Escritura pública y registro de compraventa inmobiliaria

Guía detallada con la documentación indispensable para el otorgamiento de la escritura pública y el registro de compraventa inmobiliaria de acuerdo con la ley civil.

Última atualização:

Por Equipo Editorial del 5º Tabelionato de Notas de Recife — Redacción jurídica assistida por IA · 5º Tabelionato de Notas de Recife

Em resumo

  • La transmisión de la propiedad inmobiliaria exige el otorgamiento del acto notarial y su posterior inscripción en la finca registral (Código Civil, art. 1º.245).
  • La lista de comprobación documental incluye documentos personales, justificante del estado civil, certificación actualizada de la finca y certificaciones de estar al corriente de obligaciones tributarias.
  • La calificación registral analiza la legalidad de los títulos y exige el justificante de pago del Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Inmobiliarias).
  • La ausencia de inscripción en la oficina registral de la propiedad impide la adquisición del derecho real, manteniendo al vendedor como propietario frente a terceros.

Em resumo

Para realizar la adquisición de un bien inmueble urbano o rústico de forma segura, debe presentar la documentación completa en la notaría (tabelionato de notas) y en el registro de la propiedad (registro de imóveis) (Lei nº 8.935/1994 [Ley de Notarios y Registradores], art. 1º). El proceso exige el cotejo de certificaciones personales de las partes, justificantes de estar al corriente del pago de tributos y la certificación del folio registral (certidão de matrícula) con cargas actualizada. La transmisión de la propiedad solo se concluye con la inscripción del título traslativo en el registro de la propiedad competente (Código Civil, art. 1º.245).

Quais documentos são necessários para lavrar a escritura pública e registro de compra e venda?

Para concluir la transmisión inmobiliaria, debe presentar en la notaría (tabelionato de notas) y en el registro de la propiedad (registro de imóveis) los documentos de identificación y representación de compradores y vendedores, las certificaciones del inmueble y las certificaciones de los transmitentes (Lei nº 8.935/1994, art. 6º). El envío previo de la documentación evita requerimientos de subsanación (notas de exigência) y retrasos en la calificación registral.

La documentación de las partes abarca el documento oficial de identificación con fotografía (DNI, CNH —carné de conducir— o tarjeta de identificación profesional legalmente aceptada), CPF (número de identificación fiscal de personas físicas) y justificante de domicilio actualizado. Si la parte está casada o mantiene una unión de hecho (união estável), debe presentar la certificación correspondiente con la nota marginal (averbação) del régimen económico matrimonial. En el caso de personas jurídicas, se exige el contrato social o estatutos actualizados, el justificante de inscripción en el CNPJ (registro fiscal de personas jurídicas) y los documentos de representación del administrador.

En relación con el inmueble, debe solicitar la certificación de la finca (certidão de matrícula) actualizada con inexistencia de cargas y acciones litigiosas, expedida con menos de 30 días de antigüedad por el registro de la propiedad. También se exigen la certificación negativa de deudas del IPTU (Impuesto sobre Bienes Inmuebles urbano) expedida por el ayuntamiento y la declaración de estar al corriente en las cuotas comunitarias emitida por el presidente de la comunidad de propietarios (síndico). Si el bien es rústico, se exige el Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR, Certificado de Registro de Finca Rústica) y el justificante del Cadastro Ambiental Rural (CAR, Registro Ambiental Rural).

El vendedor debe presentar certificaciones de actos de comunicación y procedimientos judiciales civiles, penales, laborales y fiscales federales y autonómicos (estaduais) para acreditar la seguridad jurídica de la enajenación. El pago del Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Inmobiliarias) debe acreditarse mediante el justificante oficial abonado ante el municipio en el que se ubica el bien.

Qual é a diferença entre lavrar a escritura pública e fazer o registro de compra e venda?

El otorgamiento del acto notarial en la notaría formaliza la voluntad de las partes, mientras que la inscripción en el registro de la propiedad transmite el dominio (Código Civil, art. 1º.245). La escritura pública y registro de compraventa constituyen dos fases complementarias de la transacción inmobiliaria legal.

