Escritura de Donación con Reserva de Usufructo: Guía y Reglas
La escritura de donación con reserva de usufructo transfiere la nuda propiedad del inmueble manteniendo la posesión y el disfrute en el donante hasta la extinción del derecho real.
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Por Equipe cartorIA — Redacción jurídica assistida por IA · 5º Tabelionato de Notas de Recife
Nota de contexto: Este contenido describe el derecho notarial brasileño.
Este artículo responde
- ¿Qué es la escritura de donación con reserva de usufructo y cómo funciona?
- ¿El donatario debe firmar obligatoriamente la escritura de donación?
- ¿Cómo funciona el cobro del ITCMD y el cálculo de impuestos en la donación con usufructo?
- ¿Qué documentos son necesarios para realizar la donación con reserva de usufructo?
- ¿Qué ocurre con el inmueble cuando el donante usufructuario fallece?
En resumen
- La escritura de donación con reserva de usufructo es el acto notarial por el cual usted transfiere la nuda propiedad de un inmueble a otra persona, reservando para sí el derecho real de disfrutar y habitar el bien.
- La transferencia efectiva del derecho exige la autorización del acto en la notaría (tabelionato de notas) y su posterior inscripción en el registro de la propiedad (cartório de registro de imóveis) competente.
- El impuesto aplicable a esta operación es el Impuesto sobre Transmisiones Causa Mortis y Donación (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação — ITCMD), cuyas alícuotas y reglas de fraccionamiento dependen de la legislación del estado donde se ubique el inmueble.
¿Qué es la escritura de donación con reserva de usufructo y cómo funciona?
La escritura de donación con reserva de usufructo es el instrumento público autorizado ante la notaría (tabelionato de notas) que formaliza la planificación patrimonial en vida Lei nº 8.935/1994, art. 1º. En este acto, la propiedad del inmueble se desmembra en dos derechos distintos: la nuda propiedad y el usufructo.
El donante transfiere al donatario la nuda propiedad, manteniendo para sí el usufructo. El titular del usufructo conserva el derecho de habitar, arrendar y percibir los frutos del inmueble durante toda su vida o por el periodo estipulado en la escritura. El nudo propietario ostenta el dominio de la propiedad; sin embargo, no puede utilizar ni disfrutar del inmueble mientras dure el usufructo.
La autorización de la escritura de donación con reserva de usufructo es un acto privativo de la notaría (tabelionato de notas) Lei nº 8.935/1994, art. 6º. Cuando el valor del bien excede de treinta salários mínimos, la escritura pública se convierte en un requisito esencial de validez del negocio jurídico (Código Civil [Código Civil brasileño], art. 108). Para comprender otras modalidades de donación, consulte nuestra guía sobre doação de bens em vida.
La transacción solo produce efectos reales frente a terceros y transfiere la propiedad mediante la anotación marginal (averbação) y la inscripción (registro) del título en la matrícula mantenida por el registro de la propiedad (registro de imóveis) competente (Código Civil [Código Civil brasileño], art. 1º.245).
¿El donatario debe firmar obligatoriamente la escritura de donación?
Por regla general, el donatario debe firmar la escritura de donación con reserva de usufructo para declarar su aceptación expresa. La donación es un contrato bilateral en el consentimiento y unilateral en la obligación. Requiere la confluencia de la voluntad del donante de donar y la conformidad del donatario en recibir el bien (Código Civil [Código Civil brasileño], art. 104).
Existen situaciones jurídicas específicas que merecen especial atención en el acto notarial:
- Donatario absolutamente o relativamente incapaz: Cuando la donación sea pura, sin cargas ni condiciones, el Código Civil (Código Civil brasileño) dispensa la aceptación expresa del incapaz. No obstante, en la escritura de donación con reserva de usufructo, al existir una limitación del derecho de posesión directa y obligaciones de conservación, los representantes legales (padres o tutores) deben firmar el instrumento para salvaguardar la validez jurídica.
