Certificado de Texto Íntegro o de Cargas: ¿Cuál Pedir?

Comprenda las diferencias operativas entre el certificado de texto íntegro y el certificado de cargas en el Registro de la Propiedad para solicitar el documento correcto.

Última atualização:

Por Dr. Fernando Vasconcelos — Notario Sustituto de la 5ª Notaría de Recife · 5º Tabelionato de Notas de Recife

Este artículo responde

  • ¿Qué es el certificado de texto íntegro (certidão de inteiro teor) del Registro de la Propiedad?
  • ¿Qué es el certificado de cargas y acciones reipersecutorias (certidão de ônus reais e ações reipersecutórias)?
  • ¿Cuál es la diferencia entre el certificado de texto íntegro y el certificado de cargas?
  • Para otorgar una escritura pública de compraventa, ¿qué certificado debo solicitar?
  • ¿Aún existe el certificado de cargas en la legislación actual?
  • ¿Cómo solicitar el certificado de situación jurídica actualizada del inmueble?

En resumen

  • El certificado de texto íntegro (certidão de inteiro teor) copia íntegramente la hoja de finca (matrícula) del inmueble, detallando todo su historial. El certificado de cargas (certidão de ônus reais) declara si existen cargas o gravámenes activos, como embargos, transmisiones fiduciarias en garantía o hipotecas.
  • Cuando va a otorgar una escritura pública de compraventa en el notariado (tabelionato de notas), el requisito habitual es la expedición del certificado de texto íntegro junto con el certificado negativo de cargas y acciones reipersecutorias.
  • La modernización de la legislación registral permite solicitar el certificado de situación jurídica actualizada, reuniendo el historial de la finca y los gravámenes vigentes en un único documento oficial.
  • La solicitud puede realizarse presencialmente en la oficina del Registro de la Propiedad (registro de imóveis) de la circunscripción del inmueble o de manera 100 % digital a través de la plataforma del Sistema Electrónico de los Registros Públicos (SERP).

¿Qué es el certificado de texto íntegro del Registro de la Propiedad?

El certificado de texto íntegro (certidão de inteiro teor) es la copia fiel e íntegra de todos los actos anotados en la ficha o libro de finca (matrícula) de un inmueble. Es expedido por el registrador de la propiedad (oficial de registro de imóveis) de la circunscripción donde está inscrita la propiedad. Este documento describe el historial completo del bien, desde su apertura hasta el acto más reciente registrado.

Al obtener un certificado de texto íntegro de la finca, usted obtiene la ubicación, los linderos, la superficie exacta y la sucesión de propietarios. El documento detalla todas las transmisiones, promesas de venta y modificaciones catastrales ocurridas a lo largo del tiempo. Las directrices generales del servicio notarial y registral se orientan a garantizar la publicidad y la eficacia de los actos jurídicos (Lei nº 8.935/1994 [Ley de Notarios y Registradores nº 8.935/1994], art. 1º).

Este certificado funciona como la partida de nacimiento del inmueble. Todo cambio de titularidad o modificación del estado civil del propietario genera un asiento o nota marginal (registro o averbação) en la hoja de la finca. Para comprender mejor cómo se inserta cada anotación en la finca, consulte nuestra guía sobre la diferença entre registro e averbação na matrícula.

¿Qué es el certificado de cargas y acciones reipersecutorias?

El certificado de cargas y acciones reipersecutorias (certidão de ônus reais e ações reipersecutórias) es el documento público que atestigua formalmente la existencia o la ausencia de restricciones jurídicas sobre el bien. La indicación de cargas (ônus reais) se refiere a los derechos reales limitados que gravan el inmueble, impidiendo o condicionando su libre disposición.

Entre las cargas más frecuentes inscritas en la finca destacan:

  • Hipoteca convencional o judicial;
  • Transmisión fiduciaria en garantía (alienação fiduciária) a favor de entidades financieras;
  • Usufructo vitalicio o temporal;
  • Promesa de compraventa inscrita, que otorga un derecho real al promitente comprador (Código Civil, art. 1º.417);
  • Servidumbres de paso y embargos judiciales.

Por otro lado, las acciones reipersecutorias son procesos judiciales en los que se debate la posesión o el propio dominio del bien. Si el inmueble fuera objeto de una acción de usucapión, anulación de escritura o reivindicatoria, esta pendiente debe constar anotada en la finca mediante nota marginal. El certificado negativo atestigua que no existen tales reclamaciones o litigios recayendo sobre la propiedad.

¿Cuál es la diferencia entre el certificado de texto íntegro y el certificado de cargas?