En la notaría, el notario o su oficial califica a las partes, analiza la capacidad civil (Código Civil, art. 104), verifica la documentación y redacta la declaración constitutiva o declarativa del negocio jurídico (Código Civil, art. 215). La escritura pública es el instrumento idóneo para otorgar fe pública y seguridad a las estipulaciones contractuales acordadas. La transacción también puede realizarse de forma digital a través de la plataforma e-Notariado, tal como explicamos en la guía sobre actos notariales electrónicos a través de la plataforma e-notariado.

Tras la firma del título en la notaría, debe presentar la copia autorizada (traslado) en el registro de la propiedad donde está inscrita la finca (Provimento CNJ nº 149/2023 [Disposición del Consejo Nacional de Justicia], Livro I). El registrador de la propiedad efectúa el examen de legalidad —conocido como calificación registral— y practica la inscripción en la finca (matrícula) del bien (Provimento CNJ nº 149/2023, Livro II). Únicamente con este acto registral el comprador adquiere la titularidad del derecho real.

| Etapa | Serventia Competente | Objetivo do Ato | Consequência Jurídica |

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| Otorgamiento de la Escritura | Notaría (Tabelionato de Notas) | Formalizar la voluntad y el negocio jurídico | Crea vínculo de obligación y genera un título hábil con fe pública (Código Civil, art. 215) |

| Registro del Título | Registro de la Propiedad (Registro de Imóveis) | Realizar la calificación e inscripción en la finca | Transmite la propiedad y genera el derecho real frente a terceros (Código Civil, art. 1º.245) |

O comprovante de pagamento do ITBI é obrigatório para lavrar a escritura pública e registro de compra e venda?

Sí. El pago del ITBI es un requisito legal indispensable tanto para el otorgamiento de la escritura como para la calificación en el registro de la propiedad. Los notarios y registradores tienen el deber legal de fiscalizar el pago de los tributos devengados por los actos que autorizan e inscriben.

El ITBI es un impuesto municipal cuyos tipos impositivos y momentos de devengo están regulados por la legislación del municipio donde se ubica el inmueble. La cuota tributaria se calcula sobre la base del valor catastral/comprobable de mercado o de la transacción del inmueble. Para conocer en detalle las implicaciones sobre importes y plazos municipales, consulte nuestro artículo sobre ITBI y exigencia de certificaciones negativas en la calificación registral inmobiliaria.

Si el ITBI se abonó conforme a la valoración municipal en el momento de la escritura pública y la presentación al registro se realiza mucho tiempo después, el registrador de la propiedad comprobará la conformidad del justificante. Si existen modificaciones en las exigencias de la hacienda municipal o divergencia en los importes, la oficina registral podrá solicitar la complementación o la emisión de una nueva certificación de estar al corriente de pago por parte del municipio.

Quem deve apresentar as certidões pessoais e fiscais no processo de compra e venda?

La responsabilidad de presentar las certificaciones de estar al corriente de deudas fiscales y de actos de comunicación cívico-mercantiles y laborales corresponde principalmente al vendedor del inmueble. Esta verificación protege al comprador frente a riesgos de fraude de acreedores o fraude a la ejecución.

El comprador debe presentar sus documentos de identificación personal y acreditación del estado civil. Si se trata de una persona jurídica, es imperativo demostrar la validez de su constitución y el alcance de los poderes otorgados a sus representantes contractuales en el contrato social o estatutos vigentes.

Las certificaciones que debe aportar el transmitente incluyen:

  • Certificación negativa de deudas tributarias federales y de la Deuda Activa de la Unión (PGFN).
  • Certificación negativa de deudas autonómicas y municipales vinculadas a su CPF o CNPJ.
  • Certificación negativa de deudas laborales (CNDT), obtenida ante la Jurisdicción Social (Justiça do Trabalho).
  • Certificaciones de procedimientos judiciales civiles, penales y ejecuciones fiscales del partido judicial de residencia y del lugar de ubicación del inmueble.

O que acontece se a escritura pública e registro de compra e venda não forem feitos no cartório de imóveis?

En caso de no otorgar la escritura pública ni efectuar la correspondiente inscripción en el registro de la propiedad, no adquirirá la propiedad del bien (Código Civil, art. 1º.245). Los contratos privados, recibos o compromisos de compraventa (promessas de compra e venda) tienen una naturaleza estrictamente personal y obligacional.

