.935/1994 (Ley de Servicios Notariales y de Registro), art. 1º — Regula los servicios notariales y de registro destinados a garantizar la publicidad, autenticidad, seguridad y eficacia de los actos jurídicos Lei nº 8.935/1994, art. 1º.
• Lei nº 8.935/1994, art. 6º — Define la competencia y atribuciones exclusivas de los notarios para el otorgamiento de escrituras públicas Lei nº 8.935/1994, art. 6º.
• Provimento CNJ nº 149/2023, Libro I — Consolidación del Código Nacional de Normas de la Corregiduría Nacional de Justicia del Foro Extrajudicial Provimento CNJ nº 149/2023, Livro I.
• Provimento CNJ nº 149/2023, Libro II — Normas generales sobre el ejercicio de los servicios notariales y de registro en Brasil Provimento CNJ nº 149/2023, Livro II.
• Nota normativa: La Lei dos Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973, Ley de Registros Públicos) regula los procedimientos de inscripción y anotación de las modificaciones patrimoniales en la finca registral del inmueble.

Para consultar más normas federales oficiales, acceda al Texto Compilado del Código Civil en el Portal do Planalto.

Preguntas frecuentes

¿Cuál es la diferencia entre reserva y constitución de usufructo?

La reserva de usufructo ocurre cuando el propietario dona o vende la nuda propiedad del inmueble y conserva para sí el derecho de uso y disfrute. La constitución de usufructo ocurre cuando el propietario concede el derecho real de uso y disfrute a un tercero, manteniendo la nuda propiedad. Ambos actos deben formalizarse mediante escritura pública en la notaría y ser inscritos en el registro de la propiedad.

¿Cómo funciona la reserva y la constitución de usufructo en el registro de inmuebles?

En el registro de inmuebles, la reserva de usufructo suele anotarse o inscribirse conjuntamente con el acto de transmisión del inmueble en la misma finca registral. Por su parte, la constitución de usufructo se inscribe como un derecho real sobre cosa ajena independiente, requiriendo su propia calificación registral. El registrador inmobiliario analiza la legalidad y el pago del impuesto correspondiente para practicar el asiento formal.

¿Cuáles son los documentos exigidos para el registro de la reserva y la constitución de usufructo?

Es necesario presentar la escritura pública otorgada en notaría, los justificantes de pago de los tributos devengados (ITCMD o ITBI), los certificados catastrales del inmueble y las certificaciones actualizadas del registro de la propiedad. Asimismo, se exigen los documentos de identificación personal y los certificados de matrimonio o nacimiento de las partes.

¿Cuál es la diferencia en los impuestos (ITCMD e ITBI) para la reserva y la constitución de usufructo?

En la reserva de usufructo por donación, el ITCMD se devenga sobre la transmisión gratuita de la nuda propiedad y, según la legislación autonómica/estatal, sobre la reserva. En la constitución onerosa de usufructo, se devenga el ITBI sobre el valor correspondiente al derecho real concedido. Cuando la constitución sea gratuita, se aplica el ITCMD sobre la parte del usufructo fijada por la normativa estatal.

¿Qué ocurre si la reserva y la constitución de usufructo no se inscriben en el registro de inmuebles?

Sin la inscripción ante el registrador de la propiedad, el usufructo no produce efectos reales frente a terceros ni garantiza la protección del derecho real, quedando reducido a una mera obligación personal entre las partes firmantes de la escritura. En caso de ejecuciones judiciales o ventas indebidas por parte del nudo propietario, el usufructuario sin inscripción queda desprotegido.

Próximos pasos

• Analice su intención patrimonial: Decida si su objetivo es donar el bien manteniendo el derecho a residir (reserva) o ceder los rendimientos del bien a otra persona conservando la propiedad (constitución).
• Obtenga la certificación registral del inmueble: Solicite una certificación literal o nota simple actualizada en el registro de la propiedad correspondiente a la finca.
• Consulte la tributación local: Verifique en la Hacienda Estatal (para el ITCMD) o en el Ayuntamiento (para el ITBI) cuáles son los tipos impositivos y bases imponibles aplicables a su acto.
• Solicite cita en la notaría: Presente los documentos para el otorgamiento de la escritura pública de reserva y constitución de usufructo.
• Presente el título en el registro de la propiedad: Tras el otorgamiento de la escritura, entregue la copia autorizada (traslado) en el registro de la propiedad competente para su calificación e inscripción formal.

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El 5º Tabelionato de Notas de Recife está a su disposición para orientarle a usted y a su familia en la resolución de dudas sobre la reserva y constitución de usufructo. Nuestro equipo trabaja para garantizar la seguridad jurídica, la transparencia y el respeto a la autonomía de su voluntad en la planificación de su patrimonio.

Pie de página editorial

Equipo de redacción: Equipo Editorial Notarial del 5º Tabelionato de Notas de Recife

Fecha de la última revisión jurídica: 30 de marzo de 2026

Versión: 2.0 PEAN-AEO/GEO

Contenido informativo; no sustituye el asesoramiento jurídico para casos concretos.

Contenido revisado en los últimos 12 meses sobre la base de la normativa vigente.

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