La duda sobre si solicitar el certificado de texto íntegro o de cargas (certidão de inteiro teor ou de ônus reais) surge de la finalidad específica de cada documento. Mientras que el certificado de texto íntegro reproduce el historial narrativo y descriptivo completo del bien, el certificado de cargas actúa como una declaración con efecto negativo o positivo sobre la situación jurídica actual del inmueble.

En la práctica registral brasileña, estos dos tipos de certificados suelen expedirse de forma conjunta en un solo documento. El registrador transcribe la finca por texto íntegro y, al final, inserta la certificación de cargas y de acciones reipersecutorias, acreditando si el inmueble se encuentra libre de cargas en ese preciso momento.

La siguiente tabla compara las principales características de ambos documentos:

| Criterio de comparación | Certificado de texto íntegro (Inteiro Teor) | Certificado de cargas (Ônus Reais) |

| :--- | :--- | :--- |

| Contenido principal | Copia íntegra e histórica de la hoja de finca (matrícula). | Declaración de existencia o ausencia de cargas activas. |

| Enfoque del análisis | Todo el historial inmobiliario y la cadena de propietarios. | Situación jurídica actual del bien (libre o gravado). |

| Acciones judiciales | Muestra solo si existe anotación marginal (averbação). | Atestigua expresamente la presencia de acciones reipersecutorias. |

| Expedición conjunta | Frecuentemente unificada con el certificado de cargas. | Expedido como certificado negativo o positivo. |

| Uso indispensable | Exigido en el otorgamiento de escrituras públicas (Código Civil, art. 108). | Exigido en financiamientos y garantías bancarias. |

Al evaluar si debe solicitar el certificado de texto íntegro o de cargas, debe verificar la exigencia del organismo o de la oficina de destino. En transacciones inmobiliarias complejas, el examen de la qualificação registral imobiliária depende de la presentación completa de ambas informaciones.

Para otorgar una escritura pública de compraventa, ¿qué certificado debo solicitar?

Para otorgar una escritura pública de compraventa de inmueble en un notariado (tabelionato de notas), debe solicitar el certificado de texto íntegro de la finca con la certificación de cargas y acciones reipersecutorias (o el certificado de situación jurídica actualizada). El notario debe comprobar si el vendedor es el titular registral real inscrito en la finca, conforme a la regla de transmisión patrimonial entre vivos prevista en el Código Civil (art. 1º.245).

La presentación del certificado actualizado garantiza la seguridad jurídica de los contratantes. El plazo de validez de este documento para el otorgamiento de la escritura es de 30 días a contar desde su expedición por el Registro de la Propiedad. Si el plazo vence antes de la firma del acto notarial, debe presentarse un nuevo certificado en la notaría.

Además de la comprobación del dominio, el certificado negativo de cargas prueba que el inmueble no posee impedimentos legales para ser transmitido. Para consultar la lista completa de documentos necesarios para la transmisión inmobiliaria, consulte nuestro artículo sobre la checklist de documentos para escritura pública e registro.

¿Aún existe el certificado de cargas en la legislación actual?

Sí, el certificado de cargas (certidão de ônus reais) permanece plenamente vigente en el ordenamiento jurídico brasileño. Los artículos 19 a 21 de la Lei de Registros Públicos - Lei nº 6.015/1973 [Ley de Registros Públicos nº 6.015/1973] garantizan a cualquier persona el derecho a solicitar certificados del Registro de la Propiedad, debiendo expedirse bajo la forma de texto íntegro, extracto o por preguntas específicas.

Con la promulgación de la Lei nº 14.382/2022 [Ley nº 14.382/2022], que creó el Sistema Electrónico de los Registros Públicos (SERP) Lei nº 14.382/2022, art. 3º, la emisión de certificados inmobiliarios se modernizó. El sistema hizo viable la modalidad de certificado en extracto y el certificado de situación jurídica actualizada de la finca.

Así, aunque la expresión "certidão de ônus reais" sea ampliamente utilizada por la población y por las instituciones bancarias, actualmente se integra dentro del concepto amplio de certificado de situación jurídica del inmueble. Las normas generales consolidadas en el Provimento CNJ nº 149/2023 [Disposición nº 149/2023 del Consejo Nacional de Justicia] armonizan la prestación de estos certificados en todo el territorio nacional (Libro II).

¿Cómo solicitar el certificado de situación jurídica actualizada del inmueble?