Si el documento privado no se inscribe en el registro, el vendedor continúa figurando en la finca registral como el titular formal del inmueble. Esto expone al comprador a riesgos significativos, tales como el embargo o el bloqueo del inmueble derivado de ejecuciones fiscales, laborales o civiles dirigidas contra el antiguo propietario.

Asimismo, en caso de fallecimiento del vendedor que consta en la finca registral, el inmueble formará parte de su caudal hereditario y se incluirá en el inventario sucesorio, exigiendo procedimientos judiciales o extrajudiciales de elevado coste para regularizar la situación. Para profundizar en los efectos de los contratos previos, consulte nuestro artículo sobre la diferencia entre compromiso de compraventa y escritura definitiva.

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Checklist de documentos

Utilice esta lista de comprobación para reunir la documentación antes de acudir a la notaría (tabelionato de notas) y al registro de la propiedad (registro de imóveis):

Documentación de los Vendedores y Compradores (Personas Físicas)

  • [ ] Documento oficial de identificación con fotografía (DNI, CNH o carné profesional)
  • [ ] Número de identificación fiscal de personas físicas (CPF)
  • [ ] Certificación de Nacimiento (si están solteros) o de Matrimonio actualizada (expedida con menos de 90 días de antigüedad)
  • [ ] Justificante de domicilio emitido en los últimos 90 días
  • [ ] Capitulaciones matrimoniales (pacto antenupcial) inscritas (si el régimen económico es distinto del de gananciales legal o comunhão parcial)

Documentación de Persona Jurídica (si procede)

  • [ ] Tarjeta de Inscripción en el CNPJ
  • [ ] Contrato Social consolidado o Estatutos Sociales con el acta de nombramiento del órgano de administración
  • [ ] Nota informativa o certificación simplificada del Registro Mercantil (Junta Comercial) actualizada
  • [ ] Documentos de identificación personal de los administradores o apoderados

Documentación del Inmueble

  • [ ] Certificación de la finca (certidão de matrícula) con cargas y acciones reales y personales sobre la finca (expedida con menos de 30 días por el registro de la propiedad) (Provimento CNJ nº 149/2023, Livro I)
  • [ ] Certificación negativa de deudas del IPTU (o certificación positiva con efectos de negativa)
  • [ ] Declaración de estar al corriente de cuotas comunitarias firmada por el presidente de la comunidad (síndico) (acompañada del acta de su nombramiento)
  • [ ] Carta de pago del ITBI abonada y su correspondiente justificante bancario
  • [ ] Recibo del IPTU del año en curso con el valor catastral del inmueble

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Na prática

Caso 1: Compra de inmueble a un vendedor con procedimiento de ejecución en trámite

Un ciudadano adquirió un piso mediante un documento privado de compromiso sin consultar las certificaciones del vendedor y sin otorgar la escritura pública ni inscribir la compraventa en la oficina registral competente. Tres años después, al intentar regularizar la situación, descubrió que el inmueble sufría un embargo en una ejecución por deuda laboral promovida contra el transmitente. Dado que el título no se había llevado al registro de la propiedad (Código Civil, art. 1º.245), el inmueble figuraba formalmente dentro del patrimonio del antiguo propietario. Para defender sus derechos de posesión, el comprador tuvo que interponer una tercería de dominio ante los tribunales, haciendo frente a demoras y costes letrados que se habrían evitado si la transacción hubiera cumplido con la calificación registral en el momento oportuno.

Caso 2: Divergencia en el importe del ITBI por demora en la presentación al Registro de la Propiedad

Un comprador otorgó la escritura pública de compraventa de una vivienda en 2022, fecha en la que abonó la carta de pago del ITBI calculada por el ayuntamiento. Por razones personales, guardó la copia autorizada y omitió presentar el título ante el registro de la propiedad. En 2026, al solicitar el asiento de presentación (prenotação) para obtener la transmisión de la finca, el equipo de calificación registral detectó un cambio en la normativa tributaria local y exigió la actualización de las certificaciones fiscales y la verificación de la carta de pago ante el Ayuntamiento. El usuario tuvo que solicitar la revisión fiscal municipal para obtener la validación del comprobante antiguo antes de que el registrador pudiera practicar la inscripción con la debida seguridad jurídica.