- **Donación con carga o gravamen (donación modal):** En caso de que la escritura imponga obligaciones al donatario, la aceptación formal resulta indispensable, bajo pena de nulidad del acto (Código Civil [Código Civil brasileño], art. 166).
- Ausencia del donatario en el acto: Es posible que el donatario esté representado por un apoderado con facultades específicas otorgadas mediante procuración pública.
Usted puede consultar más detalles sobre restricciones y garantías patrimoniales en el artículo sobre escrituras de doação e cláusulas restritivas.
¿Cómo funciona el cobro del ITCMD y el cálculo de impuestos en la donación con usufructo?
La escritura de donación con reserva de usufructo está sujeta a la liquidación del Impuesto sobre Transmisiones Causa Mortis y Donación (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação — ITCMD), tributo de competencia estatal. El cálculo se basa en el valor catastral o de mercado del inmueble determinado por el municipio o por la hacienda estatal.
La mayoría de las legislaciones estatales adopta el fraccionamiento de la base imponible del impuesto en la donación con reserva de usufructo:
- Nuda propiedad: Corresponde habitualmente a dos tercios (2/3) del valor venal del inmueble. El ITCMD sobre esta parte se liquida en el momento de la autorización de la escritura pública.
- Reserva de usufructo: Equivale habitualmente a un tercio (1/3) del valor venal. En diversos estados, el impuesto relativo al usufructo queda exento o se difiere su cobro hasta la fecha de consolidación de la plena propiedad.
Cada estado posee su propia legislación para fijar alícuotas y momentos de cobro del tributo. La aprobación de la autoliquidación y la acreditación del pago o de la exención ante la Secretaría de Hacienda Estatal (Secretaria da Fazenda Estadual) son requisitos obligatorios para que el notario autorice la escritura de donación con reserva de usufructo Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 215.
Usted puede verificar detalladamente la estructura tributaria en nuestro texto sobre doação com reserva de usufruto e planejamento.
¿Qué documentos son necesarios para realizar la donación con reserva de usufructo?
Para autorizar la escritura de donación con reserva de usufructo, debe presentar la documentación completa de las partes intervinientes y del bien inmueble. Esta documentación garantiza la capacidad de las partes y la disponibilidad del patrimonio (Provimento CNJ nº 149/2023 [Disposición CNJ n.º 149/2023], Libro II).
El análisis documental por parte de la notaría previene impugnaciones futuras y asegura la eficacia jurídica del negocio (Provimento CNJ nº 149/2023 [Disposición CNJ n.º 149/2023], Libro I). Por regla general, los documentos exigidos se dividen en tres grupos:
- Documentos personales del donante y del donatario: Documento oficial de identidad con fotografía (RG o CNH en Brasil), CPF (número de identificación fiscal), comprobante de domicilio y certificado de estado civil actualizado.
- Documentos del inmueble urbano o rural: Certificado de titularidad del inmueble con cargas y acciones reales u obligacionales expedido por el registro de la propiedad en los últimos 30 días, certificado de estar al corriente de tributos municipales (IPTU) y ficha catastral.
- Documentos tributarios y fiscales: Declaración del ITCMD, carta de pago abonada o certificado de exoneración/exención emitido por el órgano fiscal del estado.
Para consultar la legislación nacional actualizada, acceda al texto consolidado del Código Civil no portal do Planalto.
¿Qué ocurre con el inmueble cuando el donante usufructuario fallece?
Con la muerte del donante usufructuario, el usufructo se extingue. El fallecimiento extingue la limitación que gravaba el inmueble, permitiendo que el nudo propietario pase a ostentar la propiedad plena e irrestricta del bien.