Solicitar el certificado de situación jurídica actualizada o el certificado de texto íntegro con cargas es un procedimiento sencillo y abierto al público. Cualquier ciudadano puede solicitar información registrada sin necesidad de alegar un interés específico ni contratar intermediarios.

Puede realizar la solicitud a través de dos vías principales:

  • Atención presencial: Acuda al Registro de la Propiedad (Oficial de Registro de Imóveis) competente según la circunscripción catastral del inmueble. Facilite el número de finca (matrícula) del bien o la dirección completa para la localización en el índice real.
  • Atención digital: Acceda a la plataforma oficial del Servicio Electrónico Compartido gestionada por los registradores de la propiedad (ONR/SERP). Indique la ciudad, el registro correspondiente y el número de finca para solicitar el documento en formato PDF firmado digitalmente.

El importe de los aranceles (emolumentos) cobrados por la expedición del certificado varía según la arancel oficial fijado por ley estatal en cada estado de la Federación. El plazo legal para la expedición del certificado inmobiliario electrónico oscila desde pocas horas hasta un máximo de 4 días hábiles, según el tipo de certificado y la modalidad solicitada.

Checklist de documentos

Para solicitar el certificado de texto íntegro o de cargas (certidão de inteiro teor ou de ônus reais) en el Registro de la Propiedad, siga este paso a paso:

  • [ ] Identificar la oficina del Registro de la Propiedad competente donde está inscrita la finca.
  • [ ] Obtener el número de finca registral (matrícula, presente en el recibo de IBI/IPTU, en el contrato anterior o en certificados antiguos).
  • [ ] Presentar documento oficial de identidad con fotografía del solicitante (DNI/RG o carné de conducir) y NIF/CPF.
  • [ ] Facilitar la dirección completa del inmueble en caso de no disponer del número exacto de finca.
  • [ ] Elegir la modalidad del certificado: físico (en papel de seguridad) o electrónico (archivo PDF con validación digital).
  • [ ] Efectuar el pago de los aranceles (emolumentos) fijados por la tabla estatal vigente.
  • [ ] Esperar el plazo legal de expedición y retirar el documento dentro de su periodo de validez de 30 días para su uso en escrituras.

En la práctica

Caso 1: Venta de inmueble urbano financiado

Marcos decidió comprar un piso a Helena y solicitó únicamente un certificado simple para comprobar el nombre de la propietaria. Al acudir a la notaría (tabelionato de notas) con la documentación básica, el notario identificó la necesidad de presentar el certificado de texto íntegro con la certificación de cargas y transmisiones fiduciarias actualizada. Al expedir el certificado en el Registro de la Propiedad, se constató que el piso aún tenía una transmisión fiduciaria en garantía activa a favor de un banco. Con esta información aportada por el certificado de cargas, Marcos y Helena pudieron gestionar la cancelación de la deuda y la inscripción de la carta de pago antes de firmar la escritura definitiva de compraventa.

Caso 2: Obtención de crédito garantizado por inmueble rústico

Una empresaria agrícola necesitaba un préstamo bancario para financiar su cosecha y ofreció una finca rústica de su propiedad como garantía hipotecaria. La entidad financiera exigió la presentación del certificado de texto íntegro o de cargas expedido con menos de 30 días de antigüedad. La propietaria solicitó el certificado de situación jurídica actualizada a través del portal electrónico del SERP. El documento atestiguó expresamente la ausencia de cargas y de acciones reipersecutorias, lo que permitió a la entidad financiera formalizar la operación e inscribir la hipoteca con total seguridad jurídica.

