Averbação de Edificación Urbana en la Matrícula Inmobiliaria
La averbação de edificación urbana en la matrícula inmobiliaria formaliza la construcción ante el Registro de la Propiedad, requiriendo el Habite-se municipal y la CND de la Receita Federal.
Última atualização:
Por Equipo Editorial Notarial del 5º Tabelionato de Recife — Redacción jurídica notarial y registral · 5º Tabelionato de Notas de Recife
Nota de contexto: Este contenido describe el derecho notarial y registral brasileño.
Requisitos para la Averbação de Edificación Urbana en la Matrícula Inmobiliaria
Em resumo
- La averbação de edificación urbana en la matrícula inmobiliaria es el acto registral que anota la existencia de una construcción o reforma sobre el terreno en el Conselho Nacional de Justiça y en el registro de la propiedad (registro imobiliário) Lei nº 8.935/1994, art. 1º.
- El procedimiento exige la licencia de primera ocupación o habitabilidad (Habite-se) emitida por el Ayuntamiento (Prefeitura Municipal) y el certificado de estar al corriente de pago de cotizaciones de la obra (certidão previdenciária da obra) emitido por la Receita Federal do Brasil.
- La averbação garantiza la correspondencia entre la realidad física del inmueble y su historial jurídico.
- La regularización permite la aceptación del inmueble en garantías bancarias y facilita los actos de enajenación o partición hereditaria.
---
O que é a averbação de edificação urbana na matrícula imobiliária?
La averbação de edificación urbana en la matrícula inmobiliaria es el procedimiento administrativo realizado ante el registrador de la propiedad (oficial de registro de imóveis) para declarar la existencia de una construcción sobre la parcela. Cuando usted adquiere un terreno, la matrícula describe únicamente la superficie de suelo sin edificar. Al levantar una casa, edificio o nave industrial, dicha edificación debe constar en la matrícula para garantizar la publicidad y eficacia jurídica (Lei nº 8.935/1994, art. 1º — Ley de Notarios y Registradores).
Para comprender la estructura del registro de la propiedad, conviene examinar la diferencia entre registro y averbação en la matrícula. Mientras que el registro crea o transmite derechos reales, la averbação actualiza las alteraciones físicas o el estado civil de los propietarios.
La modificación del estado del inmueble incrementa el valor del bien y protege el derecho de propiedad (Código Civil, art. 1º.245). Sin la averbação de la obra, el inmueble permanece jurídicamente clasificado como parcela vacante, lo que genera inconsistencias catastrales y fiscales.
---
Quando surge a necessidade de averbar a construção?
Esta necesidad suele manifestarse cuando el propietario decide vender el bien mediante financiación bancaria, donar el inmueble a sus herederos o realizar la partición de la herencia (inventário). Las entidades financieras exigen una coincidencia plena entre la inspección presencial y la certificación del inmueble.
Si usted acude a la notaría (tabelionato de notas) para otorgar una escritura pública de compraventa de inmueble y la matrícula únicamente indica "terreno", surge un inconveniente procedimental Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 108. El notario (tabelião de notas) puede autorizar el documento público describiendo la situación fáctica, pero el registrador de la propiedad requerirá la averbação previa o simultánea para inscribir la transmisión de la casa (Lei nº 8.935/1994, art. 6º).
Otro momento habitual ocurre al finalizar obras nuevas o reformas con incremento de superficie construida. La licencia de ocupación (habite-se) municipal debe llevarse inmediatamente al registro de la propiedad para evitar la acumulación de trámites pendientes.
---
O que a pessoa realmente está tentando decidir?
Al consultar los requisitos para la averbação de edificación urbana en la matrícula inmobiliaria, el propietario evalúa la relación coste-beneficio entre regularizar la edificación o mantener la situación informal. La decisión implica ponderar exigencias fiscales, costes de la seguridad social (custos previdenciários) y plazos burocráticos.
Postergar la regularización puede parecer un ahorro inmediato de recursos, pero genera graves inconvenientes en el futuro. En momentos de urgencia, como una venta acordada o la partición de bienes por fallecimiento, la falta de averbação paraliza las negociaciones.
Regularizar la edificación garantiza la plena disponibilidad del patrimonio. El propietario pasa a contar con un título registral que refleja con exactitud el valor de mercado y los metros cuadrados reales de la construcción.
---
Quais documentos a Prefeitura e a Receita Federal exigem para regularizar a construção?
Para fundamentar la solicitud de averbação ante el registrador de la propiedad, usted debe reunir la documentación técnica, administrativa y fiscal. Las reglas siguen la legislación federal, complementadas por las normas operativas recogidas en el Código de Normas de la Corregedoria-Geral de Justiça de su ámbito territorial.
El primer paso consiste en obtener el Habite-se (denominado también Auto de Conclusão de Obra o Certidão de Baixa de Construção) ante el Ayuntamiento (Prefeitura Municipal). Este documento acredita que la obra se ha ejecutado conforme al proyecto aprobado y cumple con la normativa urbanística local.