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O que costuma dar errado

  • Creer que el documento privado transmite la propiedad del inmueble
  • Corrección: La ley civil es categórica al determinar que la transmisión de la propiedad entre vivos sobre inmuebles de valor superior a 30 salarios mínimos solo se produce mediante la inscripción de la escritura pública y registro de compraventa en la finca registral mantenida en el registro de la propiedad (Código Civil, arts. 108 y 1.245).
  • No actualizar las certificaciones personales del vendedor
  • Corrección: Es indispensable solicitar certificaciones actualizadas de actos de comunicación y procedimientos civiles, laborales y de ejecuciones fiscales del partido judicial de residencia del transmitente y del lugar de ubicación del inmueble. Dichas certificaciones evitan la adquisición de bienes expuestos a fraude de acreedores.
  • Ignorar el régimen económico matrimonial y la autorización del cónyuge
  • Corrección: Salvo en el régimen de separación absoluta de bienes, la enajenación de un bien inmueble por parte de una persona casada exige la autorización del otro cónyuge (outorga uxória o marital). La omisión de este requisito formal conlleva la anulabilidad del negocio jurídico.
  • Demorar la presentación de la escritura pública en el Registro de la Propiedad tras la firma
  • Corrección: Otorgar la escritura en la notaría es solo el primer paso. Debe presentar la copia autorizada en el registro de la propiedad lo antes posible para garantizar la prioridad del título mediante la anotación de presentación (prenotação), tal como se detalla en el artículo sobre calificación registral inmobiliaria, plazos y asiento de presentación.

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  • Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 108 Lei nº 10.406/2002 (Código Civil brasileño), art. 108 — Define la escritura pública como forma esencial para la validez de los negocios jurídicos de constitución o transmisión de derechos reales sobre inmuebles de valor superior a 30 salarios mínimos.
  • Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 1º.245 Lei nº 10.406/2002 (Código Civil brasileño), art. 1º.245 — Establece que la transmisión de la propiedad de bienes inmuebles entre vivos se produce mediante la inscripción del título traslativo en el registro de la propiedad competente.
  • Lei nº 8.935/1994, art. 1º Lei nº 8.935/1994 (Ley de Notarios y Registradores), art. 1º — Regula los servicios notariales y registrales destinados a garantizar la publicidad, autenticidad, seguridad y eficacia de los actos jurídicos en el ámbito federal. Fuente oficial en el portal del Planalto.
  • Lei nº 8.935/1994, art. 6º Lei nº 8.935/1994 (Ley de Notarios y Registradores), art. 6º — Dispone sobre las atribuciones exclusivas de los notarios en el examen documental y formalización de los negocios jurídicos de las partes.
  • Provimento CNJ nº 149/2023, Livro II Provimento CNJ nº 149/2023 (Disposición del Consejo Nacional de Justicia), Livro II — Consolida las normas de servicio de la Corregiduría Nacional de Justicia relativas a los servicios notariales y registrales. Directrices detalladas en el portal del CNJ.

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Próximos passos

  • Reúna los documentos de identificación: Compruebe que las certificaciones de nacimiento o matrimonio de las partes se hayan expedido recientemente y solicite los datos completos de identificación.
  • Emita la certificación de la finca actualizada: Solicite al registro de la propiedad la certificación literal (certidão de inteiro teor) con información sobre cargas y acciones, expedida con menos de 30 días de antigüedad.
  • Solicite las certificaciones de estar al corriente de obligaciones fiscales y judiciales: Descargue las certificaciones negativas de deudas municipales, autonómicas y federales del inmueble y del transmitente.
  • Solicite cita en la Notaría: Envíe la documentación a la notaría (tabelionato de notas) de su elección para la revisión del borrador y el otorgamiento de la escritura pública de compraventa.
  • Presente la copia autorizada en el Registro de la Propiedad: Tras firmar la escritura, presente la copia autorizada (traslado) junto con los justificantes tributarios en el registro de la propiedad donde está inscrita la finca.

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Rodapé editorial

Contenido elaborado por el Equipo Editorial del 5º Tabelionato de Notas do Recife con base en la legislación federal vigente y en las directrices normativas del Consejo Nacional de Justicia de Brasil.

Última revisión jurídica: 25 de agosto de 2026.

Aviso: Este contenido tiene carácter exclusivamente informativo y técnico-institucional. No sustituye la atención notarial personalizada ni el análisis jurídico específico para casos concretos realizado ante la oficina extrajudicial competente.

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