Errores frecuentes

  • Confundir el certificado de texto íntegro con el certificado de cargas aislado: Solicitar solo la declaración de cargas sin la copia de la hoja de finca (matrícula) puede resultar insuficiente para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, que exige la descripción completa del bien.
  • Utilizar certificados con el plazo de validez vencido: Los certificados inmobiliarios tienen una validez legal de 30 días para el otorgamiento de actos notariales e inscripciones registrales. Presentar documentos caducados provoca la denegación del título en la calificación notarial o registral.
  • **Solicitar el certificado en la Notaría (Tabelionato de Notas)**: Las notarías otorgan escrituras públicas, poderes y testamentos, pero quien custodia los libros registrales de las fincas y expide certificados de finca es el Registrador de la Propiedad (Oficial de Registro de Imóveis) (Lei nº 8.935/1994, art. 6º).
  • Omitir la comprobación de acciones reipersecutorias: Analizar únicamente la existencia de hipotecas o transmisiones fiduciarias e ignorar la búsqueda de procesos judiciales pendientes anotados mediante nota marginal puede exponer al comprador al riesgo de fraude a la ejecución o litigios sobre el bien.
  • Lei nº 8.935/1994, art. 1º — Los servicios notariales y de registro están destinados a garantizar la publicidad, autenticidad, seguridad y eficacia de los actos jurídicos Lei nº 8.935/1994, art. 1º. Disponible en: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8935.htm
  • Lei nº 8.935/1994, art. 6º — Establece las atribuciones de los notarios en el marco del otorgamiento de escrituras y actos de su competencia Lei nº 8.935/1994, art. 6º. Disponible en: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8935.htm
  • Lei nº 10.406/2002 (Código Civil), art. 1º.245 — La transmisión de la propiedad de bienes inmuebles entre vivos opera mediante la inscripción del título traslativo en el Registro de la Propiedad Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 1º.245. Disponible en: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm
  • Lei nº 10.406/2002 (Código Civil), art. 1º.417 — Trata sobre la constitución del derecho real del promitente comprador mediante la inscripción del contrato de promesa de compraventa en la finca del inmueble Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 1º.417. Disponible en: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm
  • Lei nº 10.406/2002 (Código Civil), art. 108 — Define la escritura pública como esencial para la validez de los negocios jurídicos sobre inmuebles de valor superior a treinta salarios mínimos Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 108. Disponible en: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm
  • Lei nº 14.382/2022, art. 3º — Crea el Sistema Electrónico de los Registros Públicos para la desmaterialización de servicios y la expedición de certificados electrónicos Lei nº 14.382/2022, art. 3º. Disponible en: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2019-2022/2022/lei/l14382.htm
  • Provimento CNJ nº 149/2023, Libro II — Reglamenta las normas generales y procedimientos aplicables a los servicios notariales y de registro en Brasil Provimento CNJ nº 149/2023, Livro II. Disponible en: https://atos.cnj.jus.br/atos/detalhar/5243

Preguntas frecuentes

¿Qué es el certificado de texto íntegro del Registro de la Propiedad?

El certificado de texto íntegro (certidão de inteiro teor) es la reproducción exacta e íntegra de la hoja de finca (matrícula) del inmueble en el Registro de la Propiedad. Muestra todos los asientos e inscripciones realizados a lo largo de la historia del bien, desde su apertura.

¿Qué es el certificado de cargas y acciones reipersecutorias?

El certificado de cargas y acciones reipersecutorias (certidão de ônus reais e ações reipersecutórias) atestigua si existen cargas activas sobre el inmueble, como hipotecas, transmisiones fiduciarias en garantía, usufructos o promesas de compraventa inscritas, así como la existencia de procesos judiciales que disputen la propiedad o la posesión del bien.

¿Cuál es la diferencia entre el certificado de texto íntegro y el certificado de cargas?

El certificado de texto íntegro refleja todo el historial descriptivo de la finca registral. El certificado de cargas se centra en la situación jurídica actual del bien, confirmando expresamente la presencia o ausencia de cargas y restricciones legales.

Para otorgar una escritura pública de compraventa, ¿qué certificado debo solicitar?

Debe solicitar el certificado de texto íntegro con la certificación negativa de cargas y gravámenes (o el certificado de situación jurídica actualizada). La notaría exige esta documentación para comprobar la titularidad del vendedor y garantizar la seguridad del negocio.

¿Aún existe el certificado de cargas en la legislación actual?

Sí, el certificado de cargas permanece previsto por la Ley de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973). Con la llegada de la Ley nº 14.382/2022 y del Sistema Electrónico de los Registros Públicos (SERP), la indicación de cargas se integra en el extracto de la situación jurídica actualizada del inmueble.

¿Cómo solicitar el certificado de situación jurídica actualizada del inmueble?

Puede solicitar el certificado presencialmente en el Registro de la Propiedad (Oficial de Registro de Imóveis) donde el bien está matriculado o de forma digital a través del portal del Servicio Electrónico Compartido (ONR/SERP), indicando el número de finca.

Rodapé editorial

Autor: Dr. Fernando Vasconcelos — Notario Sustituto de la 5ª Notaría de Recife

Revisión técnica: Dra. Maria Clara Andrade — Especialista en Derecho Inmobiliario y Registral

Fecha de la última revisión jurídica: 29 de agosto de 2026

Versión del documento: 1.0 — En conformidad con la legislación federal vigente.

Contenido producido por CartorIA con base en fuentes normativas oficiales, con indicación del ámbito territorial y de la fecha de la última revisión jurídica.

Contenido informativo; no sustituye el asesoramiento jurídico para casos concretos.

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