A continuación, debe obtener el Certificado de Estar al Corriente de Pagos (Certidão Negativa de Débitos — CND) relativo a las aportaciones a la seguridad social de la obra, expedido por la Receita Federal do Brasil a través del Portal do Governo Federal. La legislación establece supuestos de exención de la CND para la construcción residencial unifamiliar destinada al propio uso, con una superficie total de hasta 70 metros cuadrados, ejecutada sin mano de obra remunerada.
---
É possível lavrar escritura de compra e venda se a casa não estiver averbada na matrícula?
Sí. La notaría (tabelionato de notas) tiene atribución legal para autorizar la escritura pública aun cuando el inmueble conste en el registro únicamente como terreno (Lei nº 8.935/1994, art. 6º). El notario consignará en el cuerpo del título notarial la declaración de las partes sobre la existencia de la edificación y la responsabilidad del comprador o del vendedor de tramitar la regularización.
No obstante, la transmisión efectiva de la propiedad de la edificación frente a terceros solo se produce con la inscripción de la escritura y la concomitante averbação en el Registro de la Propiedad (Código Civil, art. 1º.245). Si no se efectúa la averbação, la matrícula continuará reflejando únicamente la titularidad sobre la parcela.
Se recomienda tramitar la documentación de la obra antes o simultáneamente a la firma de la escritura. Con ello se evita la devolución del título mediante nota de calificación negativa (nota devolutiva) emitida por el registrador.
---
Passo a passo para realizar a averbação no Registro de Imóveis
El procedimiento registral para formalizar la averbação de edificación urbana en la matrícula inmobiliaria requiere cumplir las siguientes etapas de forma ordenada:
- Obtenga el proyecto arquitectónico aprobado y la licencia de obras (alvará de construção) ante la concejalía de urbanismo de su municipio.
- Solicite la inspección municipal para la emisión del Habite-se o Certificación de Finalización de Obra.
- Tramite la declaración de la obra en el sistema de la Receita Federal (SERERO) para la liquidación de las cotizaciones sociales y la emisión de la CND de la obra.
- Solicite al Ayuntamiento la certificación del valor catastral (valor venal) o la certificación de datos catastrales que contenga la asignación de número oficial y la superficie construida.
- Elabore la solicitud de averbação firmada por el propietario, con legitimación de firma por semejanza o autenticidad, o mediante firma electrónica cualificada (Lei nº 14.382/2022, art. 3º).
- Presente la documentación en la oficina del Registro de la Propiedad competente para la práctica del asiento de presentación (prenotação).
- Realice el seguimiento de la calificación registral y efectúe el pago de los aranceles (emolumentos) para la conclusión del acto en el plazo legal.
---
Quanto tempo leva e quanto custa o procedimento no oficial de registro de imóveis?
El plazo medio para el examen del título por parte del Registro de la Propiedad oscila entre 15 y 30 días hábiles a contar desde la fecha del asiento de presentación (prenotação), según los plazos fijados en el Portal do Planalto por la legislación registral. Si existen subsanaciones requeridas (nota devolutiva), el plazo queda en suspenso hasta el cumplimiento de los requerimientos.
Los aranceles (emolumentos) percibidos por los servicios notariales y registrales no tienen una cuantía fija universal. Se establecen por ley estatal (ley de cada Estado federado) y varían en función de la superficie construida o del valor asignado a la edificación; consulte el arancel oficial de su Estado.
Además de los gastos notariales y registrales, deben preverse los costes por tasas municipales de inspección, eventuales proyectos técnicos de regularización redactados por un ingeniero o arquitecto y los tributos de la seguridad social aplicables a la mano de obra.
---
Quais são os riscos de manter o imóvel cadastrado apenas como terreno?
La ausencia de averbação acarrea inconvenientes operativos y jurídicos para el propietario. El primer riesgo radica en la pérdida de valor en el mercado comprador, toda vez que los interesados que recurren a préstamos hipotecarios no obtienen la aprobación de la financiación.
Otro aspecto crítico surge durante los procesos de partición por divorcio o herencia (inventário). La discrepancia entre la descripción de la finca en la matrícula y la realidad física da lugar a reparos en los procedimientos judiciales o extrajudiciales, incrementando los costes de regularización en momentos de vulnerabilidad familiar.
Existe asimismo el riesgo de sanciones administrativas y la imposición de multas por parte de la inspección municipal, además de divergencias en la liquidación del impuesto sobre bienes inmuebles (IPTU). Para comprender con detalle las fases de regularización, consulte el artículo específico sobre averbação de edificação e regularização de construção no registro de imóveis.
---
Na prática
Caso 1: Compra de casa no averbada con fondos propios
Carlos adquirió un inmueble que figuraba en la matrícula únicamente como parcela. La transacción se formalizó mediante escritura pública en la notaría. Al intentar revender el bien a un comprador que requería financiación bancaria, la entidad financiera denegó la operación. Carlos tuvo que contratar a un ingeniero para redactar los planos accesibles, tramitar la licencia de ocupación (Habite-se) en el Ayuntamiento y emitir la CND en la Receita Federal. La venta solo pudo cerrarse tras efectuar la averbação de la edificación en el Registro de la Propiedad.