La extinción del usufructo no opera de forma automática en el registro de la propiedad. El interesado debe seguir el procedimiento administrativo en la oficina registral competente:
| Etapa | Responsable | Actuación y función del órgano |
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| 1. Otorgamiento de la donación | Notaría (Tabelionato de Notas) | Autoriza la escritura de donación con reserva de usufructo, recoge la voluntad de las partes y verifica los impuestos Lei nº 8.935/1994, art. 6º. |
| 2. Transferencia del bien | Registro de la Propiedad (Registro de Imóveis) | Inscribe la donación en la matrícula inmobiliaria, constituyendo el usufructo a favor del donante y la nuda propiedad a favor del donatario (Código Civil [Código Civil brasileño], art. 1º.245). |
| 3. Extinción por fallecimiento | Registro de la Propiedad (Registro de Imóveis) | Practica el asiento marginal (averbação) del certificado de defunción del usufructuario en la matrícula del inmueble para cancelar el usufructo y consolidar la propiedad plena. |
Usted puede consultar las normas orientadoras del ámbito extrajudicial accediendo al Portal do Conselho Nacional de Justiça y comprobar las reglas de integración a través del Sistema Electrónico de Registros Públicos (Sistema Eletrônico dos Registros Públicos) Lei nº 14.382/2022, art. 3º.
Lista de comprobación de documentos
Utilice la siguiente lista para verificar la documentación antes de acudir a la notaría para otorgar su escritura de donación con reserva de usufructo:
- [ ] Documento de identidad con fotografía (RG o CNH) y CPF del donante y del donatario;
- [ ] Certificado de nacimiento o de matrimonio actualizado de las partes (si están casados, documento de identidad y CPF del cónyuge);
- [ ] Certificado de matrícula del inmueble con cargas y acciones, expedido por el Registro de la Propiedad competente con menos de 30 días de antigüedad;
- [ ] Certificado negativo de deudas municipales (para inmuebles urbanos) o DITR y CCIR (para inmuebles rurales);
- [ ] Recibo del IPTU con el valor catastral actualizado del inmueble;
- [ ] Liquidación o autoliquidación del ITCMD con su correspondiente justificante de pago o certificado de exención/exoneración fiscal.
En la práctica
Caso 1: Planificación familiar entre padres e hijos
João y Maria decidieron transferir el único piso familiar a su hija Helena como anticipo de legítima. Para garantizar que dispondrían de vivienda asegurada hasta el fin de sus días, acudieron a la notaría y solicitaron la escritura de donación con reserva de usufructo. Helena firmó la escritura aceptando la nuda propiedad. Tras el pago del ITCMD correspondiente a 2/3 del valor del bien, el título se inscribió en el registro de la propiedad. Los padres continúan residiendo en el inmueble con total seguridad jurídica.
Caso 2: Cancelación del usufructo tras el fallecimiento
Años después de haber recibido la nuda propiedad de un inmueble mediante escritura de donación con reserva de usufructo, Lucas afrontó el fallecimiento de su padre, que era el usufructuario. Para vender el inmueble a terceros, Lucas obtuvo el certificado de defunción actualizado y lo presentó directamente ante el registro de la propiedad de la circunscripción donde radicar el bien. El registrador practicó la anotación marginal (averbação) de cancelación del usufructo en la matrícula, convirtiendo a Lucas en el único titular de la plena propiedad.
Errores frecuentes
- Creer que la escritura transfiere la propiedad sin la inscripción registral: La escritura de donación con reserva de usufructo autorizada en la notaría formaliza la manifestación de voluntad, pero la propiedad solo se transfiere efectivamente cuando el documento se inscribe en la matrícula del inmueble en el registro de la propiedad.
- Donar la totalidad de los bienes sin reservar lo mínimo para subsistir: La legislación prohíbe la donación de la totalidad de los bienes sin reserva de parte o de renta suficiente para la subsistencia del donante.
- Exceder la legítima de los herederos forzosos: La donación no puede superar la mitad disponible del patrimonio del donante si existen herederos forzosos (hijos, padres, cónyuge), bajo pena de nulidad de la porción excedente.
- No abonar el impuesto ITCMD antes del otorgamiento: El notario es legalmente responsable de fiscalizar el pago de los tributos devengados y no puede firmar el acto sin la presentación del justificante fiscal.
Base legal
- Lei nº 10.406/2002 (Código Civil brasileño), art. 108 — Establece la exigencia de escritura pública para la transferencia de derechos reales sobre inmuebles de valor superior a treinta salarios mínimos. https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm
- Lei nº 10.406/2002 (Código Civil brasileño), art. 1º.245 — Determina que la transferencia de la propiedad inmueble entre vivos se opera mediante la inscripción del título en el Registro de la Propiedad. https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm
- Lei nº 8.935/1994 (Ley de Servicios Notariales y Registrales), art. 1º — Define los servicios notariales y registrales destinados a garantizar la publicidad, autenticidad, seguridad y eficacia de los actos jurídicos. https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8935.htm
- Lei nº 8.935/1994 (Ley de Servicios Notariales y Registrales), art. 6º — Define la competencia exclusiva de los notarios para autorizar escrituras y actos públicos. https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8935.htm
- Provimento CNJ nº 149/2023 (Disposición CNJ n.º 149/2023), Libro II — Consolida las normas generales aplicables a los servicios notariales y de registro en el país. https://atos.cnj.jus.br/
Preguntas frecuentes
¿Qué es la escritura de donación con reserva de usufructo y cómo funciona?
Se trata del acto notarial autorizado en notaría por el cual el propietario dona el inmueble a un tercero, pero se reserva el derecho real de disfrutar y habitar el bien. El donatario recibe la nuda propiedad, mientras que el donante conserva el usufructo vitalicio o por un plazo determinado.
¿El donatario debe firmar obligatoriamente la escritura de donación?
La regla general exige la aceptación del donatario en la escritura de donación con reserva de usufructo para formalizar el negocio jurídico. Si la donación fuere pura y simple a favor de un incapaz, la aceptación se presume, pero en la donación con reserva de usufructo la firma resulta indispensable para manifestar el consentimiento de las cláusulas del acto.
¿Cómo funciona el cobro del ITCMD y el cálculo de impuestos en la donación com usufruto?
El ITCMD es el impuesto estatal devengado en esta operación. Por lo general, la legislación estatal permite fraccionar el pago del tributo, cobrando una parte sobre la nuda propiedad en el momento del otorgamiento y el resto cuando se produzca la extinción del usufructo.
¿Qué documentos son necesarios para realizar la donación con reserva de usufructo?
Se requieren documentos de identificación de las partes, certificado de matrimonio actualizado, certificado de cargas y acciones del inmueble, certificado negativo de deudas municipales y la autoliquidación/declaración del ITCMD debidamente abonada o exenta por la Hacienda Estatal.
¿Qué ocurre con el inmueble cuando el donante usufructuario fallece?
Con el fallecimiento del usufructuario, el usufructo se extingue. El nudo propietario debe presentar el certificado de defunción ante el registro de la propiedad para anotar marginalmente el cancelamiento del usufructo en la matrícula, convirtiéndose en propietario pleno del bien.
Próximos pasos
- Reúna los documentos personales y los justificantes del inmueble descritos en nuestra lista de comprobación.
- Solicite el cálculo y la emisión de la autoliquidación del ITCMD ante el órgano hacendario estatal competente.
- Presente la documentación en la notaría para su previo análisis jurídico y la programación de la lectura y firma del acto.
- Tras firmar la escritura de donación con reserva de usufructo, retire la copia autorizada (traslado) del acto notarial y preséntela ante el registro de la propiedad para practicar su inscripción en la matrícula.
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Si tiene dudas sobre cómo planificar la donación de su patrimonio con seguridad jurídica, la 5ª Notaría de Recife (5º Tabelionato de Notas do Recife) se encuentra a su disposición para ofrecerle orientación clara e imparcial. Presente sus documentos a nuestro equipo notarial para recibir la atención adecuada y salvaguardar la autonomía de su voluntad.
Pie editorial
**Equipo Editorial Notarial de la 5ª Notaría de Recife (5º Tabelionato de Notas do Recife)**
Fecha de publicación: 19 de septiembre de 2026
Fecha de la última revisión jurídica: 19 de septiembre de 2026 — Versión 1.0
Contenido informativo revisado en los últimos 12 meses, elaborado con base en la legislación federal vigente a la fecha de publicación, sin sustituir el asesoramiento jurídico para casos concretos.