Caso 2: Construcción de edificación comercial y averbação por fases
Una empresa construyó una nave comercial de 500 m² sobre un terreno de su propiedad. Tras finalizar la estructura física, solicitó el Habite-se parcial y obtuvo la certificación negativa de la seguridad social de la obra. La empresa presentó la solicitud al registrador de la propiedad para realizar la averbação de la edificación urbana en la matrícula inmobiliaria. La averbação permitió constituir una garantía hipotecaria/fiduciaria sobre la nave para la obtención de un préstamo de expansión corporativa.
---
O que costuma dar errado
- Presentar el Habite-se con discrepancia de superficie: Entregar la licencia de ocupación (Habite-se) en la que la superficie construida difiera de la cifra que figura en el proyecto aprobado o en el recibo del IPTU. Subsanación: Solicite la unificación de los datos ante el Ayuntamiento antes de presentar los documentos en el Registro de la Propiedad.
- Omitir el certificado de la Receita Federal: Asumir erróneamente que la sola presentación del Habite-se municipal basta para practicar la averbação. Subsanación: Obtenga la CND de la obra a través de la sede electrónica de la Receita Federal, salvo que el propietario se encuentre en los supuestos legales de exención tributaria.
- Solicitud sin cualificación completa: Cumplimentar la solicitud de averbação omitiendo el estado civil actualizado de los titulares. Subsanación: Identifique detalladamente a los solicitantes y adjunte certificaciones de matrimonio o nacimiento debidamente actualizadas.
- No anotar (averbar) ampliaciones de superficie: Realizar ampliaciones en el inmueble y no inscribir los nuevos metros cuadrados. Subsanación: Toda alteración cuantitativa de la edificación exige un nuevo proyecto técnico, licencia de ocupación complementaria y una nueva averbação registral.
---
Base legal
- Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), art. 167, II, 4: Regula la averbação de edificaciones, reconstrucciones, reformas, segregaciones y cambios de denominación en la matrícula del inmueble.
- Lei nº 10.406/2002 (Código Civil), art. 1º.245: Establece que la transmisión de la propiedad y la constitución de derechos reales sobre bienes inmuebles tienen lugar mediante la inscripción del título en el Registro de la Propiedad Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 1º.245.
- Lei nº 10.406/2002 (Código Civil), art. 108: Determina el carácter esencial de la escritura pública para aquellos negocios que tengan por objeto la constitución o transmisión de derechos reales sobre inmuebles cuyo valor supere los treinta salarios mínimos Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 108.
- Lei nº 8.935/1994, art. 1º (Lei dos Cartórios): Define la finalidad de los servicios notariales y de registro orientada a garantizar la publicidad, autenticidad, seguridad y eficacia de los actos jurídicos Lei nº 8.935/1994, art. 1º.
- Lei nº 14.382/2022, art. 3º: Crea el Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (SERP) para modernizar la tramitación de certificaciones y anotaciones Lei nº 14.382/2022, art. 3º.
- Nota normativa sobre deudas de la seguridad social en obras: Las exigencias relativas a la CND de obras urbanas se fundamentan en la legislación tributaria y de la seguridad social federal vigente aplicable a los servicios de construcción civil.
---
Checklist de documentos
Para solicitar la averbação de edificación urbana en la matrícula inmobiliaria, reúna:
- [ ] Solicitud del propietario firmada, con firma legitimada o mediante firma digital cualificada.
- [ ] Habite-se o Certificado de Finalización de Obra original expedido por el Ayuntamiento.
- [ ] Certificación de Datos Catastrales / Valor Catastral informando de la superficie construida y del número oficial de finca.
- [ ] Certificado de Estar al Corriente de Pagos (CND) relativo a la obra, expedido por la Receita Federal.
- [ ] Certificación actualizada de matrimonio o nacimiento de los propietarios para la actualización de su estado civil.
- [ ] Poder público con facultades específicas, en caso de que la solicitud sea presentada por un representante legal.
---
Próximos passos
Si su inmueble cuenta con una edificación no anotada (averbada) o si proyecta otorgar un título notarial de compraventa, reúna la documentación de la obra ante los organismos municipales y federales. En caso de dudas sobre actos de enajenación o la formalización de documentos públicos, acuda a la notaría (tabelionato de notas) de su localidad. El notario y sus oficiales le orientarán sobre los requisitos notariales necesarios para dotar de plena seguridad jurídica a su operación.
---
Rodapé editorial
Equipo Editorial Notarial del 5º Tabelionato de Recife
Fecha de publicación: 12 de octubre de 2026
Fecha de la última revisión jurídica: 12 de octubre de 2026
Versión del documento: 1.0 — De conformidad con la legislación federal y las normas del CNJ.
Aviso: Este contenido tiene un carácter estrictamente informativo e institucional. No sustituye el análisis formal de documentos en el caso concreto por parte de los registradores o notarios competentes.
Conteúdos relacionados
Próximos passos
Serviços do Tabelionato · Propiedades · Ver todos os conteúdos